обратиться любое лицо. В данном случае исключаются излишние административные процедуры, связанные с проверкой статуса заявителя и представленных им правоустанавливающих документов.
Законом определен закрытый перечень представляемых при кадастровом учете документов, а также перечень оснований для приостановления и отказа в осуществлении государственного кадастрового учета.
Заложен принцип поэтапного создания единой системы учета объектов недвижимости и регистрации прав на них. Это в последующем позволит реально обеспечить реализацию так называемого принципа «одного окна», совместив процедуры учета объектов недвижимости и регистрации прав на них в едином органе.
Впервые на уровне законодательного акта установлены всего четыре уникальные характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект в качестве индивидуально-определенной вещи и достаточные как для проведения государственного кадастрового учета, так и для последующей регистрации прав. В частности, такими уникальными характеристиками являются:
1) вид объекта;
2) кадастровый номер объекта недвижимости (не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер), который присваивается органом кадастрового учета;
3) описание местоположения объекта недвижимости;
4) площадь объекта недвижимости.
Иные сведения государственного кадастра недвижимости являются вспомогательными, и внесение таких сведений в государственный кадастр недвижимости осуществляется при их наличии и, как правило, в рамках информационного взаимодействия органа кадастрового учета с иными органами государственной власти, органами местного самоуправления либо исходя из декларируемых заявителем сведений об объекте (к примеру, о материалах наружных стен жилого дома).
Важно отметить, что истечение определенного периода со дня завершения кадастрового учета объекта недвижимости, изменение требований к точности или способам определения подлежащих внесению в государственный кадастр недвижимости сведений об объектах недвижимости либо изменение геодезической или картографической основы государственного кадастра недвижимости, в том числе систем координат, используемых для его ведения, не могут являться основанием для признания кадастровых сведений об объекте недвижимости неактуальными и (или) подлежащими уточнению. Соответственно гражданам и юридическим лицам не могут предъявляться требования о переучете соответствующих объектов недвижимости.
Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» до 1 января 2013 г. установлен переходный период применения новых правил о кадастровом учете в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. В переходный период данные правила к ним не применяются. Предусмотрена возможность поэтапного перехода (по субъектам Федерации) к осуществлению государственного учета объектов капитального строительства (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) Росреестром до окончания переходного периода в отношении указанных объектов 1 января 2013 г. Это позволит осуществлять государственный учет объектов капитального строительства по единым для всех субъектов Федерации «прозрачным» правилам, которые максимально приближены к процедурам кадастрового учета. Так как в настоящее время правила осуществления технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства практически отсутствуют, в каждом субъекте Федерации существуют свои особенности работы БТИ (Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 129-ФЗ в нее внесены изменения).
В свою очередь кадастровые инженеры вправе начать проводить кадастровые работы в отношении зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства с 1 января 2013 г. При этом в период с 1 января 2013 г. до 1 января 2014 г. эти работы наряду с кадастровыми инженерами одновременно вправе также проводить органы и организации государственного технического учета и (или) технической инвентаризации.
Относительно всех тех документов, которые содержат описание объектов недвижимости и были выданы в установленном законодательством порядке до 1 марта 2008 г. в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, следует отметить, что все они признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости, выдаваемыми в соответствии с новыми правилами.
§ 4
Государственная регистрация прав на жилые помещения и сделок с ними
Государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, включая жилые помещения. При этом в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[61] (далее — Закон о регистрации) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав. Соответственно зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.
В ст. 131 ГК РФ устанавливается требование, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество — возникновение, переход, ограничение и прекращение — подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Единый государственный реестр прав).
Регистрации подлежат следующие права на недвижимость: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования (право безвозмездного срочного пользования), аренда, ипотека, сервитут, а также иные права в случаях, предусмотренных законом.
При этом ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.
Итак, законодательство именно с моментом государственной регистрации связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на жилое помещение, т. е. государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Права на жилье, приобретаемые различными лицами, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации права. Только после государственной регистрации покупатели, меняющиеся, одаряемые приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, а арендаторы — право владеть и пользоваться арендованным имуществом и т. д.
Наряду со ст. 131 ГК РФ включает еще целый ряд норм, указывающих на необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: ст. 164 «Государственная регистрация сделок», ст. 223 «Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору», ст. 433 «Момент заключения договора», а также другие нормы, содержащиеся как в первой, так и во второй части Кодекса.
Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются Законом о регистрации, Правилами ведения Единого государственного реестра прав, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219[62], и другими нормативными правовыми актами.
Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и
