Всё о недвижимости. Подводные камни сделок с жильем

решению суда. Этой лазейкой пользуются профессиональные аферисты, убеждающие продавцов заключить договор не купли-продажи, а дарения (безвозмездный). Мотивы для этого выдвигаются разные, например мошенники могут предложить таким образом избежать уплаты налогов. И после подписания договора они отказываются выплачивать «дарителю» деньги. Естественно, обманутая сторона отказывается от государственной регистрации сделки, а «одаряемый» добивается судебного решения о регистрации договора.

Предотвращение мошенничества. Стороной, виновной в исходе сделки, можно считать самих комбинаторов и... их пострадавшего контрагента. Ведь сделка с недвижимостью — слишком дорогостоящее мероприятие, чтобы идти на поводу у незнакомых или малознакомых людей. Какие бы причины ни выдвигал покупатель для заключения, например, договора дарения вместо купли-продажи, соглашаться нельзя. Ведь законопослушному человеку не придет в голову подменять одну сделку другой. Не нужно рисковать и пытаться решать чужие проблемы — чаше всего они надуманные и прикрывают изощренную махинацию.

Признание сделки недействительной. Это самая интеллектуальная и изощренная афера — совершение сделки с такими условиями, чтобы в дальнейшем признать ее через суд недействительной. Такие мошенничества требуют хорошей юридической подготовки со стороны исполнителя и достаточно высокого уровня интеллекта.

Расторжением договоров или признанием сделки ничтожной «промышляют» не только профессиональные мошенники, но и оборотливые продавцы. Только в Москве ежегодно регистрируется около 400 случаев признания сделок с жильем недействительными, не все они, конечно, предумышленные, но по крайней мере половина — плод изысканий недобросовестных хозяев или мошенников.

Аферисты заранее планируют после завершения сделки подать иск о признании ее недействительной, при этом покупателю предлагаются заведомо невыгодные для него или противозаконные условия оформления (например, сокрытие факта покупки или продажи от супруги, нарушение прав третьих лиц и т. д.). В случае судебного признания сделки недействительной продавец получит свою квартиру обратно, покупатель же будет довольствоваться денежной суммой, указанной в договоре (чаще всего это сумма до одного миллиона рублей, что значительно меньше рыночной, а значит уплаченной стоимости). На этой разнице и греют руки мошенники, которые «организуют» признание сделки недействительной и вновь продают объект очередному покупателю (рекорд, зарегистрированный по Москве: одна квартира проходила через процедуру признания сделки недействительной четыре раза за три года).

Порой мошенники используют и такие приемы: отыскивают представителей асоциальных элементов, которые некоторое время назад продали свое жилье за бесценок, и от имени этих обманутых подается иск. Получается как в ленинском лозунге — «грабь награбленное», при этом опустившимся людям в результате ненамного легче: формально полученная обратно жилплощадь продается еще раз, а бывшие хозяева, возможно, получат небольшую компенсацию.

Предотвращение мошенничества. Вряд ли подобный вид мошенничества имел в начале 90-х годов широкое распространение, чаще такие судебные иски инициировались налоговой инспекцией (если продавцы совершили альтернативную сделку — получили за квартиру деньги и отдали за новое жилье, а в силу малого дохода не смогли выплатить налог с продажи). А вот уже к середине прошлого десятилетия криминальные элементы осознали свою выгоду и стали достаточно активно применять практику признания сделок недействительными, но, конечно, не в пользу законного (сбор налогов) дела. Единственный способ не стать жертвой в данном случае — тщательно проверить историю объекта, семейное положение контрагента (отсутствие штампа в паспорте не всегда является доказательством того, что он холост), права третьих лиц на продаваемую квартиру и, конечно, самому соблюдать все требования законодательства. Ну и, наконец, помнить о своей безопасности: не следует соглашаться на то, чтобы проставить в договоре заниженную стоимость. Покупатель не платит налога с покупки, а значит, ему никак не повредит и коммерческая цена объекта, при этом он не пострадает, если сделка будет признана недействительной.

Кроме того, при любой описанной (а также и не затронутой на страницах этой книги) схеме мошенничества существует универсальный способ избежать неприятных последствий: заранее обратиться в крупное риелторское агентство. Ведь статистика неумолима: чаще всего на удочку мошенников попадаются люди, решившие доверить свои жилищные интересы частному маклеру, то есть гражданину, связанному с клиентом устными договоренностями, или совершающие сделки с жильем самостоятельно. Между тем, обращаясь в надежную риелторскую компанию, человек вступает в правовые отношения (документально оформляя взаимные обязательства) с юридическим лицом — агентством, а это уже совсем другой уровень ответственности. Кроме того, если компания достаточно известная, клиент избавляет себя даже от вероятности встретиться с мошенником. Ведь преступные элементы предпочитают «собирать урожай», держась подальше от сотрудников крупных фирм, у которых есть достаточно большой опыт, позволяющий распознать даже самую утонченную аферу Следует предупредить читателя: если сотрудник агентства недвижимости охотно соглашается на сделку в обход своей компании (или предлагает внести в кассу компании символическую плату, а остальное выдать ему на руки), то здесь речь идет не столько о морали, сколько о безопасности интересов клиента. Она под угрозой — доверие человеку, готовому на обман, чревато самыми неприятными последствиями.

Правила работы всех серьезных риелторских компаний категорически запрещают агентам принимать деньги у клиентов. В отдельных случаях платежи (авансы, средства на ускоренную приватизацию продаваемой квартиры и пр.) могут осуществляться только после заключения договора на обслуживание (оказание услуг). На руках у клиента должен остаться экземпляр такого документа. Но и в этом случае передавать деньги на ответственное хранение можно лишь в обмен на сохранную расписку (договор, соглашение), в которой определены назначение платежей и условия возврата средств через уполномоченных сотрудников.

Но бывает, что мошенники легко «обходят» сотрудников небольших или относительно недавно появившихся компаний — предлагают сделать те же работы, что и риелтор, только дешевле, или придумывают другие, не менее заманчивые условия. Возможно, аферисты действительно возьмут меньшие комиссионные, но впоследствии у их «клиентов» могут появиться большие неприятности, вплоть до потери квартиры. Поэтому в процессе подготовки сделки следует поддерживать контакт только со своим риелтором и, получив любое предложение, исходящее не от него, не реагировать, а еще лучше — дать знать риелтору о сути предложения. В таком случае у мошенников просто не останется пространства для маневра.

Нарочно не придумаешь: курьезные и просто необычные истории из риелторской практики

Экспертиза

Расскажу я вам, друзья, историю, как я экспертом прокуратуры был, по самому настоящему уголовному делу. Пришли к нам однажды в офис из межрайонной прокуратуры двое граждан — следователь с помощником прокурора. Экспертизу им, видишь ли, нужно было провести. Жулики большую квартиру в стареньком доме на Кутузовском проспекте продали, а взамен купили хозяину жилье в Братеево, в новом доме. Оформили все по БТИ, доплату забрали себе. Хозяина с семьей в Братеево перевезли, а денег им