/ Недвижимость
Из-за тотального дефицита практически все жилье внутри МКАД со временем рискует попасть в разряд элитного
Премьер Дмитрий Медведев предложил свой рецепт доступного жилья: «Надо строить больше». Если мыслить в масштабах всей страны, то так оно и есть: в прошлом году, по данным Росстата, возведено около 65 миллионов «квадратов», а нужно не меньше ста. Но эта закономерность не работает в отношении Москвы, ибо строить здесь уже попросту негде.
Мэр Сергей Собянин постановил пересмотреть все строительные инвестконтракты, и к жизни вернули лишь те, что находились на стадии завершения. На первичном рынке возник острейший дефицит предложения, а на вторичном цены вернулись к уровню начала памятного 2008 года и, по мнению экспертов, могут перешагнуть их. Старая Москва неуклонно превращается в город долларовых миллионеров.
Недостройка века
До кризиса, когда мэром был Юрий Лужков, в столице ежегодно сдавали по 4—5 миллионов квадратных метров нового жилья. Предложение пыталось догнать растущий спрос. Апогеем такой политики стал жилой комплекс в районе Ботанического сада, где квартиры с ремонтом стоили 80 тысяч рублей за метр. Когда из- за кризиса доверия в систему временно перестали поступать деньги, многие девелоперы обанкротились, стройки остановились, и цены пошли вниз.
По данным Росстата, в 2009 году в Москве возвели лишь 2,7 миллиона «квадратов» жилья, в 2010 году — 1,7 миллиона, а в 2011 году — 1,8 миллиона. За одиннадцать же месяцев 2012 года столица получила всего 1,486 миллиона «квадратов», из которых около 200 тысяч пришлось на новую Москву.
По мнению советника президента финансово-строительной корпорации «Лидер» Григория Алтухова, рост цен на вторичном рынке вызван как раз дефицитом новостроек экономкласса. По оценкам компании «МИЭЛЬ-недвижимость», всего в стадии активного строительства сейчас находится 100 домов общей площадью 2,5 миллиона квадратных метров. Для мегаполиса это капля в море. Тем более что большинство новостроек находится на окраинах, часто за МКАД.
С 2006 по 2008 год средняя цена за квадратный метр в Москве выросла с 2,5 тысячи долларов до 6, то есть на 70 процентов, или по 30—35 процентов в год. Потом последовал кризис и обвал до 4 тысяч долларов. А в 2010 году начался уже плавный рост, примерно на 5—7 процентов. Всего же с 2007 по 2012 год цены на жилую недвижимость в столице выросли на 35 процентов в долларах и на 70—75 процентов в рублях (со 100 до 175 тысяч рублей).
«Динамика цен, которую мы сейчас наблюдаем, связана с отложенным спросом, — рассказывает «Итогам» президент фонда «Институт экономики города» и научный руководитель Высшей школы урбанистики НИУ ВШЭ Надежда Косарева. — Поэтому, даже если восстановить докризисные темпы строительства, затоваренности рынка не произойдет, так как спрос все равно будет превышать предложение».
Это подтверждает и сухая статистика. По данным Росреестра, в 2007 году было заключено более 77 тысяч сделок по купле-продаже жилья в Москве, а в 2012 году — уже свыше 96 тысяч. То есть рынок не просто вернулся к докризисным показателям, но и серьезно их превзошел (за исключением объемов строительства жилья). «Если совсем заморозить строительство в старой Москве, то цены, безусловно, пойдут вверх, — говорит «Итогам» президент Гильдии риелторов Москвы Сергей Саяпин. — Мои предположения — где-то на 15 процентов в год. Теоретически активная застройка новой Москвы и фактическое соединение ее с остальной частью города должны повлиять на цены в сторону их снижения». Но в том-то и штука, что застроить новые земли власти быстро не смогут — слишком много нерешенных вопросов инфраструктурного характера, да и с землеотводами еще разбираться и разбираться.
Старомосковский рынок
По оценкам Сергея Саяпина, среди покупателей жилья в Москве доля тех, кто уже имеет квартиру в столице и может ее продать, достигает 70 процентов. Это значит, что «старомосковский» рынок ориентирован сам на себя, и цены на нем могут расти до бесконечности. Львиная доля сделок — это по сути обмен одной московской недвижимости на другую. Для продавцов-покупателей имеет значение не стоимость всего объекта недвижимости, а лишь разница в цене двух или более объектов, участвующих в сделке.
Изменить ситуацию могло бы резкое наращивание темпов ввода в строй нового жилья. Но даже пять миллионов квадратных метров в год не такой уж высокий темп строительства, учитывая растущую численность населения, считает глава аналитического портала «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.
Но главное здесь другое: остались ли у Москвы резервы для дальнейшей застройки?
По данным департамента градостроительной политики Москвы, в столице из 1722 хрущевок сносимых серий осталось убрать 351 дом общей площадью 1,23 миллиона квадратных метров. Но в нынешних условиях этот «резерв» вряд ли сильно изменит ситуацию.
Для справки: на 2013 год был запланирован снос лишь 88 домов, на месте которых можно построить полтора десятка «свечек» на 587 тысяч «квадратов». Всего же потенциал оставшихся хрущевок — около двух миллионов квадратных метров. Этого может хватить на год-полтора.
Есть и еще проблемы. Во-первых, из-за поправок, внесенных в Земельный кодекс, мэрия больше не имеет
