Недвижимость
Если у вас накоплена внушительная сумма средств, вы можете начинать инвестировать в недвижимость. При этом совершенно необязательно непременно покупать квартиру, дом, коттедж – в недвижимость можно инвестировать и по-другому.
Итак, инвестиции в недвижимость возможны в двух вариантах:
• Приобретение недвижимости в собственность. Иными словами, вы покупаете квартиру, дом и т. д. в России или за рубежом либо полностью за свой счет, либо с использованием кредита, а далее либо сдаете в аренду, либо просто перепродаете сразу после строительства. В данном случае вы становитесь обладателем недвижимости, которой уже не лишитесь, если, конечно, сделка была юридически чистой и если вы застраховали свою недвижимость и можете распоряжаться ею по своему усмотрению (разумеется, если она заложена по ипотеке, то с согласия банка). Доход от подобной операции будет достигнут при росте цен на недвижимость, а также с получения дохода от аренды.
• Участие в инвестиционном проекте (поиске объекта, строительстве и т. д.) на правах инвестора, участвующего в прибыли. Здесь есть несколько вариантов: либо вы становитесь участником инвестиционного проекта, либо инвестируете в ЗПИФ.
В итоге фонд, а вместе с ним и вы получаете прибыль со следующих операций:
• купли-продажи готовой недвижимости;
• участия в строительстве и дальнейшей реализации объекта;
• сдачи недвижимости в аренду;
• получения ставок по ипотечным кредитам.
Как видно из описания, доход от инвестиций в недвижимость в основном получается от роста ее стоимости и от сдачи недвижимости в аренду. Тем не менее из двух описанных вариантов наиболее популярны в России все же прямые операции с недвижимостью. Какие здесь есть варианты?
1. Покупка вторичного жилья на собственные средства и дальнейшая продажа в расчете на рост цен. Особенности (плюсы и минусы) данного вида инвестиций состоят в следующем:
• достаточно надежный актив, который можно «потрогать руками»;
• можно сдавать в аренду и получать дополнительный доход;
• необходима значительная денежная сумма;
• риск неполучения запланированной доходности.
2. Покупка жилья в строящемся доме с дальнейшей продажей после сдачи объекта. Особенности:
• доходность выше;
• невозможность сдавать в аренду;
• риск недостроя.
3. Покупка с использованием ипотечного кредита. Особенности:
• не факт, что рост цен на объект недвижимости (даже с учетом сдачи в аренду) покроет затраты по ипотечному кредиту.
4. Покупка квартиры для перевода в нежилой фонд и последующая продажа или сдача в аренду. Особенности:
• рост цен на коммерческую недвижимость может сохраняться, даже когда на жилую площадь падает (в Москве сейчас именно так);
• можно промахнуться с востребованностью коммерческой недвижимости в данном районе города;
• могут возникнуть сложности с переводом объекта.
5. Покупка коммерческой недвижимости для последующей продажи или сдачи в аренду.
6. Покупка земли – перевод в другой статус – подведение коммуникаций – продажа.
7. Покупка земли – строительство коттеджа – продажа.
Наиболее популярны операции с жилой недвижимостью, работающие по схеме: покупка – аренда – финальная продажа.
Каковы риски инвестиций в недвижимость, если рассматривать оба варианта – и покупку объекта, и инвестиции в проекты?
• В случае покупки недвижимости вы рискуете тем, что цены на нее расти не будут или будут снижаться, а также тем, что вы не сдадите ее в аренду. Конечно, есть еще риск лишиться купленной недвижимости, если действовать через непроверенных риелторов, но тогда вам будут возвращены ваши деньги. Единственный существенный риск – это порча имущества, но он легко страхуется, так что сложно придумать ситуацию, когда вы потеряли бы все свои сбережения при покупке недвижимости в собственность и остались бы в итоге ни с чем.
• В случае инвестиций в проект есть риск потерять все, что было вложено, если проект окажется убыточным, но данный риск отчасти страхуется выбором профессиональных управляющих, а также детальной экспертизой бизнес-плана проекта. Естественно, если вы – непрофессионал в плане оценки привлекательности бизнес-проектов, лучше выбирать ЗПИФы, а не прямые инвестиции в проекты.
Каковы издержки на инвестиции?
• Во-первых, это использование кредита, если недостает собственных средств.
• Во-вторых, это оплата услуг риелторов и прочие расходы по сделке, если вы будете приобретать недвижимость в собственность.
• В-третьих, это расходы на управление УК, если вы будете инвестировать в ЗПИФы.
• В-четвертых, это расходы на анализ привлекательности бизнес-проекта, если вы будете привлекать специалиста по оценке бизнес-планов и осуществлять прямые инвестиции в проект.
В любом случае инвестиции в недвижимость должны осуществляться с особо тщательным предварительным анализом, так как данные вложения обычно весьма крупные и мало кто захотел бы потерять такие суммы.
Драгметаллы
Подобные инвестиции возможны в четыре вида драгоценных металлов: это золото, серебро, платина и палладий.
Однако не все формы инвестирования возможны во все виды металлов, например, обезличенные металлические счета (ОМС) могут открываться на все виды драгметаллов, инвестиционные и памятные монеты доступны в золоте и серебре, слитки – в золоте, серебре и платине и т. д. Рассмотрим подробнее каждый вид инвестиций.
ОМС – это одна из множества финансовых услуг, которые предлагают банки, чем-то она напоминает банковский вклад, только в качестве валюты выступают обезличенные граммы металла (золота, серебра, платины, палладия). Что означает их обезличен-ность? Дело в том, что когда вам открывают ОМС, вам не присваивают какие-то конкретные граммы металла, например какой-то конкретный слиток, т. е. на руках у вас не будет ни золота, ни серебра, ни платины и ни палладия, эти начисленные граммы условны, поэтому и называются обезличенными. Расчет продажи вам этих граммов и их покупки устанавливается каждым банком, исходя из цен ЦБ РФ на драгметаллы, каждый банк прибавляет к этой цене некий процент комиссии.
Итак, при открытии ОМС средства инвестора переводятся в обезличенные граммы определенного металла в соответствии с курсом купли-продажи металла банком (пример договора ОМС в приложении 9).
Существует два вида ОМС:
• ОМС – аналог вклада до востребования, по которому не начисляются проценты в граммах металла,
