Жилищное право: учебное пособие

газоснабжение и т.д.). Оплата жилья и коммунальных услуг осуществляется на основании разработанных Правительством РФ основ ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства и ежегодных федеральных стандартов;

б) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

в) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

г) использования жилого помещения не по назначению.

Прекращение договора социального найма согласно ст. 83 ЖК РФ происходит в следующих случаях:

1) в связи с утратой (разрушением) жилого помещения;

2) со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Правовым последствием расторжения договоров социального найма наймодателями является выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по указанным договорам.

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке на основании ст. 84 ЖК РФ:

1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма. Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги. При этом размер другого жилого помещения соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие;

2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;

3) без предоставления других жилых помещений. Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

То есть за определенные действия нанимателя предусмотрена такая мера ответственности, как его выселение совместно с членами его семьи и иными гражданами, пользующимися указанным помещением.

Последствием принудительного выселения без предоставления другого жилого помещения является тот факт, что гражданин после выселения сам подыскивает себе другое помещение для проживания.

Глава 8 ПОДНАЕМ ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА, ВРЕМЕННЫЕ ЖИЛЬЦЫ

§ 1. Договор поднайма

Необходимо обратить внимание на то, что вопросы поднайма регулируются не только жилищным законодательством. К жилищным правоотношениям в этой сфере применимы нормы ст. 685 ГК РФ.

Право на сдачу жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, в поднаем наниматель может реали-зовывать с соблюдением правил, предусмотренных ЖК РФ.

В соответствии со ст. 685 ГК РФ наниматель с согласия най-модателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю по договору поднайма жилого помещения. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

Договор поднайма жилого помещения является возмездным.

Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения.

При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.

На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем.

Для этого в обязательном порядке требуется согласно ст. 76 ЖК РФ:

1) если жилое помещение представляет собой отдельную квартиру – согласие в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи. В случае, если наниматель и члены его семьи не собираются покидать занимаемое ими помещение, они могут сдать в поднаем его часть, если они временно выезжают из указанного помещения (независимо от причин выезда) – в поднаем допускается сдавать помещение в целом;

2) если жилое помещение входит в состав коммунальной квартиры, для передачи ее в поднаем требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей. Это связано с особенностью данных жилых помещений, которая выражается в возможности наличия в одной квартире как нанимателей и членов их семей, так и собственников отдельных жилых помещений.

Главным условием при передаче жилого помещения или его части в поднаем является следующее: после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – не менее нормы предоставления. То есть жильцы помещения, занимаемого по договору социального найма, не должны после заключения договора поднайма становиться нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Права поднанимателя производны от прав нанимателя, поэтому поднаниматель не может приобрести самостоятельное право пользования сданным в поднаем жилым помещением.

При этом ответственность перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения несет в любом случае наниматель.

Передача жилого помещения в поднаем в некоторых случаях не допускается. Запрет на передачу в поднаем жилого помещения связан с проживанием в жилом помещении или со вселением в него гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний. Установление иных случаев возможно путем принятия соответствующих федеральных законов.

Таким образом, исходя из смысла норм, посвященных рассмотрению понятия поднайма, не допускается сдача жилого помещения в поднаем в следующих случаях:

1) если в результате вселения поднанимателя общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – менее нормы предоставления;

2) если в нем проживает или в него вселяется гражданин, страдающий тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний;

3) без согласия других нанимателей, совершеннолетних членов их семей, проживающих в одной квартире с ними, а также наймодателя;

4) в других случаях, устанавливаемых для сдачи жилого помещения в поднаем федеральными законами.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается