Перевод жилых помещений в нежилые может также производиться в связи с признанием помещения непригодным для проживания, за исключением индивидуальных жилых домов, находящихся в собственности лиц, постоянно проживающих в этих жилых домах (критерии см. ниже).
Перевод нежилого помещения в жилое не допускается, когда помещение не может быть признано пригодным для проживания, т. е. помещения:
• находящиеся в ветхом состоянии;
• находящиеся в аварийном состоянии;
• в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.
Не допускается перевод нежилого помещения в жилое, если помещение обременено правами третьих лиц.
Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое производится органом местного самоуправления (в субъектах РФ – городах федерального значения – органом исполнительной власти данного субъекта).
Перечень оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое либо нежилого помещения в жилое определен ЖК РФ. Такими основаниями являются: предоставление документов в ненадлежащий орган; непредставление всего пакета необходимых документов и/или несоблюдение условий перевода помещений.
Обстоятельства, послужившие основанием отказа в переводе помещения, в обязательном порядке должны быть указаны в соответствующем решении органа, осуществляющего перевод. Отсутствие указания на эти обстоятельства в решении об отказе в переводе помещения является основанием обжалования решения в судебном порядке.
Срок исковой давности – 3 месяца со дня получения отказа в переводе помещения.
7. ПЕРЕУСТРОЙСТВО И ПЕРЕПЛАНИРОВКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Переоборудование жилых помещений может включать: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», других сантехнических и бытовых приборов.
Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь.
Данные перечни не являются исчерпывающими. При определении видов работ, исполнение которых может считаться переустройством (перепланировкой), следует исходить из того, что ими могут считаться любые изменения жилого помещения, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.
Однако технический паспорт также содержит данные, изменение которых не может считаться переустройством или перепланировкой, в частности: вид жилищного фонда, к которому относится помещение; точный адрес; этаж; оборудованность переговорно-замочным устройством, радиотрансляционной сетью, телефоном.
В ЖК РФ закреплен исчерпывающий перечень документов, представляемых в орган, осуществляющий согласование по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения; представляется также проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
На переустройство и (или) перепланировку жилого помещения, занимаемого нанимателем по договору социального найма, требуется письменное согласие всех членов семьи нанимателя.
Собственники жилых помещений вправе не испрашивать такого согласия третьих лиц, пользующихся жилым помещением.
Положительное решение органа, осуществляющего согласование переустройства и (или) перепланировки, является основанием для переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с проектом.
Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случаях:
• непредоставления полного пакета необходимых документов;
• предоставления документов в ненадлежащий орган;
• несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Завершение переустройства и (или) перепланировки подтверждается подписанием органом, осуществляющим согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, акта приемочной комиссии.
8. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Собственники жилых помещений осуществляют права владения, пользования и распоряжения своими жилыми помещениями.
Под владением принято понимать возможность фактического обладания имуществом, право пользования заключается в возможности извлекать из имущества какую-либо выгоду, использовать его. Проживание в жилом помещении есть одна из наиболее распространенных форм использования жилого помещения. Распоряжение подразумевает под собой возможность определять судьбу вещи (помещения), в том числе отчуждать вещь, передавая право собственности на нее другим лицам.
В силу особой социальной значимости права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в порядке, определенном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Права собственников жилых помещений имеют определенные ограничения в целях защиты собственников других жилых помещений и иных лиц. Так, собственники вправе осуществлять права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями только в соответствии с их назначением и в пределах их использования, установленных ЖК РФ.
Собственник вправе предоставить права владения и (или) пользования жилым помещением иным гражданам и юридическим лицам, что выражается в праве собственника вселить в жилое помещение членов своей семьи и иных лиц, сдать жилое помещение в наем, в аренду, предоставить его по договору безвозмездного пользования, в том числе – временным жильцам.
Собственник несет бремя содержания жилого помещения, а также общего имущества в многоквартирном доме и общего имущества в коммунальной квартире, если иное не установлено федеральным законом или договором. Собственник обязан оплачивать работы и услуги, необходимые для поддержания жилого помещения в пригодном состоянии. Но из данного правила есть исключения.
Например, часть расходов по содержанию и ремонту государственных и муниципальных жилых помещений несут наниматели данных помещений, а расходы по содержанию квартиры, предоставленной жилищным кооперативом, несет член жилищного кооператива, которому данное помещение предоставлено во владение и пользование.
На собственнике жилого помещения лежат также обязанности поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допускать бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Под надлежащим состоянием жилого помещения следует понимать состояние, в котором оно пригодно для использования по прямому назначению. Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются федеральными органами государственной власти.
9. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ГРАЖДАН, ПРОЖИВАЮЩИХ СОВМЕСТНО С СОБСТВЕННИКОМ В ПРИНАДЛЕЖАЩЕМ ЕМУ ЖИЛОМ ПОМЕЩЕНИИ
ЖК РФ определяет круг лиц, признаваемых членами семьи собственника жилого помещения, права и обязанности членов семьи собственника и иных лиц, проживающих вместе с собственником в
