Современное зарубежное законодательство принуждает собственников к выполнению так называемой социальной функции, т. е. общественной миссии по рациональному, в интересах всего общества, использованию собственности. Соответствующие положения этого законодательства имеют цель воспрепятствовать произвольному, «непродуктивному» обращению собственников с принадлежащим им имуществом[96]. Право свободного использования, извлечения выгоды и распоряжения во второй половине XX в. имеет не более чем историческое значение, отмечали японские исследователи гражданского права С. Вагацума и Т. Ариидзуми[97]. Аналогичного мнения придерживались и участники проходившей в 1983 г. конференции Англо- американского института права недвижимости под девизом: «Кончина свободного феода». Исключительная неограниченная собственность в то время — это скорее теоретическая схема, вызывавшая академический интерес, чем реально существовавший правовой титул. По мнению участников конференции, распад титула свободного феода происходил под воздействием двух основных факторов. Во-первых, это разделение земли в процессе аренды, продажа отдельных правомочий, выделение прав на землю, на воздушное пространство. Во-вторых, ограничения со стороны государства путем установления налогов на недвижимость, экспроприации прав собственности, введения других ограничений[98].
В отечественном гражданско-правовом регулировании пределы осуществления и ограничения права можно разделить на три периода. Первый период длился до октября 1917 г., второй — «советский» — от октября 1917 г. до начала 90-х гг. прошлого столетия, третий — период экономических реформ, берущий свое начало в 90-х гг. и продолжающийся в настоящее время.
Подробнее остановимся на особенностях «советского» периода. В законодательстве и юридической литературе того времени вопросам установления пределов права уделялось значительное внимание[99].
Советское законодательство устанавливало потребительское назначение имущества, находящегося в личной собственности граждан, и прямо запрещало извлекать доходы, не относящиеся к трудовым (ст. 11 Конституции Союза ССР; ст. 13 Конституции РСФСР; ст. 111 ГК РСФСР). Земля в тот период принадлежала только государству. Понятие «недвижимое имущество» не использовалось в нормативных правовых актах. Исключительность права государственной собственности на землю была закреплена в Основных Законах как Союза ССР, так и всех его республик (например, ст. 11 Конституции Союза ССР и ст. 11 Конституции РСФСР). Законодательство не допускало «использование имущества для частнохозяйственной деятельности, систематического извлечения нетрудовых доходов». В полной мере вышеизложенное касалось и жилых помещений. Так, название Указа Президиума Верховного Совета РСФСР от 26 июля 1962 г. «О безвозмездном изъятии домов, дач и других строений, возведенных или приобретенных гражданами на нетрудовые доходы» говорит само за себя[100].
Одним из последних нормативных актов, касающихся данного вопроса, было Постановление Совета Министров РСФСР от 22 июля 1986 г. «О мерах по усилению борьбы с нетрудовыми доходами», которым перед органами государственного управления прямо ставилась задача по усилению контроля за использованием гражданами жилых домов и помещений исходя из того, что они не могут использоваться для личной наживы и в других корыстных целях[101].
Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. предусматривал ответственность за использование жилого дома для получения нетрудовых доходов: такой жилой дом подлежал безвозмездному изъятию в фонд местного Совета народных депутатов.
Помимо запрета извлечения «нетрудовых доходов» советское законодательство устанавливало пределы количества и размеров жилья, находящегося в собственности одного гражданина. Так, ст. 106 ГК РСФСР указывала на то, что у гражданина или совместно проживающих супругов на праве собственности мог находиться только один жилой дом (или его часть). Кроме того, названная статья устанавливала предельный размер жилого дома (или его части), принадлежащего гражданину на праве личной собственности: жилая площадь дома не должна была превышать 60 квадратных метров (исключение могло быть сделано только для некоторых категорий граждан и с разрешения исполнительного комитета городского Совета народных депутатов). Указанные ограничения не имели под собой никаких, кроме идеологических, оснований и, по выражению Е. А. Суханова, «были крайне неэффективны и даже вредны для общества»[102].
С началом экономических преобразований в нашей стране законодательство, регулирующее отношения собственности, предусмотрело значительное сокращение экономически необоснованных пределов осуществления права собственности. Законы «О собственности в СССР», «О собственности в РСФСР» значительно расширили возможности осуществления права собственности. Новый ГК РФ установил правило, согласно которому собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 2 ст. 209). Кроме того, сняты количественные и стоимостные пределы объектов права собственности граждан.
Вместе с тем снятие неоправданных пределов осуществления права собственности не дает повода говорить о беспредельной свободе осуществления прав собственности. В любом обществе существуют объективно необходимые пределы и ограничения. По справедливому выражению Г. Ф. Шершеневича, «осуществление права собственности, ничем не стесненное, способно весьма вредно отразиться на интересах прочих членов того же общества, на интересах самого общества» [103].
Необходимо признать, что вопрос о пределах реализации и об ограничениях прав на жилые помещения в отечественной юридической литературе в настоящее время еще не получил должного освещения. Отмечая важность и плодотворность анализа регламентации рамок, в которых собственник осуществлял свои права, действовавших в былые времена, необходимо отметить, что в настоящий момент этот вопрос требует дальнейшего изучения и конкретизации с целью осуществления адекватной действующему законодательству правоприменительной деятельности и развития законодательства, регулирующего пределы осуществления и ограничения права собственности.
Анализируя сущность пределов и ограничений права на жилые помещения, следует остановиться на различиях этих двух категорий. В литературе часто можно встретить смешение этих понятий. Между тем они не равнозначны. Безусловно, оба понятия говорят об определенных границах, в которых собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом. Однако природа этих границ весьма различна. Представляется, что, говоря о пределах, законодатель указывает только на закон. Рассматривая ограничения, законодатель отсылает к основанной на законе воле собственника или иного пользователя жильем и субъекта, вступающего с ним в соглашение, либо к воле судебных органов. Исходя из этого, можно сделать следующие выводы.
Пределы объективны в том смысле, что они не зависят от воли собственника и иных лиц, а предопределены законом; ограничения же субъективны, потому что зависят от основанной на законе воли субъектов или судебных органов. Поскольку пределы осуществления права объективны, постольку ограничения права также возможны только в этих пределах.
Изложенное позволяет назвать пределы общими основаниями стеснения права, а ограничения — частными.
Стеснения владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, принадлежащими каким-либо субъектам, могут быть трех видов:
во-первых, законодательные — пределы, установленные федеральными законодательными актами;
во-вторых, судебные — ограничения, вызванные оспоримостью права на жилье;
в-третьих, договорные — ограничения, обусловленные соглашением сторон.
Спектр законодательных пределов осуществления права на жилые помещения достаточно широк и включает в себя как общие пределы, относящиеся к любому имуществу, так и пределы права, касающиеся недвижимого имущества, среди которых особо следует выделить пределы, непосредственно обусловливающие права собственников жилых помещений.
Общие пределы осуществления права собственности, относящиеся к любому имуществу, закреплены в ст. 209 ГК РФ, где говорится о том, что осуществление права собственности не должно
