Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста

брокеридже.

До сих пор в городе много муниципальных квартир, а чтобы квартира попала в рыночный оборот, она должна быть в частной собственности. Риэлторские фирмы помогают приватизировать жилье, причем приватизация может быть лишь первой ступенью в дальнейшей сделке.

Есть в агентствах также услуга по переводу квартиры в нежилой фонд. Как правило, это касается первых этажей жилых домов, расположенных в местах, где ежедневно бывает много людей. Перевод в нежилой фонд регулируется местным законодательством и требует много времени и сил на хождение по инстанциям и получение согласований (особенно если у будущего нежилого помещения появится отдельный вход). Риэлторы берут на себя эти заботы, а также последующую продажу или сдачу в аренду уже нежилого помещения.

Если покупатель обзаводится квартирой в историческом центре, особенно если прежде это была коммуналка, ему, как правило, необходим не только ремонт нового жилья, но также перепланировка. Например, снос перегородок, которые появились в старом фонде в 20-30-х годах. Чтобы перестроить квартиру и не разрушить дом, нужно предварительно согласовать перепланировки в различных службах, включая органы градостроительства и архитектуры. Походы по кабинетам требуют много времени, и риэлторы готовы брать на себя эти обязанности.

Любой сегмент рынка имеет специфику, поэтому во многих агентствах организованы отдельные структуры, занимающиеся разными направлениями. Агенты, которые работают по определенному направлению, обязаны знать не только особенности проведения сделок, но и ситуацию в данном сегменте рынка.

• Если агентство продает квартиры в строящихся домах, оно заключает договоры с конкретными компаниями-застройщиками. Иногда – на условиях эксклюзивности. То есть продавать квартиры в определенном доме может только это агентство и сам застройщик.

• Рынок элитной недвижимости также имеет свою специфику, квартиры здесь «штучные», сделок совершается мало. Агенты, работающие в этом сегменте, тоже образуют особую группу. Есть даже целые агентства, которые специализируются на рынке элитного жилья.

• Отдельная статья – сделки с нежилой (коммерческой) недвижимостью. Здесь тоже немало особенностей: подготовка сделки требует очень много времени, набор документов для регистрации права собственности отличен от пакета по регистрации жилья и т. д.

• Все больше совершается сделок по приобретению недвижимости за рубежом. Появились целые агентства, которые работают только в этом сегменте рынка. Как правило, они заключают договоры с риэлторскими фирмами в других странах. Участие специалистов делает процедуру покупки менее рискованной. Российские фирмы организуют туры для просмотра недвижимости, обеспечивают транспорт, услуги переводчика, помогают экономить время на проведение сделки, беря на себя оформление документов и прочие формальности. Некоторые фирмы имеют договоры с коллегами в 10–20 странах.

В России законодательно не оформлен рынок аренды, однако он существует, и агентства оказывают услуги в поисках подходящих вариантов и для тех, кто хочет квартиру сдать, и тем, кто хочет снять жилье. В летний период также распространена аренда дач, однако в этом вопросе лучше разбираются специалисты по загородному рынку. К ним и надо обращаться.

Также риэлторам можно поручить управлять квартирой на время длительного отъезда. Фирма обеспечит не только своевременную оплату коммунальных услуг, чистоту и безопасность оставленного жилья, но также, если хозяева того пожелают, сдаст квартиру в аренду и будет регулярно переводить ежемесячные платежи.

С помощью риэлторской фирмы можно получить дополнительные услуги. Агентство может порекомендовать надежных партнеров, которые, как правило, предоставляют скидки клиентам, пришедшим к ним из агентства: компании, профессионально работающие на рынке мувинга (услуг по переезду), страховые компании и т. д. Если в приобретенной квартире необходимо (или хочется) сделать ремонт, риэлторы порекомендуют компании, которые занимаются дизайном помещений, подбором мебели, непосредственно ремонтом.

Глава 13. Клиентов ради… Общественные организации и профессиональные объединения

Фирмы, связанные с рынком недвижимости, для более эффективной работы объединяются в профессиональные сообщества – на некоммерческой основе, разумеется. Цель профессиональных объединений – лоббирование интересов компаний на рынке. Есть организации профессиональных оценщиков, нотариусов, адвокатов, банков, строительных компаний, управляющих компаний и девелоперов. Профессиональные объединения участвуют в разработке документов на местном и федеральном уровне, работают в консультативных советах при губернаторе и вице-губернаторах – словом, пытаются донести до власть предержащих существующие на рынке проблемы и способствовать их разрешению. Провозглашаемая цель – цивилизованный прозрачный рынок, на котором будет хорошо всем – через сколько-то лет в условиях прозрачности будет хорошо и конечному потребителю (продавцу или покупателю жилья). Однако люди решают свои жилищные проблемы прямо сейчас, поэтому им важна поддержка уже сегодня. Реальную помощь человеку может оказать не так уж много организаций.

Например, в Санкт-Петербурге таких организаций всего три:

• Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

• Комиссия по работе с потребителями рынка недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

• Экспертный совет по определению надежности строительных фирм.

Работа риэлторского бизнеса мало регламентирована законодательно. После отмены лицензирования риэлторской деятельности Российская гильдия риэлторов ввела обязательную сертификацию своих членов. Она проводится на основе стандартов, единых для всей страны (эти нормы работы зарегистрированы Госстандартом России). Агентства недвижимости не получают сертификаты автоматически, они обязаны выполнить целый ряд требований: принятая в компании форма стандартного договора должна соответствовать действующему законодательству; хотя бы половина сотрудников должна пройти специальное обучение и получить соответствующие аттестаты; фирма обязана иметь постоянный офис, оборудованный для работы необходимой оргтехникой; должна застраховать свою профессиональную ответственность. Безусловно, покупать или продавать квартиру через сертифицированное агентство безопаснее, чем через любое другое, поскольку Ассоциация риэлторов гарантирует клиенту качество и безопасность услуг. В большинстве агентств недвижимости, входящих в ассоциацию, сертификат занимает почетное место на стене офиса, чтобы его заметил каждый посетитель.

В Ассоциации работает Комиссия по защите прав потребителей и профессиональной этике, куда может обратиться клиент, если ему вдруг покажется, что с ним обошлись плохо. Комиссия разберется с каждым отдельным случаем. За годы работы в комиссии бывало всякое: случалось, клиенты были неправы, случалось, агентства возвращали деньги обиженным покупателям, случалось, агентства изгонялись из ассоциации.

Комиссия по работе с потребителями рынка недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области оказывает юридическую помощь участникам рынка, которые только собираются или уже успели заключить договоры и стали потребителями услуг риэлторов или строителей. Продавец или покупатель могут обратиться в комиссию не только за консультациями по любым вопросам купли-продажи на рынке недвижимости, но и отдать на экспертизу уже заключенный договор или заказать потребительскую экспертизу, которая оценит качество строительных работ. Кроме того, комиссия защищает интересы потребителей жилищно-коммунальных услуг и консультирует граждан по поводу создания товарищества собственников жилья.

Экспертный совет по определению надежности строительных фирм (ЭСОН) – организация, полезная для покупателей, которые намереваются приобретать квартиру в строящемся доме. ЭСОН аккумулирует информацию из различных комитетов о работе конкретных фирм-застройщиков, а также мнения и жалобы участников строительства. Здесь можно получить информацию о застройщике, с которым покупатель собирается заключить договор, узнать, как давно компания работает на рынке, сколько жилья построила, не задерживает ли обязательные платежи в бюджет, выполняет ли сроки строительства и т. д. Конечно, по