внимание на рейтинги и оценки пользователей, выставляемые некоторыми поисковыми системами (тем же «Яндексом»), однако очень часто и то, и другое является не более чем инструментами рекламы и конкурентной борьбы, что не позволяет использовать их для оценки соответствующего интернет-магазина. Конечно, можно походить по независимым форумам и почитать отзывы, но все равно многие риски придется брать на себя.
В этой неопределенности – главная особенность интернет-торговли.
Повторюсь: при покупке однородных товаров с гарантированным качеством на нее можно не обращать внимания. В остальных случаях придется думать, ибо более дешевый товар с учетом испорченных нервов и потерянного времени может обойтись существенно дороже.
1.5. Использование недвижимости в мирных целях
Если у Вас есть свободная квартира (а в силу вымирания коренных жителей крупных городов это отнюдь не такой редкий случай, как может показаться) – сдайте ее приличным людям как можно скорее, так как стоимость аренды будет снижаться вслед за сокращением спроса на недвижимость. Причем, так как рынок аренды более конкурентен, чем сам рынок недвижимости, а потребность в текущих доходах у тех, кто сдает квартиры в аренду, неизмеримо выше, чем у владельцев «инвестиционных квартир», аренда будет дешеветь быстрее недвижимости.
Сдайте свою квартиру приличным людям на длинный срок и не постесняйтесь постараться взять побольше вперед, даже если за это придется дать им временную скидку, так как в условиях кризиса, подобного нашему, никто не может предвидеть на достаточно далекий срок даже собственного уровня благосостояния.
Существенно, что эти приличные люди должны еще и обладать общей с Вами культурой, чтобы Вы правильно понимали их настроения и мотивации. Ведь кризис может коснуться и их, в том числе совершенно неожиданно для них самих, – и Вы должны точно понимать, что они не обманут Вас или, по крайней мере, не попытаются ограбить Вас и не создадут для Вас какой-ли-бо опасности.
Поэтому потенциальная безопасность арендатора для Вас (и готовность съехать с квартиры в случае исчезновения денежных доходов) должна быть значительно более важным фактором, чем сумма, о готовности платить которую он заявляет в момент заключения соглашения с Вами.
Очень полезной мерой (не говоря о том, что ее требует действующее законодательство и без нее Вы поневоле совершите налоговое преступление) является заключение с арендатором официального договора. Да, Вам придется потратить время и деньги (относительно небольшие) на юриста и нотариальное оформление договора, а затем еще и платить налог с арендной платы за квартиру, однако официальное оформление аренды дает Вам юридическую защиту, а в случае возникновения конфликтных ситуаций – весьма эффективный инструмент давления на самого неадекватного арендатора.
Не говоря уже о том, что в случае «полюбовного» устного соглашения арендатор может в любой момент начать угрожать «сдать» Вас в налоговую инспекцию, что поставит Вас в высшей степени двусмысленное и запутанное положение.
У риэлторских компаний, услугами которых стоит воспользоваться (обычно они берут плату с арендатора, а не с хозяина жилья, хотя бывают исключения, особенно у небольших компаний и во время кризиса), да и у многих юристов обычно есть стандартные договоры сдачи жилья в аренду. Однако Вы все равно должны тщательно проверить тексты этих договоров и полностью понимать все, что там написано (это касается всех видов договоров и вообще всех бумаг, которые Вам почему-либо приходится подписывать).
Если Вы чего-то не понимаете, Вы должны требовать от сотрудников разъяснений, причем эти разъяснения должны полностью соответствовать положениям текста договора.
