Глава 10
Право собственности и иные вещные права на жилые помещения
§ 1
Общие положения о праве собственности на жилые помещения
Предыдущие акты кодификации гражданского законодательства не предусматривали специальных глав, посвященных праву собственности на жилые помещения. Объяснить это можно различными причинами, однако главная из них заключается в том, что вплоть до недавнего времени основная часть жилищного фонда России находилась в государственной собственности. Помещения данного фонда сдавались внаем, а отношения, складывавшиеся в связи с этим, регламентировались первоначально подзаконными актами, затем главой в ГК РСФСР 1964 г., а впоследствии Основами жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г. и ЖК РСФСР 1983 г.
По мере осуществления в нашей стране экономических преобразований и в особенности благодаря бесплатной приватизации жилищного фонда, а также наделению правом собственности членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, выплативших паевые взносы, значительное количество российских граждан стали собственниками жилья. Жилые помещения все чаще стали выступать объектами экономического оборота. Новые отношения потребовали адекватного правового регулирования.
До 1 января 1995 г. отношения собственности в жилищной сфере регулировались фрагментарно, что приводило, с одной стороны, к дублированию, с другой — к противоречивости и, кроме того, оставляло значительные пробелы в данной сфере.
Современное правовое регулирование отношений собственности на жилые помещения содержится в ряде законодательных актов, принятых в последние годы, в первую очередь в ГК РФ. В этом Кодексе впервые в истории отечественной кодификации появилась целая глава, посвященная праву собственности и другим вещным правам на жилые помещения. Действовавшие до введения в действие части первой ГК РФ Законы «О собственности в СССР» и «О собственности в РСФСР», содержавшие наряду с другими нормы о праве собственности на жилые помещения, применялись в течение небольшого отрезка времени и по существу по многим аспектам выполнили роль переходных актов. Аналогичная судьба постигла и Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики», который до недавнего времени оставался в числе важных актов. Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» также прекращает свое действие в 2013 г.[282].
В силу п. 1 ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Кроме того, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему жилого помещения, т. е. обязанность собственника — содержать имущество в исправном, безопасном и пригодном для эксплуатации состоянии в соответствии с его назначением[283].
Возникновение права собственности на жилые помещения, как правило, не отличается большой спецификой правового регулирования. Вместе с тем ст. 19 Закона об основах федеральной жилищной политики содержала специальную, очень важную на момент принятия и актуальную на настоящий момент норму, которая указывает на то, что граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости путем:
— приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов, в том числе находящихся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственном жилищном фонде);
— жилищного строительства, в том числе жилищного строительства товариществами индивидуальных застройщиков;
— участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах;
— купли-продажи жилья, в том числе через биржи, аукционы;
— приобретения в порядке наследования и по другим законным основаниям.
Основания возникновения права собственности подробно рассмотрены в § 6 гл. 8, гл. 9, 14 и 15 настоящей работы. Вопросы, связанные с объектами, а также с пределами и ограничениями права, в том числе и права собственности, рассмотрены в гл. 2 и § 2 гл. 3.
§ 2
Субъекты права собственности и иных вещных прав на жилые помещения
Обращаясь к определению субъектов права собственности и иных вещных прав на жилые помещения, нельзя не учитывать постепенное вовлечение в гражданский оборот все большего количества жилых помещений и, следовательно, появление все большего числа собственников. Данное обстоятельство требует более конкретного научного осмысления правового положения как самих участников оборота жилых помещений, так и лиц, чьи интересы при этом непосредственно затрагиваются. При этом особенности правового положения лиц в данном случае детерминированы как спецификой использования жилых помещений, так и ответом на вопрос: носителем какого права по отношению к жилищу лицо является?
Исходя из целевого назначения жилья, можно сделать вывод о том, что граждане — собственники жилых помещений вправе использовать их как для личного проживания, так и для сдачи по договору найма жилого помещения гражданам или по договору аренды организациям, тогда как государственные и муниципальные образования, а также юридические лица — только для сдачи по договору найма либо аренды. Это объясняется тем, что как у юридического лица, так и у публичного образования нет жилищной потребности, они не могут сами использовать жилище по назначению. Так, организации для достижения уставных задач требуются производственные, складские, торговые, административно-бытовые помещения и т. д., но не жилье. Конечно, и публичному образованию, и юридическому лицу жилые помещения могут быть необходимы для предоставления нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам либо для извлечения прибыли. Но в таких случаях субъект права собственности действует исходя не из жилищной потребности, а из соображений жилищной, кадровой политики или других интересов.
Некоторые организационно-правовые формы юридических лиц в соответствии с законом, выступая в гражданском обороте, не являются носителями права собственности. Таким организациям имущество, в том числе и жилье, принадлежит на иных вещных правах. Государственным и муниципальным предприятиям жилые помещения могут принадлежать на праве хозяйственного ведения, казенным предприятиям, а также государственным и муниципальным учреждениям — на праве оперативного управления[284].
Учитывая то обстоятельство, что у названных юридических лиц специальная правоспособность, их жилищный фонд, как правило, предоставляется их сотрудникам по договору социального найма жилого помещения.
Сложнее обстоит дело с жилищным фондом коммерческих организаций, созданных в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий.
В основном прошедшая приватизация предприятий высветила ряд проблем, связанных с правовым режимом жилищного фонда, находящегося на балансе таких организаций. Законы РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» 1991 г. (ст. 18) и «Об основах федеральной жилищной политики» 1992 г. (ч. 1 ст. 9) содержали норму, согласно которой «при переходе государственных или муниципальных предприятий в иную форму собственности… жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или в оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), должен быть передан в полное хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений… либо в ведение органов местного самоуправления…». Как видно, законодатель предложил два варианта решения судьбы жилищного фонда приватизированных организаций. Принимая во
