объединение их в товарищества. И хотя данное постановление вынесено на основании утратившего силу Федерального закона «О товариществах собственников жилья», его положения остаются действующими и представляют интерес.
В соответствии с этим постановлением Конституционного Суда РФ товарищество собственников жилья образуется домовладельцами на основе свободного волеизъявления. Это означает реализацию их права на создание объединения для достижения определенных в законодательстве целей. Обязательный признак объединения – членство в нем. В соответствии с Конституцией РФ (ст. 30, ч. 1) каждый имеет право на объединение. Домовладельцы – собственники помещений в кондоминиуме, реализуя это конституционное право, могут создать объединение на основе действующего законодательства, в том числе для управления комплексом недвижимого имущества. Товарищество собственников жилья создается по волеизъявлению домовладельцев на общем собрании, т.е. осуществляется по согласию домовладельцев как собственников общей долевой собственности. Из смысла и содержания ч. 2 ст. 30 Конституции РФ вытекает невозможность принуждения к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем. Любое объединение, его структура и организационно-правовые формы управления им должны быть основаны на личной инициативе, добровольном волеизъявлении и, следовательно, на добровольном членстве в таком объединении.
Применительно к товариществу собственников жилья как объединению это означает невозможность принудительного членства в нем, несмотря на решение большинства объединиться в товарищество. Из принципа добровольности членства в объединении следует, что создание товарищества собственников жилья в кондоминиуме не исключает возможности для отдельных домовладельцев оставаться вне данного объединения, при этом не утрачивая с ним иных правовых связей, кроме членства в товариществе.
Отказ части домовладельцев от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях его содержания и эксплуатации. В свою очередь, товарищество собственников жилья не вправе нарушать права домовладельцев, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества либо налагая на домовладельцев, не являющихся членами товарищества, дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению кондоминиумом и его эксплуатации.
Членом товарищества собственников жилья становится только собственник жилого помещения или будущий собственник жилого помещения в строящемся жилом многоквартирном доме. Основанием для членства является личное заявление собственника о вступлении в товарищество.
Если лицом приобретается право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, где уже создано товарищество собственников жилья, он имеет право войти в число его членов после возникновения у него права собственности на соответствующее жилое помещение (ст. 143 ЖК РФ).
Для выхода из состава товарищества собственников жилья необходима подача заявления о выходе из членов товарищества. Также членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.
В отличие от положений, регулирующих правоотношения в жилищном или жилищно-строительном кооперативе, нормы ЖК РФ о товариществах не содержат возможность исключения члена товарищества из товарищества. Речь идет только о добровольной подаче заявления о выходе из членов товарищества.
Срок, на который создается товарищество, может быть определен уставом. Допускается создание товарищества собственников жилья как на конкретный срок, так и на неограниченный период деятельности. Существенным является тот факт, что это должно быть отражено в уставе.
Статья 151 ЖК РФ допускает наличие у товарищества собственников жилья в собственности движимого и недвижимого имущества, расположенного внутри или за пределами многоквартирного дома.
Объем средств товарищества собственников жилья составляют:
• обязательные платежи, вступительные и иные взносы членов товарищества;
• доходы от хозяйственной деятельности товарищества;
• субсидии на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
• прочие поступления.
Товарищество имеет право на образование специальных фондов, расходуемых на предусмотренные уставом цели. Основанием указанных действий служат решения общего собрания членов товарищества собственников жилья. Порядок образования специальных фондов должен быть определен общим собранием членов товарищества.
Основанием для проведения необходимых расчетов правлением товарищества собственников жилья со средствами товарищества, находящимися на счете в банке, является финансовый план товарищества.
Товарищество как некоммерческая организация имеет право осуществлять хозяйственную (предпринимательскую деятельность), пусть даже с ограничениями, выраженными в достижении целей, установленных уставом. В ст. 152 ЖК РФ установлен перечень видов хозяйственной деятельности, которыми допустимо заниматься товариществу. К ним отнесены:
1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
• использоваться для оплаты общих расходов;
• направляться в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества;
• на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные настоящей главой и уставом товарищества.
Основанием для указанного использования служит решение общего собрания членов товарищества.
§ 2. Права и обязанности товарищества собственников жилья
Для достижения целей, поставленных при создании товарищества собственников жилья, ЖК РФ предоставил товариществу следующие права:
1) заключать необходимые договоры в интересах членов товарищества (на управление многоквартирным домом, о содержании и ремонте общего имущества в нем, об оказании коммунальных услуг и т.д.);
2) определять смету доходов и расходов на год (к ним отнесены необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на его капитальный ремонт и реконструкцию, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, расходы на другие предусмотренные уставом товарищества цели);
3) основываясь на принятой смете доходов и расходов на год, устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
