членов его семьи может предоставить им в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма. Договор социального найма жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, подлежит расторжению. Если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления, другое жилое помещение должно быть предоставлено по договору социального найма наймодателем до начала капитального ремонта или реконструкции. После проведения капитального ремонта или реконструкции дома наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи вправе вселиться в жилое помещение, общая площадь которого в результате проведения капитального ремонта или реконструкции уменьшилась». Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире. Жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении (ст. 89 ЖК РФ)
Наряду с выселение граждан, проживающих в жилых помещениях по договору социального найма с предоставлением другого благоустроенного помещения, законодатель предусматривает выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма. В соответствии со ст. 90 ЖК РФ, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более 6 месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.
Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения возможно лишь в случае, если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи:
1) используют жилое помещение не по назначению;
2) систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением;
3) допуская его разрушение.
Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным. При этом прямой обязанностью наймодателя является предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК РФ).
Споры, вытекающие из жилищного законодательства, всегда являлись самыми многочисленными среди других категорий гражданских дел, рассматриваемых судами. В суды поступает на рассмотрение немало заявлений по спорам, возникающим из жилищных правоотношений. К примеру, в 1995 г. судами Российской Федерации было рассмотрено с вынесением решений: дел по искам о выселении (независимо от принадлежности жилищного фонда) из служебных жилых помещений – 6158 (иски удовлетворены по 4412 делам); дел по искам о выселении с предоставлением другого жилого помещения – 2054 (иски удовлетворены по 1466); дел по искам без предоставления другого жилого помещения – 17575 (иски удовлетворены по 12585); дел по искам, связанным с приватизацией жилой площади, – 13464 (иски удовлетворены по 12062); других жилищных споров (раздел жилой площади, обмен жилых помещений и т. п. – по 84931 делу, из них иски удовлетворены – по 63808).[4] С каждым годом эти данные имеют тенденцию к возрастанию. Это связано с тем, что если ряд правоотношений может касаться нас в редких случаях, то жилищный аспект является неотъемлемой частью человеческой жизни. Проблемные ситуации в данной области носят разнообразный характер. Поскольку, основной предмет рассмотрения этого договора – социальный найм жилых помещений, целесообразно обратиться к детальному рассмотрению данного вопроса, т. е. споров, которые вытекают из отношений по договору социального найма.
Принятие нового ЖК РФ ведет к переосмыслению всей прежней судебной практики, выработке новых подходов в правоприменительной деятельности судов при разрешении жилищных споров. Но это не означает, что традиционные споры, которые характерны для этой области, не имеют место быть. Наряду с традиционными, известными судебной практике спорами ранее, возникают новые спорные ситуации, которые характерны для нового жилищного законодательства. К числу последних, следует отнести споры о предоставлении социального жилья в связи с прекращением или расторжением договора социального найма по требованию нанимателя.
Наиболее распространенными ситуациями в сфере действия договора социального найма являются:
1) споры о предоставлении жилого помещения в связи с утратой или разрушением предмета договора социального найма;
2) споры при расторжении договора социального найма по требованию нанимателя;
3) споры в области поднайма жилого помещения;
4) споры возникающие при выселении граждан и другие.
В соответствии с ЖК РФ договор социального найма заключается без установления срока его действия (ст. 60 ЖК РФ). Нос следует отметить, что данный договор может действовать при наличии двух неотъемлемых условий:
– имеется наниматель;
– сохраняется предмет найма (жилого помещения).
Смерть одиноко проживавшего нанимателя, а также утрата (разрушение) жилого помещения ведут, как это предусмотрено ч. 5 ст. 83 ЖК РФ, к прекращению договора найма. Во всех остальных случаях прекращение жилищных прав и обязанностей по новому ЖК РФ допустимо только через расторжение договора найма жилого помещения по инициативе любого из участников этого договора. Основания, порядок и последствия расторжения договора найма достаточно подробно урегулированы гл. 8 ЖК РФ.
Жилищный кодекс РФ не содержит последствия прекращения договора социального найма. Поэтому при возникновении на практике спорных ситуаций прекращения договора социального найма в случае смерти лица, суд должен исходить из общих правил. А именно, жилое помещение по договору социального найма в соответствии с законом предоставляется нанимателю для личного пользования, поэтому права и обязанности, вытекающие из договора социального найма жилого помещения как неразрывно связанные с личностью нанимателя, не входят в состав наследства и в порядке универсального правопреемства не переходят к его наследникам. Жилое помещение в этом случае становится юридически свободным и может быть в общем порядке передано другому нанимателю, но при условии, что права на него не оспариваются другими лицами.[5] Такая практика получила свое широкое распространение в связи с удовлетворением Европейским Судом по правам человека Постановлением от 18 ноября 2004 г. жалобы «Прокопович против России» (Prokopovich v. Russia) № 58255/00. Признавая нарушение требований ст. 8 Европейской Конвенции о защите прав человека и основных свобод по этому делу, Европейский Суд исходил из того, что заявительница Прокопович состояла в гражданском браке с гражданином Д. Вместе они более 10 лет проживали на площади его квартиры, предоставленной ему государством. Районный суд отказал Прокопович в иске о признании ее членом семьи умершего и праве на его жилую площадь по тем причинам, что она имела регистрацию по другому адресу – в квартире по месту
