Жилищное право: конспект лекций

Следует обратить внимание на то, что только при отсутствии в коммунальной квартире всех указанных выше категорий граждан вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в общем порядке.

Коммерческий наем. Договор коммерческого найма жилых помещений в настоящее время является одним из самых распространенных способов оформления отношений по срочному возмездному владению жилым помещением.

До вступления в действие ГК РФ отношения по коммерческому найму помещений именовались арендными, а соглашения по их оформлению – договорами аренды. В настоящее время договор аренды жилого помещения заключается не с физическими, а с юридическими лицами. Таким образом, договор коммерческого найма жилого помещения отграничен не только от договора социального найма, но и от договора аренды.

Гражданский кодекс РФ упорядочил отношения, вытекающие из договора коммерческого найма, установил права и обязанности нанимателя и наймодателя, установил право преимущественного заключения договора коммерческого найма, судебный порядок разрешения споров, срок договора.

Договор коммерческого найма жилых помещений не требует прохождения многочисленных предшествующих процедур, и фактически его заключение может быть ограничено только рыночными факторами. Размер предоставляемых жилых помещений не ограничен законом и определяется только соглашением сторон.

В Гражданском кодексе определены новые категории лиц, пользующихся жилым помещением. Наряду с нанимателем выделяются лица, постоянно с ним проживающие, и сонаниматели (ст. 677 ГК РФ). Гражданский кодекс РФ исходит их того, что лица, проживающие совместно, могут быть не связаны родственными отношениями. Лица, постоянно проживающие в помещении, вправе заключать отдельные договоры найма и выступать как сонаниматели. В этом случае они несут обязанности перед наймодателем самостоятельно.

По договору коммерческого найма обязательства возлагаются на нескольких лиц. В данном случае одной стороной выступает наймодатель – физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, а другой стороной является наниматель – два или более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК РФ). Обязательным условием является то, что договорные отношения между всеми сонанимателями и нанимателями возникают в один и тот же период времени. При сонанимательстве согласно положениям ст. 323 ГК РФ наймодатель вправе требовать исполнения обязанностей по оплате жилья как от всех сонанимателей-должников совместно, так и от любого из них в отдельности, причем как полностью, так и в части долга. Если наймодатель не получил всю сумму долга от одного из сонанимателей-должников, то он имеет право требовать недополученное от остальных. Сонаниматели остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.

В соответствии со ст. 325 ГК РФ исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения обязанностей перед наймодателем по оплате жилого помещения.

В тех случаях, когда иное не установлено соглашением между сонанимателями, действуют правила, в соответствии с которыми:

1) наниматель, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным сонанимателям в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого;

2) неуплаченное одним из сонанимателей нанимателю, исполнившему солидарную обязанность, падает в равных долях на остальных сонанимателей.

Такие же правила действуют соответственно при прекращении солидарного обязательства зачетом встречного требования одного из сонанимателей.

При неисполнении наймодателем своих обязательств любой из сонанимателей вправе предъявить к должнику требование в полном объеме.

До предъявления требования одним из сонанимателей должник имеет право исполнять обязательство любому из сонанимателей по собственному усмотрению. Исполнение обязательства полностью одному из сонанимателей освобождает наймодателя от исполнения данного требования остальным сонанимателям.

Сонаниматель, получивший исполнение от наймодателя, обязан возместить причитающееся другим сонанимателям в равных долях, если иное не вытекает из отношений между ними.

Устанавливается преимущественное право нанимателя заключать договор найма на новый срок. Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения (ст. 684 ГК РФ).

Договор коммерческого найма жилого помещения является срочным. Существуют два вида договоров коммерческого найма: долгосрочный (заключается на срок более года) и краткосрочный (на срок менее года). При этом согласно ст. 683 ГК РФ, если срок договора не определен, договор коммерческого найма считается заключенным на пять лет.

В договоре коммерческого найма предусматривается возможность замены нанимателя с согласия всех лиц, проживающих в жилом помещении.

В тех случаях, когда наймодатель по каким-то причинам решил не сдавать внаем жилое помещение более одного года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (ст. 684 ГК РФ).

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение одного года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст. 684 ГК РФ).

ГК РФ закрепляет случаи расторжения договора коммерческого найма жилого помещения.

1. Расторжение договора возможно по взаимному согласию сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

2. По инициативе нанимателя. Наниматель жилого помещения вправе с согласия постоянно проживающих с ним лиц в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

3. По инициативе наймодателя может расторгаться в судебном порядке в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – более 2 раз по истечении установленного договором срока платежа;

2) разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) использования жилого помещения не по назначению либо при систематическом нарушении прав и интересов соседей, как предусматривает ст. 293 ГК РФ, аналогично прекращению права собственности на жилье.

В таких случаях наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если же наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, и после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

Во всех трех случаях по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок до года для устранения указанных нарушений. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя может принять решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд вправе отсрочить исполнение решения на срок не более одного года (ст. 687 ГК РФ).

По требованию любой из сторон договор может быть расторгнут в судебном порядке, если помещение