я могу снять жилье в Москве?' - спрашивала я агентов. Во всех случаях в качестве минимальной планки для однокомнатных квартир консультанты назвали сходу 30 тыс. руб. Но стоило мне заявить, что такую сумму я не потяну, мне предлагались варианты по 27-28 тыс. руб.
Впрочем, тут же следовало уточнение, что состояние большинства этих квартир не ахти. Такие варианты находились в самых разных районах и не всегда далеко от метро. Так, в качестве местожительства мне предложили квартиры возле станций метро 'Люблино', 'Чертановская', 'Пражская', 'Алтуфьево'. На вопрос о возможности получить еще большую скидку риэлтеры отвечали очень уклончиво. Поэтому с учетом агентской комиссии (крупные компании берут 100% стоимости месячной аренды) такой путь показался мне чересчур затратным.
Гораздо более щедрым и на выбор, и на разброс цен выглядел интернет-рынок. Воспользовавшись специализированными сайтами и блогами с объявлениями, я обнаружила широкий выбор квартир в диапазоне от 25 тыс. до 30 тыс. руб. Позвонив по одному из указанных телефонов, я попала, естественно, не на владельца 'однушки', а на риэлтера. Первый вопрос, который меня интересовал, - в какой валюте все- таки будет фиксироваться цена, поскольку в большинстве объявлений она была указана как в рублях, так и в долларах. 'Как договоритесь с хозяином, - пообещал мой собеседник. - Хотя, конечно, сейчас большинство предпочитает в долларах'.
- Скажите, а это конечная цена или можно сторговаться с хозяевами на меньшую сумму? - поинтересовалась я. - Для 'Измайловской' 30 тыс. все-таки многовато…
- Возможность всегда есть, - осторожно заметил мой собеседник, что шло абсолютно вразрез с недавним положением дел.
- Я готова заплатить вам ваши комиссионные, но вы мне скажите, сколько можно сбросить с этой цены при торге с хозяевами? Три-четыре тысячи реально?
- Нет, три-четыре именно для этой квартиры нереально. А вот одну-две можно.
Прикинувшись наивным арендатором, я попыталась выяснить, как в принципе обстоит ситуация на рынке аренды. По его словам, выбор квартир сейчас большой, и, если я пожелаю, мне могут в течение двух часов найти сразу несколько вариантов для просмотра. Нижняя ценовая планка - 25 тыс. руб. За эти деньги можно снять 'однушку' в пешей доступности от метро на юге и юго-востоке столицы. Таким образом, минимальная сумма, с которой имеет смысл начинать поиск жилья для аренды, - 62 тыс. руб. Из них 50 тыс. идут хозяевам в качестве оплаты за первый месяц и залога, а 12 тыс. (50% месячной ренты) - комиссионные агента.
Побродив еще немного по интернет-просторам, я нашла широкий выбор однокомнатных квартир за 25 тыс., вполне симпатичных и расположенных рядом с метро. Столько просили за квартиру, полностью укомплектованную техникой, с евроремонтом и десятиметровой кухней в пяти минутах от станции метро 'Красногвардейская'. Причем здесь же, на сайте, были фотографии, которые подтверждали, что слова о ремонте - не преувеличение. Были аналогичные варианты в Марьине, около станции метро 'Чертановская' и т. п. Если вы готовы добираться до метро на транспорте, тогда ценовая планка опустится до 20-23 тыс. руб. Комнаты еще дешевле - от 9 до 20 тыс. руб. Средняя цена за подселение в трех- или двухкомнатную квартиру - 15 тыс.
Ситуация меняется, и рынок поворачивается наконец лицом к клиентам. Еще год назад арендатору приходилось тяжело: однокомнатные квартиры вблизи метро по среднерыночной цене уходили моментально, а о скидках в этом сегменте речи даже не шло. Сейчас и выбор, и возможность для торга имеются. Ситуацию хорошо характеризует цитата одного из блогеров-риэлтеров: 'Итак, сегодня в списке в честь кризиса, которого якобы нет, а есть 'ситуация': 'однушки' - от 20 тыс., 'двушки' - от 30 тыс. с торгом, 'трешки' - от 40 тыс. с торгом. Но так как квартир, мягко говоря, много, здесь только те, что с ценником до 25 тыс., - остальные не влезут'. Дальше шел длинный список предлагаемых в аренду квартир. В другом блоге риэлтер советует клиентам торговаться: 'Если раньше при слове 'торг' наймодатели кричали 'не-е- е-ет', то сейчас можно очень легко найти компромисс'.
