Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.
Объект долевого строительства может быть передан застройщиком участнику долевого строительства лишь после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости. Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, а также соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Органом, который выдает разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, является тот орган, который выдал разрешение на строительство. Таким органом может быть федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления.
Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства объекта недвижимости, обязан принять его в предусмотренный договором срок или приступить к принятию объекта в течение семи рабочих дней со дня получения сообщения от застройщика.
Застройщик обязан использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией.
Участник долевого строительства (дольщик) наделен широкими правами по одностороннему отказу от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;
2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
3) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
4) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
5) если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования;
6) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
7) в иных предусмотренных договором случаях.
Участник долевого строительства считается исполнившим свои обязательства с момента уплаты в полном объеме денежных средств.
Если участник (дольщик) отказывается подписать акт о передаче ему объекта долевого строительства, то застройщик вправе задержать исполнение, т. е. передачу объекта недвижимости.
Допустимо досрочное исполнение обязательств как застройщиком, так и участником.
В то же время, если участниками договора долевого строительства являются предприниматели, досрочное исполнение обязательств допустимо только в тех случаях, которые предусмотрены законом, иными правовыми актами, условиями обязательства, или вытекает из обычаев делового оборота либо существа обязательства.
В том случае, если одна из сторон договора не исполняет своего обязательства, другая сторона имеет право приостановить исполнение обязательства (застройщик вправе не передавать возведенный объект недвижимости).
Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
Залогом имущества обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:
1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в предусмотренных рассматриваемым ФЗ и (или) договором случаях;
2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных денежных средств, причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами.
Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шести месяцев после:
1) наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;
2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства (ст. 14 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации. До государственной регистрации права собственности (вещного права) на объект долевого строительства участник (дольщик) обладает обязательственным правом требования, вытекающим из договора долевого участия в строительстве.
Граждане – собственники жилых помещений имеют не только право пользования своим жилым помещением, они осуществляют также право владения и распоряжения принадлежащими им жилыми помещениями (п. 1 ст. 288 ГК РФ). Они могут продать, обменять, завещать их и т. д. Собственники жилого помещения вправе вселять в помещение других граждан, а также сдавать его внаем.
Пункт 2 ст. 292 ГК РФ предусматривает переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу.
В ГК РФ установлены последствия использования собственником жилого помещения не по назначению (ст. 293 ГК РФ). Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если его действия повлекли разрушение помещения – также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.
Право на жилое помещение у
ЛЕКЦИЯ № 8. Изменение жилищных отношений