Вне зависимости от того, что Вам говорят, в любом подписываемом Вами договоре должны быть обязательно указаны:
• арендная плата с четкими датами оплаты, причем первым платежом арендатор для страховки Ваших интересов должен оплачивать как минимум первый и последний месяцы аренды (иногда – первый и два последних, хотя в условиях кризиса ожидать такого характера оплаты все сложнее; Вам же, напомню, надо уговорить арендатора на оплату максимального срока аренды вперед);
• четкое разделение видов платежей (как правило, все регулярные коммунальные платежи оплачиваете Вы, а междугородние и международные телефонные переговоры – арендатор);
• обязательство жильца немедленно съехать в случае неспособности заплатить арендную плату;
• обязательство жильца компенсировать любой ущерб, нанесенный квартире и находящимся в ней Вашим вещам (мебели, сантехнике, бытовой технике, отделке квартиры, коммуникациям), в точно указанные сроки;
• четкие и приемлемые для Вас штрафные санкции за любое неисполнение жильцом своих обязательств.
В любом случае при аренде крайне полезно самому оплачивать все коммунальные услуги, включая стоимость электроэнергии и городского телефона. Хотя величина оплаты последних зависит от активности арендатора, она вряд ли сможет привести к их существенному увеличению и нанесению Вам заметного материального ущерба (а если такое происходит, это дает Вам законный повод задать соответствующие вопросы, ибо Вы сдаете квартиру для проживания, а не для превращения ее в место работы телефонных операторов или для установки в ней лесопильного оборудования). Для суда же, если арендатор вдруг предпримет попытку мошенничества, факт оплаты Вами коммунальных услуг явится дополнительным аргументом в пользу того, что квартира действительно принадлежит именно Вам.
Существенно, что, если Вам удалось добиться от арендатора оплаты вперед значительного времени своего проживания (например, у него была при заключении договора аренды большая сумма денег), он может привыкнуть жить в квартире, ничего не платя за нее, и просто искренне забыть о необходимости вносить арендную плату.
Поэтому примерно за месяц до первого регулярного платежа арендной платы (а если заранее оплаченный жильцом срок аренды составлял год, то и за два месяца) Вам следует исключительно тактично и корректно напомнить о необходимости начала регулярных платежей. Можно сделать это в виде благодарности за оплату вперед (правда, форму такой благодарности надо тщательно продумать, чтобы она не стала поводом для просьбы снизить арендную плату или предоставить по ней скидки), можно – в виде прямого и честного, но все равно очень тактичного разъяснения своей мотивации. Мол, многие добросовестные люди просто забывают, что оплаченный ими период закончился, и для них его начало может оказаться неприятной неожиданностью, и поэтому я привык напоминать всем о его приближении заранее, – ну вот и Вам на всякий случай напоминаю.
Многие арендаторы, особенно в условиях кризиса, предлагают сделать ремонт или те или иные улучшения в квартире в счет стоимости аренды. Обычно (хотя из любого правила, само собой разумеется, бывают исключения) это плохая для Вас идея, на которую не стоит соглашаться.
С одной стороны, заранее нельзя оценить цену и качество ремонтных работ. Так, есть общее правило, по которому сметную стоимость и продолжительность строительства или ремонта надо спокойно умножать на два, – Вам как арендодателю такое нужно? Существенно, что арендатор может, рассказав Вам сказку о качественной строительной фирме, которой заведует его друг и которая все сделает по себестоимости, рассчитывать сделать ремонт сам, своими силами, в лучшем случае с привлечением жены – с понятным качеством.
С другой стороны, после того, как ремонтные работы проведены, оценить их стоимость и качество весьма затруднительно.
Поэтому, если арендатор категорически настаивает на тех или иных улучшениях в квартире, а Вы по тем или иным причинам заинтересованы именно в нем, – наиболее рациональным поступком является самостоятельная организация и проведение ремонта (поскольку квартира все же Ваша, и он должен будет понять Вашу заинтересованность в личном контроле за качеством работ). Особенно это касается всего, связанного с безопасностью: установка или замена железной двери по просьбе арендатора должна производиться только Вами!
Весьма существенно, что многие современные замки (особенно качественные китайские) имеют так называемые «монтажные ключи», которыми можно спокойно пользоваться до первого применения «хозяйских» ключей. Если Вы доверили замену двери (и, соответственно, замка) своему арендатору, он
