кооперативов могут быть граждане, достигшие возраста 16 лет (ст. 26 ГК РФ и ст. 111 ЖК РФ). При организации кооператива его членами признаются граждане-учредители после государственной регистрации кооператива.
Лица, состоящие на учете нуждающихся в получении жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов[223], как правило, имеют преимущественное право на вступление в жилищные или жилищно-строительные кооперативы, организуемые при содействии органов местного самоуправления.
В таких случаях основания нуждаемости гражданина в улучшении жилищных условий дают ему возможность для вступления в правоотношения, связанные с жилым помещением, т. е. в жилищные правоотношения. Для реализации указанной возможности гражданин вправе подать заявление о постановке на кооперативный учет в орган местного самоуправления, где ведется соответствующий учет. Как правило, на основании актов органов местного самоуправления принятие на учет граждан, желающих вступить в кооператив, производится по месту жительства решением органа местного самоуправления, а по месту работы — совместным решением администрации и профсоюзного комитета организации, при содействии которых организуется кооператив. Жилищное правоотношение возникает с момента решения соответствующего органа о принятии на учет. С этого времени гражданин имеет право требовать улучшения жилищных условий, а орган местного самоуправления либо организация содействуют в получении жилого помещения. Представляется, что это — организационное жилищное правоотношение, которое с момента выделения квартиры преобразуется в жилищное правоотношение с конкретным объектом.
В литературе вопрос о возникновении жилищных правоотношений в кооперативных домах в прошлом веке не получил однозначной оценки. Одни авторы утверждают, что жилищные правоотношения возникают со времени принятия гражданина в члены кооператива. Так, Ш. Д. Чиквашвили отмечал, что фактом, обусловливающим возникновение жилищных правоотношений, является членство в кооперативе[224].
Другие исследователи считают, что юридическим обстоятельством, порождающим жилищные правоотношения в кооперативных домах, является решение общего собрания о закреплении за членом кооператива конкретного жилого помещения[225].
Существует также мнение, приверженцы которого указывают на то, что жилищные правоотношения возникают с фактического занятия членами кооператива жилой площади [226].
Приведенные точки зрения отличаются по взглядам на момент возникновения жилищных правоотношений, причем вторая и третья позиции отождествляют жилищные правоотношения с правом пользования членом кооператива жилым помещением, оставляя без внимания отношения, складывающиеся при предоставлении жилья, и только первая позиция трактует жилищные правоотношения шире права пользования, вместе с тем ограничиваясь рамками членства в кооперативе. Наиболее обоснованным, на наш взгляд, необходимо признать данное Н. П. Ворониной определение указанного правоотношения как единого гражданско-правового отношения по передаче жилого помещения гражданину (и членам его семьи) и пользованию предоставленным жильем [227].
Из приведенного определения следует, что динамика жилищного правоотношения состоит из двух стадий — предоставления и пользования. Субъектами жилищного правоотношения на любой стадии, с одной стороны, являются граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и желающие в этих целях объединиться в жилищный или жилищно-строительный кооператив. К ним предъявляются все требования, которые установлены для членов названных кооперативов. Второй стороной рассматриваемого правоотношения первоначально выступает орган местного самоуправления, организация, которая содействует созданию кооператива, а затем — образованные жилищные и жилищно-строительные кооперативы. Если кооператив создается без поддержки, то субъектом такого правоотношения сразу становится кооператив.
С момента принятия гражданина на учет у него возникает право на обеспечение жилой площадью. Однако пребывание на учете для улучшения жилищных условий есть начальное состояние жилищных правоотношений, долгое время остающееся таковым. И лишь при последующих благоприятных условиях (продвижение в очереди) и при наличии определенных юридических фактов это правоотношение начнет развиваться. При проведении организационных мероприятий по созданию кооператива гражданин подает заявление о вступлении в кооператив, тем самым становясь его учредителем. С момента регистрации кооператива последний получает статус юридического лица, а его учредители становятся его членами.
Создание кооператива — самостоятельная стадия динамики жилищных правоотношений, в которой гражданин, оставаясь нуждающимся в улучшении жилищных условий, приобретает членские права и обязанности. Его основным правомочием является право требовать предоставления обусловленного денежными взносами и составом семьи жилого помещения в конкретном доме. Второй стороной на этой стадии развития жилищных правоотношений выступает кооператив, строящий или приобретающий жилой дом. На данном этапе основная обязанность второй стороны — предоставление жилого помещения.
Гражданин может стать членом действующего жилищного или жилищно-строительного кооператива на основании решения общего собрания членов кооператива или уполномоченного им органа при условии внесения вступительного взноса и части паевого взноса.
В отличие от прежнего действующее законодательство допускает возможность гражданам быть одновременно членами нескольких (например, трех) жилищных и (или) жилищно-строительных кооперативов.
Паевой взнос в кооператив является имущественным (как правило, денежным), равным в общей сумме строительной или соответственно покупной стоимости жилого помещения, получаемого членом кооператива. Вносится он членом кооператива единовременно или в рассрочку, условия которой определяются в уставе кооператива. При этом член жилищного или жилищно-строительного кооператива имеет право внести оставшуюся часть паевого взноса досрочно и соответственно стать собственником занимаемого жилого помещения[228].
Как следует из ст. 124 ЖК РФ, лицу, принятому в члены кооператива по решению общего собрания, предоставляется отдельная квартира, состоящая из одной или нескольких комнат, в соответствии с количеством членов семьи и суммой паевого взноса. В тех случаях, когда кооператив организовывался при поддержке органов местного самоуправления, последние утверждают решение общего собрания.
Квартира должна быть благоустроенной применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. При предоставлении жилого помещения в кооперативном доме также в полной мере могут учитываться право на дополнительную жилую площадь, состояние здоровья граждан, въезжающих в квартиру, другие заслуживающие внимания обстоятельства.
Вселение члена кооператива в жилое помещение приводит к возникновению определенных правоотношений между ним и жилищным или жилищно-строительным кооперативом. С этого момента член кооператива имеет право:
— проживать со своей семьей в предоставленной ему квартире в доме кооператива;
— добровольно выбыть из кооператива, в предусмотренном уставом порядке передать пай любому постоянно проживающему совместно с ним совершеннолетнему члену семьи;
— получить освободившуюся квартиру в доме того же кооператива в случае нуждаемости в улучшении жилищных условий;
— производить сдачу внаем занимаемого жилого помещения, а также заключать некоторые иные сделки по поводу кооперативной квартиры;
— при полной выплате паевого взноса распорядиться квартирой по своему усмотрению.
В то же время член кооператива обязан выполнять требования устава кооператива и существующие правила пользования жилыми помещениями[229]. Как следует из п. 4 ст. 116 ГК РФ, члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов обязаны в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности такие члены кооперативов несут имущественную ответственность
