собственности кооператива жилых помещений, в том числе по обмену жилых помещений, переданных в пользование членам кооператива, другие сделки, влекущие за собой уменьшение имущества кооператива, а также сделки по сдаче жилых помещений внаем или в аренду либо в залог (ипотеку).
Кооператив также не вправе:
♦ выдавать займы физическим или юридическим лицам;
♦ дарить жилые помещения;
♦ передавать жилые помещения в безвозмездное пользование;
♦ выступать поручителем своих членов и третьих лиц, а также каким-либо иным способом обеспечивать исполнение обязательств указанными лицами;
♦ вносить свое имущество в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных товариществ и обществ, паевой фонд производственных кооперативов и иным способом участвовать своим имуществом в формировании имущества юридических лиц, за исключением участия в формировании имущества саморегулируемых организаций жилищных накопительных кооперативов.
Реорганизация и ликвидация кооператива осуществляются в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации.
Промежуточный ликвидационный баланс и окончательный ликвидационный баланс утверждаются общим собранием членов кооператива по согласованию с ФСФР России. Имущество кооператива, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов, распределяется между членами кооператива пропорционально их паям [4] .
Контрольные вопросы
1. Как осуществляется государственная регистрация жилищного и жилищно-строительного кооператива?
2. Кто имеет право на вступление в жилищный и жилищно-строительный кооператив?
3. Что такое жилищный накопительный кооператив?
4. Какие органы управления создаются в жилищных, жилищностроительных и жилищно-накопительных кооперативах?
5. Как осуществляется прием в члены жилищных кооперативов?
6. В каких случаях происходит прекращение членства в кооперативах?
7. Что понимается под ликвидацией жилищного и жилищно-строительного кооператива?
8. Каков порядок ликвидации жилищного накопительного кооператива?
9. Кому и на каких условиях может быть предоставлена квартира в домах жилищного кооператива?
10. Что означает право на пай члена жилищного кооператива?
11. Каково содержание права собственности на квартиру члена жилищного кооператива в многоквартирном доме?
12. Каковы права членов жилищного кооператива в связи со сносом дома?
13. В чем заключается преимущественное право на вступление в кооператив в случае наследования пая?
14. Каковы последствия добровольного выхода и исключения из кооператива?
15. Вправе ли исключенный (вышедший) член кооператива выкупить жилое помещение у кооператива?
Тема 13. Товарищество собственников жилья
Основные понятия
Товарищество собственников жилья (далее – ТСЖ) – это некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования, в некоторых случаях распоряжения этим имуществом.
Членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в ТСЖ.
Прекращение членства в ТСЖ происходит с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.
Органы управления ТСЖ – общее собрание членов товарищества, правление товарищества.
Общее собрание членов ТСЖ – высший орган управления товарищества, правомочный решать все вопросы, связанные с созданием и деятельностью ТСЖ, периодичность его созыва устанавливается уставом товарищества.
Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» утратил силу с 1 марта 2005 г. в соответствии с ч. 1 ст. 2 Закона о введении в действие ЖК РФ. В настоящее время создание и деятельность ТСЖ регулируются ЖК РФ.
В соответствии со ст. 135 ЖК РФ товарищество собственников жилья является некоммерческим юридическим лицом. Понятие и правовой статус такого юридического лица определяются параграфом 5 главы 4 ГК РФ, а также специальными законами, дополняющими правовое регулирование порядка создания и деятельности отдельных видов юридических лиц.
Товарищество собственников жилья создается для удовлетворения потребностей собственников жилых помещений в управлении и эксплуатации как жилых, так и нежилых помещений и оборудования, предназначенных для обеспечения пользования жилыми помещениями.
Учредительным документом ТСЖ является устав, который утверждается на учредительном собрании. Порядок созыва и проведения учредительного собрания будущих членов ТСЖ совпадает с порядком, установленным для созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Устав ТСЖ должен содержать сведения о целях создания и предмете деятельности юридического лица, наименовании товарищества и месте его нахождения, организации управления, а также иные сведения, предусмотренные законодательством.
Членство в товариществе является добровольным и устанавливается решением каждого собственника жилого помещения.
Для создания ТСЖ достаточно, чтобы собственники жилых помещений, желающие создать ТСЖ, обладали более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников.
Вся полученная ТСЖ прибыль от предпринимательской деятельности и использования имущества, которое товарищество приобретет, должна направляться на основную деятельность товарищества и не подлежит разделу. При этом необходимо различать прибыль от имущества товарищества и прибыль от недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности членов товарищества как собственников помещений в многоквартирном доме. Не подлежит разделу только прибыль, полученная от использования имущества самого товарищества. Если же прибыль была получена от использования общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, то эта прибыль по существу является доходом собственников от своего имущества (ст. 218 ГК РФ) и должна быть распределена между ними, тем более что не все собственники могут являться членами товарищества.
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме не передается в собственность ТСЖ. Члены товарищества не имеют права передавать свои доли в общем имуществе многоквартирного дома в собственность товарищества в качестве вступительных взносов (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ, п. 2 ст. 290 ГК РФ).
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе создать только
Собственники жилых помещений в нескольких многоквартирных домах также могут объединиться и создать товарищество собственников жилья при условии, что эти дома соседствуют друг с другом. Основным требованием для объединения собственников жилых помещений нескольких многоквартирных домов следует считать их компактное расположение, объединение элементами инфраструктуры и инженерно-техническими сетями и оборудованием.
Товарищество собственников жилья как юридическое лицо может быть создано и до завершения строительства многоквартирного дома, если определится круг лиц, которые приобретают право собственности на жилые помещения в таком доме. Никаких особенностей при создании товарищества на стадии строительства многоквартирного дома или компактной застройки определенного земельного участка (участков) законодательство не устанавливает.
Помимо собственников жилых помещений в многоквартирных домах создавать товарищества собственников жилья вправе и собственники жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи (это не совсем удачное определение, и его не следует воспринимать буквально, так как в таком доме может проживать и не одна семья, следуя определению СК РФ), если они расположены на соседних земельных участках и соединены инженерно-техническими сетями. Кроме них – собственники домов в коттеджных поселках, собственники дачных домов при наличии единой системы инженерных коммуникаций.
Товарищество собственников жилья вправе:
1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об