Арендованное будущее
Сегодня владельцы сдаваемых квартир могут рассчитывать на доходность в размере 4-5% годовых. И если раньше столь низкий показатель не слишком волновал их, так как основной доход они получали за счет последующей перепродажи жилья, то в условиях стагнации и даже спада аренда - единственный способ заработать на вложениях в недвижимость.
Если же кризис затянется, то дальнейшее снижение ставок станет фактически неизбежным. Этому будут способствовать как минимум две причины. Во-первых, спрос будет падать и сосредоточится в сегменте наиболее дешевого жилья. Уже в ноябре приток новых арендодателей начал иссякать. 'Сокращения персонала и общее снижение уровня заработных плат привели к тому, что количество желающих, а точнее, имеющих возможность снимать жилье заметно сократилось. Спрос на аренду в ноябре по сравнению с октябрем снизился более чем на 20%. При этом объем предложения увеличился почти на 25%', - рассказывает руководитель аналитической службы компании МИАН Алексей Кудрявцев.
Во-вторых, отдаление выхода из кризиса будет означать и продление стагнации на рынке недвижимости. При этом финансовое положение самих арендодателей может за эти месяцы ухудшиться, и тогда рента станет для них основным источником дохода. 'В такой ситуации понятия 'выгодно' или 'невыгодно' меняют свой смысл, - рассуждает Константин Ковалев. - Выгодно ли сейчас человеку, купившему акции российских компаний, продавать квартиру, чтобы рассчитаться с долгами? Речь идет о вынужденных мерах, а не об упущенной прибыли. В условиях кризиса любая доходность будет цениться'.
Меньше всего от падения ставок пострадает эконом-класс. Однокомнатные квартиры этой категории в спальных районах недалеко от метро остаются наиболее популярным товаром у арендаторов. По словам Марии Жуковой, их доля в общем объеме спроса составляет 69,75%. На квартиры эконом-класса падение составит не больше 20%, уверяют эксперты. Сильнее всего пострадают владельцы жилья бизнес-класса. Здесь, по прогнозам Константина Ковалева, а также в элитном сегменте ставки в 2009 году снизятся на 30%. В HomeHunter также ожидают понижения. 'Первая волна потребительской активности может проявиться уже весной, когда люди устанут от состояния ожидания чего-то, - говорит Татьяна Вакуленко. - Тем не менее стабилизации на рынке недвижимости можно ожидать не раньше чем через год-полтора'.
Сегодня сами риэлтеры в определенных случаях советуют арендаторам делать скидки, поскольку длительный простой квартиры может принести куда больший убыток. 'При пересчете видно, что собственник при долгой экспозиции теряет большие деньги, поэтому лучше сдать квартиру в аренду сейчас, чем ждать мифического повышения цен. При сроке экспозиции, превышающем три-четыре недели, арендные ставки снижаются до 25-30%', - говорит Вадим Ламин. 'Стабилизация уровня арендных ставок, скорее всего, произойдет во время весеннего подъема деловой активности, который частично компенсирует рост количества предложений', - считает он.
Не исключен, правда, и самый пессимистический сценарий. 'Наблюдается рост предложения на рынке аренды. В ноябре он увеличился примерно на 30%. В то же время материальное положение съемщиков стремительно ухудшается. Людям сокращают зарплаты. Происходят массовые увольнения', - объясняет директор Института глобализации и социальных движений Борис Кагарлицкий. Согласно его прогнозам, очень многие съемщики вскоре не смогут покрывать существующую арендную плату, в результате рынок съемного жилья просто рухнет.
Впрочем, Мария Жукова уверяет, что долгой стагнации на рынке аренды ждать не приходится: 'Если вспомнить 1998 год, когда арендные ставки упали в два-три раза, то через определенное время последовал рост, и на протяжении восьми лет цены выросли в десять раз'.
Стоимость аренды может варьироваться и по другой причине. Дело в том, что в последние два года владельцы жилья предпочитали взимать плату в российских рублях, но сейчас, когда доллар стремительно укрепляет позиции по отношению к национальной валюте, арендодатели фиксируют цены в 'зеленом' эквиваленте. Если доллар продолжит дорожать, стоимость аренды также вырастет.
Анна Шехова, «D`» /Личные Деньги/
ЧУВСТВО МАНЕЖНОСТИ
