Недвижимость: покупка, продажа, приватизация

Приложения к Договору

Договор купли-продажи права долгосрочной аренды (купчая)

Договор купли-продажи жилого дома с пожизненным содержанием

Глава 5 Дарение и завещание недвижимости

Дарение и завещание

Дарение — это двусторонняя сделка, договор между дарителем и одаряемым (один дарит, другой принимает дар). Существуют также односторонние сделки — обещание дарения (даритель обещает что-то подарить, обещание он может и пересмотреть) и принятие дара (согласие одаряемого принять дар). Дарение — сделка безвозмездная, если предполагается имущественное вознаграждение — это уже не дарение. Даром может быть все, что угодно, в том числе и недвижимость.

На дар оформляется особый документ — дарственная. Это договор, указывающий, что именно передает даритель в собственность одаряемого.

Есть тут одна сложность: дар предполагает, что с момента составления дарственной на недвижимость последняя переходит в полное владение одаряемого, то есть если в этой квартире проживает даритель, он обязан собрать вещички и отправиться на выход, иначе он нарушает условия дарения. Согласно нашему законодательству, практика договоров якобы дарения с условием сохранения прав дарителя пользоваться этим жилым помещением считается незаконной, поскольку предполагает встречное обязательство и не является договором дарения. Наши суды признают такие сделки притворными, а притворные сделки, согласно пункту 1 статьи 572 и пункту 2 статьи 170 ГК РФ, признаются ничтожными.

На самом деле договор дарения в этом случае маскирует договор пожизненного содержания с иждивением. Так что, если ваши старшие родственники решают оформить договор дарения недвижимости, но собираются доживать в этой недвижимости оставшиеся им годы жизни, и особенно при наличии недовольных таким поворотом дел других наследников, примите к сведению, что любой суд признает такую сделку ничтожной (со всеми вытекающими последствиями).

Тут лучше воспользоваться не договором дарения, а завещанием. Завещать имеет право любой гражданин и любому гражданину, состоящему или не состоящему в родственных отношениях, в западных странах — даже своему любимому коту или золотой рыбке (у нас формально это не запрещено, но ни один нотариус в здравом уме не согласится оформлять подобную волю завещателя!).

Завещание согласно статье 1124 ГК РФ составляется в письменной форме, собственноручно подписывается и заверяется нотариусом, обязательно указываются также место и дата его удостоверения. Завещание может быть открытым (то есть нотариус и родные ознакомлены с его текстом), или закрытым — оно вручается нотариусу в запечатанном конверте и вскрывается нотариусом в присутствии родственников завещателя после его смерти. Отказав недвижимость другому лицу после своей смерти, вы сохраняете эту недвижимость в собственности, пока вы живы, следовательно, вам не придется отправляться с вещами на выход, как в случае договора дарения.

Правда, как мне некогда рассказывала И. Земскова, старшее поколение любит играть в игры с завещанием недвижимости. Сегодня, объясняла она, старушка составляет завещание в пользу своего племянника, завтра — в пользу своей соседки, послезавтра — еще в чью-то пользу, а так как каждое последующее завещание отменяет предыдущее, начинаются споры, в каком состоянии был человек в момент его составления, отдавал ли он себе отчет в своих действиях. Для обделенных завещателем единственный способ возвратить себе обещанную некогда собственность — это суд. Правда, результат такого суда зависит от заключения эксперта.

И. Земскова приводила такой пример: пару лет назад умер очень богатый человек. Буквально за три часа до смерти в реанимации он составил завещание в пользу совершенно посторонних людей, даже и не родственников. А у него была законная жена, и новым завещанием он ее, по сути, лишил наследства. Жена предъявила иск о признании этого завещания недействительным, хотя оно и было составлено по всей форме и удостоверено врачом, то есть тем человеком, который имел право это сделать.

Была проведена посмертная судебно-психиатрическая экспертиза, которая показала, что при том заболевании и тех методах лечения, которые имели место, при применении тех препаратов, которые использовались, завещатель не мог отдавать себе отчета в своих действиях, и завещание было признано недействительным, наследницей стала жена.

Был в практике И. Земсковой и другой случай. Женщина, больная раком, составила завещание. По этому завещанию все свое имущество она завещала постороннему человеку, хотя у нее была дочь, с которой у нее были нормальные отношения. Получилось так, что эту дочь она лишила наследства. Завещание было составлено в больнице, засвидетельствовать его был приглашен нотариус, так что все формальности были соблюдены. Во всяком случае, нотариус завещание засвидетельствовал. Ну а как нотариус может проверить адекватность реакций больного человека? Он спрашивает, какой сегодня год, месяц, день, как человека зовут, то есть задает очень простые вопросы, исходя из которых и признает вменяемость или невменяемость. Он же не врач, не психиатр. Но ответы на такие вопросы часто не показывают, насколько адекватно больной воспринимает окружающих. И если завещание вызывает недовольство ближайших родственников, приходится проводить посмертную экспертизу.

В судебном заседании пришлось доказывать, что в момент составления завещания женщина не отдавала отчета своим действиям. Это удалось доказать, потому что в больнице ей давали сильнодействующие препараты, в ее поведении замечались какие-то отклонения, ее реакции не были адекватными.

Подводные камни наследования

По нашему законодательству, наследование может происходить по завещанию или (если завещания нет) по закону. На Западе — в отличие от России — иная правовая культура. Там, наверное, первое, что делает человек после рождения, — это составление завещания, в котором все подробно расписано. У нас это не принято. У нас это считается чем-то диким. А там, у них — все по- другому. Всегда существует завещание, в котором точно указано, кто и что будет наследовать. И не исполнить волю умершего считается преступлением.