имущественной сегрегации, вызвав к жизни рыхлую структуру современного американского пригорода, и в новейших проектных программах, как, к примеру, в случае Денвера, наблюдается последовательный отказ от этой обедняющей схемы. В современной России мы до сих пор не определились с правилами застройки и реконструкции городов. Советская традиция склоняет к единому стандарту, тогда как разнообразие ситуаций – к большей дифференциации, но главное в том, чтобы понять и наконец договориться о том, где кончается городской закон и где начинается проект планировки. Пока еще в этом вопросе в головах царит изрядная путаница.
Наложение прямоугольной и диагональной сеток в плане Вашингтона, квадрат квартала со срезанными углами в генеральном плане Серда для Вашингтона, закон 1916 г. об отступах по высоте небоскреба в Нью-Йорке – все это примеры блистательно заданных и, главное, неуклонно соблюдаемых правил игры при построении города.
Генеральный план объекта
Вокруг планировочной документации накопилось множество недоразумений, и ее собственное содержание чаще всего путают с правилами, заданными в иной системе регулирующих документов, и главное, с технологией доступа к ним. И еще волей чиновников, которые в наших условиях владеют монополией на интерпретацию норм и правил.
Генплан объекта – древнейшая планировочная форма, определяющая позицию сооружения или группы сооружений на участке в рамках норм, определяющих разрешенный отступ от красной линии, предельное отношение застроенной площади участка к общей его площади. В современных условиях важнейшее значение имеет, во-первых, точная привязка сооружения к топографической сетке координат, во-вторых, возможности подключения к инженерным сетям. В принципе эти характеристики должны содержаться в паспорте участка, и в старых городах мира они давно включены в реестр, нередко наряду с т. н. конвертом – абстрактной пространственной фигурой, которая уже определяет предельную высоту и площадь подошвы будущего сооружения. В наших условиях эта работа только начата, и ведется она неспешно, что порождает множество трудностей. Собственное проектное содержание такого генплана определяется всегда как компромисс между представлениями заказчика и представлениями архитектора, к чему в условиях старого города могут добавляться особые ограничения, накладываемые необходимостью соблюдать неприкосновенность охраняемых видов и/или соседством с памятником истории и культуры. Проектное содержание включает также освоенность подземного пространства участка, с учетом его геологических и гидрогеологических особенностей, и, наконец, вопросы ландшафтной планировки и дизайна.
Применительно к пригородному поселку или малому городу-спутнику, который формируется по единой девелоперской программе, генплан участка сводится скорее к ландшафтному дизайну, поскольку все прочие требования уже предопределены детальной планировкой целого. Применительно к «вставке» в существующий городской квартал генплан объекта сведен к техническим составляющим, но предполагает предъявление плана измененного целого. Еще проще дело обстоит с перестройкой таунхауса, так что в действительности только проектирование сложного по очертаниям, крупного объекта выдвигает перед планировщиком действительно сложную задачу. Особенно в том случае, когда речь идет об объекте, расположенном в гуще застройки, и отнюдь не обязательно в центре города – в любом случае грамотный генплан объекта предполагает достаточно глубокую аналитическую работу.
В состав этой работы включается влияние нового объекта на систему транспортных коммуникаций – понятно, что офис на десятки тысяч квадратных метров, жилой комплекс с сотнями квартир или торговый центр существенно перестраивают распределение нагрузки на уличную сеть. Характер и потенциальная стоимость недвижимости в новом объекте окажутся в зависимости от множества дополнительных характеристик среды. Здесь и непосредственное соседство нового объекта (с перспективой его изменений), и близость к основным маршрутам общественного транспорта (с такой же перспективой), и близость парка, и дистанция до привлекательных учебных заведений и торговых центров, и вид из окон, наконец. В условиях резкого возрастания потребления электроэнергии и тепла все чаще оказывается проще обеспечить крупный объект автономной инженерной системой, чем добиться подключения к городским сетям, тем более что муниципальные власти упорно стремятся переложить расходы на реконструкции сетей на застройщика.
Фактически в случае генплана крупного и сложного объекта основной объем работ по меньшей мере поровну делится между аналитическим исследованием и детальным проектированием. Не удивительно, что во всех странах процесс разработки согласования генплана такого объекта растягивается на срок, сопоставимый со временем строительства, и существенно сократить длительность процесса невозможно – даже в благоприятных условиях, когда вся исходная документация собрана в паспорте участка.
Детальная планировка
Принятый Градостроительный кодекс не содержит этой планировочной формы, которая занимала чрезвычайно ответственную позицию в отлаженной системе советского градостроительства. Сейчас ее фактически включили в состав генплана города, что никак нельзя признать удачным решением, тогда как генплан поселка или обособленного участка в составе городской ткани в точности соответствует требованиям к проекту детальной планировки. ПДП был прочно привязан к идеологии застройки микрорайонами и, соответственно, был забыт в период бурной «точечной» застройки, когда в лучшем случае удовлетворялись предъявлением некой общей схемы микрорайона после возведения нового объекта.
