2) обеспечение надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества;
3) обеспечение исполнения членами ТСЖ обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с их долями в праве общей собственности;
4) представление интересов собственников помещений в многоквартирном доме.
ТСЖ может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящихся многоквартирных домах. Решение о создании ТСЖ в таком доме и порядок регистрации ТСЖ такие же, как и при создании ТСЖ в общем порядке.
Поскольку ТСЖ является самостоятельным участником гражданского оборота, то оно не отвечает по обязательствам членов товарищества. В связи с этим члены ТСЖ не отвечают по обязательствам товарищества.
Члены ТСЖ вправе преобразовать товарищество в жилищный или жилищно-строительный кооператив. Решение о реорганизации ТСЖ принимается высшим органом управления товарищества – общим собранием членов товарищества.
В случае избрания собственниками жилых помещений одного дома, входящего в ТСЖ, иного способа управления возникает необходимость реорганизации ТСЖ в форме выделения. Это связано с тем, что к вновь образуемому юридическому лицу должна перейти часть прав и обязанностей реорганизуемого ТСЖ. Необходимо учитывать, что изменение способа управления многоквартирным домом является исключительным правом жителей этого дома, которые решили выйти из состава товарищества, поэтому согласия иных членов ТСЖ на это не требуется.
ТСЖ может быть ликвидировано:
1) по решению лиц, его создавших, в том числе в связи с истечением срока, на который оно создано;
2) по судебному решению (например, в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер);
3) вследствие признания ТСЖ несостоятельным (банкротом).
Кроме того, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества не обладают более чем половиной от общего числа голосов собственников помещений.
Ликвидация ТСЖ влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.
Членство в ТСЖ прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества либо с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.
1.8. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
Обязанность граждан по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги предусмотрена ст. 154 ЖК РФ.
В состав платы за жилое помещение и коммунальные услуги для граждан, заключивших договор социального найма, входят:
1) плата за пользование жилым помещением;
2) плата за содержание и ремонт жилого помещения;
3) плата за коммунальные услуги.
Если гражданин является собственником жилого помещения в многоквартирном доме, то он обязан вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги.
При этом плата за коммунальные услуги зависит от степени благоустройства многоквартирного дома или жилого дома и может включать в себя:
1) холодное водоснабжение, т. е. круглосуточное обеспечение холодной питьевой водой надлежащего качества;
2) горячее водоснабжение, т. е. круглосуточное обеспечение потребителя горячей водой, подаваемой в необходимых объемах по присоединенной сети;
3) водоотведение, т. е. отвод бытовых стоков по присоединенной сети;
4) электроснабжение, т. е. круглосуточное обеспечение потребителя электрической энергией;
5) газоснабжение, т. е. круглосуточное обеспечение газом надлежащего качества, подаваемым в необходимых объемах по присоединенной сети, и продажу бытового газа в баллонах;
6) отопление, т. е. поддержание в жилом помещении определенной температуры воздуха.
Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» установлено, что температура воздуха в жилых помещениях должна быть не ниже +18 °C (в угловых комнатах не ниже +20 °C). Министерство регионального развития РФ в письме от 2 мая 2007 г. № 8167-ЮТ/07 «О внесении платы за жилые помещения и коммунальные услуги» разъяснило, что в зависимости от способа управления многоквартирным домом собственники и наниматели осуществляют оплату за жилое помещение и коммунальные услуги в следующем порядке:
1) собственники помещений в многоквартирном доме вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (например, содержание и ремонт дома, газоснабжение и т. п.);
2) если в доме создано товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный кооператив, то члены данных организаций вносят обязательные платежи в порядке, установленном органами управления ТСЖ или ЖСК. Собственники помещений, не являющиеся членами товарищества или кооператива, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги на общих основаниях;
3) собственники помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги управляющей организации.
Кроме того, наниматели жилых помещений по договору социального найма вносят плату за наем наймодателю этого помещения.
При отсутствии в жилом или многоквартирном доме приборов учета для определения размера платы за коммунальные услуги устанавливаются нормативы потребления коммунальных услуг. При определении нормативов потребления учитываются такие конструктивные и технические параметры дома, как:
1) в отношении холодного и горячего водоснабжения – этажность, износ внутридомовых инженерных коммуникаций и оборудования, вид системы теплоснабжения;
2) в отношении электроснабжения – количество комнат в квартире, высота и расположение жилых помещений;
3) в отношении газоснабжения (при обогреве помещения) – материал стен, крыши, объем жилых помещений и т. п.;
4) в отношении отопления – материал стен, крыши, объем жилых помещений, площадь ограждающих конструкций и окон, износ внутридомовых коммуникаций и оборудования;
5) в отношении водоотведения – вид системы теплоснабжения.
Все коммунальные услуги измеряются в определенных единицах:
1) холодное и горячее водоснабжение – м3 на одного человека;
2) электроснабжение – кВт ч на человека;
3) отопление – Гкал на 1 м3 общей площади жилых помещений;
4) газоснабжение для приготовления пищи – 1 м3 на одного человека;
5) газоснабжение для отопления – на 1 м3 общей площади жилых помещений.
Нормативы потребления коммунальных услуг едины для многоквартирных домов и жилых домов, имеющих аналогичные конструктивные параметры и степень благоустройства. При изменении параметров дома изменяются и нормативы потребления коммунальных услуг.
При определении и расчете нормативов потребления коммунальных услуг используются различные методы:
1) метод аналогов применятся при наличии данных, полученных в результате измерений объема потребления коммунальных услуг общедомовыми приборами учета;
2) экспертный метод применяется, если результаты измерений объема потребления коммунальных услуг общедомовыми приборами учета отсутствуют или их недостаточно для применения метода
