Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста

самостоятельный объект). Это изменение должно найти отражение в декларациях по итогам 2007 года (то есть в 2008 году).

Размер вычета не может превышать 1 млн рублей. Это не значит, что вам вернут миллион – эту сумму «вычтут» из всей совокупности доходов, с которых был уплачен подоходный налог (по ставке 13 %). Именно этот уплаченный налог с «вычтенного» миллиона вам и вернут. Несложно посчитать, что максимальный возврат – 13 % от миллиона – 130 000 рублей. Если на строительство или приобретение жилья (квартиры, дома, доли в нем) было израсходовано меньше миллиона рублей, то 13 % вернут с затраченной суммы (с 500 000 рублей – 65 000 рублей, с 800 000 рублей – 104 000 рублей и т. п.).

Начиная с 2005 года сверх имущественного вычета в сумме 1 млн рублей налогоплательщик может воспользоваться вычетом в сумме процентов, уплаченных за пользование целевым кредитом. При этом необходимо подтвердить, что кредит был использован именно на приобретение жилья. Тот факт, что квартира обременена и служит залогом по ипотечной сделке, не является препятствием для получения имущественного вычета.

При покупке имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами пропорционально их долям собственности либо в соответствии с их письменным заявлением. Последний вариант применяется при покупке недвижимости в общую совместную собственность, и соотношение долей между собственниками определяется по договоренности (при этом собственник не может отказаться от доли в пользу другого собственника, но процентное соотношение 99:1 допустимо).

Отправной точкой для инициирования возврата удержанного подоходного налога до 1 января 2005 года являлся момент получения на руки свидетельства о праве собственности на жилье. С 2005 года стало возможным подавать документы в момент появления акта приема-передачи квартиры. Налоговики, правда, жалуются, что новая норма осложняет отслеживание дальнейшей судьбы квартиры – недобросовестный гражданин может обратиться за вычетом, уже продав квартиру.

Заявление о предоставлении имущественного налогового вычета можно подать вместе с налоговой декларацией. При этом налоговая декларация заполняется полностью (вариант «моей зарплаты хватит для получения вычета, ее и укажу, а другие доходы отражать не буду» не пройдет). Необходимо отразить все полученные в налоговом периоде доходы (с указанием источников их выплаты), имевшиеся налоговые вычеты, суммы налогов, удержанных налоговыми агентами, суммы налогов, подлежащих уплате или возврату по итогам налогового периода.

К декларации и заявлению прилагаются документы, подтверждающие право собственности на приобретенное (построенное) жилье (доли в нем) и платежные документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком: квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы (соглашения о зачете взаимных требований, не повлекшие за собой уплаты денежных средств, не могут являться основанием для предоставления имущественного налогового вычета).

Согласно Налоговому кодексу, с момента подачи декларации и всех документов налоговики должны в течение 3 месяцев провести камеральную проверку представленных сведений. Месяц дается на извещение налогоплательщика о том, что по итогам проверки он имеет право на вычет. И еще месяц (с момента получения заявления плательщика с указанием его банковских реквизитов) – на перечисление средств. Итого получается 5 месяцев. Однако на практике получается еще дольше.

Что касается открытия банковского счета, на который должны быть перечислены средства: налоговые органы предпочитают Сбербанк, однако по закону можно получить возмещение по налогам на счет, открытый в любом банке.

Имущественный налоговый вычет может быть предоставлен налогоплательщику также по месту работы (до окончания налогового периода вне зависимости от года приобретения жилья). Для этого в заявлении надо указать работодателя, от которого налогоплательщик собирается получить налоговую льготу. После уведомления из налоговой службы о том, что такое право ему предоставлено, остается написать заявление работодателю и приложить необходимые документы. Работодатель не будет удерживать с работника подоходный налог, выплачивая ему заработную плату в полном объеме.

КАКИЕ РАСХОДЫ, ПОДЛЕЖАЩИЕ ИМУЩЕСТВЕННОМУ ВЫЧЕТУ, УЧИТЫВАЮТСЯ ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ/СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ?

В фактические расходы на новое строительство либо приобретение жилого дома или доли (долей) в нем могут включаться:

• расходы на разработку проектно-сметной документации;

• расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;

• расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;

• расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке;

• расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

В фактические расходы на приобретение квартиры или доли (долей) в ней могут включаться:

• расходы на приобретение квартиры или прав на квартиру в строящемся доме;

• расходы на приобретение отделочных материалов;

• расходы на работы, связанные с отделкой квартиры.

Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного дома или отделку приобретенной квартиры возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение недостроенного жилого дома или квартиры (прав на квартиру) без отделки или доли (долей) в них.

Покупка квартиры в «новостройке»

Квартиру можно купить на первичном рынке – рынке строящегося жилья. Спектр продавцов достаточно велик – жилье продают компании, так или иначе задействованные в строительстве конкретного дома. Главное лицо – застройщик – фирма, которой городская администрация выдала официальное разрешение на строительство. Застройщиком может выступать не только строительная компания, но любая частная фирма и даже государственная структура. Если застройщику не хватает собственных средств, вместо банковского кредита он может пригласить поучаствовать в проекте фирму, которая располагает большими суммами денег и готова оплатить часть расходов на строительство. Такая компания называется инвестором. Инвесторов может быть несколько. Застройщик и инвестор заключают между собой договор, по которому инвестор в счет внесенных средств получает для продажи некоторое количество квартир. Как правило, в таком договоре подробно фиксируется вся возможная информация о квартирах (номер, площадь, этаж, планировка и т. д.).

Еще квартиры могут попасть в руки подрядных и субподрядных компаний, а также поставщиков и других возможных партнеров застройщика (по бартеру, в качестве оплаты за поставки или подрядные работы). Количество квартир и их параметры оговорены специальным актом за выполненные работы.

Обычно покупатели пытаются выбрать квартиру по рекламным объявлениям (листингам), которые дают продавцы. Не удивляйтесь, если квартиры в одном и том же доме продают несколько компаний. Чем больше фирма нуждается в живых деньгах, тем дешевле она предлагает квартиры, поэтому в одном и том же доме аналогичные квартиры могут быть выставлены на продажу по разным ценам.

Квартиру можно купить у любого участника строительства, но всегда есть опасность столкнуться с мошенничеством или так называемыми двойными продажами.

Как получаются двойные продажи?

Нередко партнеры по строительству дома (например, инвестор и застройщик) на каком-то этапе начинают конфликтовать. Обычно это происходит, когда строительство затягивается и его себестоимость возрастает, а партнеры предварительно не оговорили этот момент или, например, один из инвесторов решил выйти из проекта. В такой ситуации надо пересчитывать количество квартир на долю каждого участника. Тут-то и начинаются споры. Ситуация усугубляется, если инвестор, чья доля должна уменьшиться, уже продал квартиры из «старой» доли. Например, первоначально компания могла продать