Руководители располагавшихся в Морнингсайд-Хайтс учреждений опасались, что, если условия не удастся улучшить, они столкнутся с трудностями в плане привлечения и удержания профессорско- преподавательского состава, студентов и персонала.
Вскоре после моего возвращения в Нью-Йорк я был избран председателем исполнительного комитета Интернэшнл-хаус (И-хаус), резиденции для иностранных студентов, которую отец построил в середине 1920-х годов, на углу Риверсайд-Драйв и 124-й улицы. Первая из моих инициатив заключалась в том, чтобы пригласить Уилла Муннеке — знаменитого социолога из Чикагского университета — для обследования района. Муннеке проводил аналогичные исследования в Чикаго, где также имелись трудности в связи с изменениями, происходящими в районе Гайд-парка. Будучи одним из попечителей университета, я знал о его работе, которая производила на меня хорошее впечатление.
Высокая преступность, а также недостаток хорошего и доступного жилья были двумя основными проблемами, стоявшими перед И-хаус, как это показал отчет Муннеке, подготовленный по Морнингсайд- Хайтс. Комитет последовал рекомендациям Муннеке, и в начале 1947 года 14 основных учреждений, находившихся в этом районе, создали компанию «Морнингсайд-Хайтс Инк.» (МХИ), выбрав меня председателем правления. Согласившись занять этот пост, я сказал коллегам, что личное участие руководителя каждого из учреждений необходимо, если мы хотим эффективно решать стоящие перед нами проблемы. Я пообещал им, что их личное участие в совещаниях будет требоваться только при принятии важных решений, и рекомендовал назначить представителей для решения повседневных вопросов. Все члены правления МХИ, включая генерала Дуайта Д. Эйзенхауэра, занимавшего пост президента Колумбийского университета, приняли на себя эти обязанности и согласились с названным подходом, который оказался очень действенным на практике.
Вскоре мы осознали, что без строительства жилья для людей со средним достатком шансов стабилизировать этот район будет немного. Однако стоимость земли была высокой, и ни одно из учреждений не располагало фондами, которые можно было бы направить на жилищное строительство. Более того, частные строители не желали брать на себя риск строительства в таком районе, находящемся в неопределенном состоянии. Ситуацию обостряли возмутительные нью-йоркские законы о контроле над арендной платой (они существуют и по сей день), действующие после того, как для них перестали существовать все реальные экономические основы. Строители опасались, что они не смогут вернуть себе затраченные средства, а владельцы недвижимости потеряли всякую инициативу в отношении модернизации или даже поддержания состояния зданий, которыми они владели.
В результате к концу 1940-х годов Нью-Йорк стал одной из главных «лабораторий жилищного строительства» страны, экспериментируя с несколькими схемами жилищного строительства, находящимися на государственном финансировании.
МХИ воспользовалась одной из таких схем, а именно национальным законом о жилищном строительстве от 1949 года, который поощрял расчистку трущоб и новое строительство в городах путем предоставления федеральных средств для покрытия расходов частных спонсоров, покупающих земельные участки и осуществляющих снос, с целью финансирования нового жилищного строительства. Чтобы воспользоваться этим новым законом, нам нужно было заручиться поддержкой Роберта Мозеса, легендарного «негласного воротилы», возглавлявшего комиссию по сносу ветхих строений у мэра Уильяма О’Дуайера; нам необходимо было разрешение на то, чтобы заменить десять акров плотной застройки, состоявшей из многоквартирных зданий, выстроенных в соответствии со «старыми нормативами», кооперативным квартирным комплексом на северном краю Морнингсайд-Хайтс.
Идея Мозесу понравилась. Он занимался поисками надежной некоммерческой группы, которая взялась бы за управление первой в городе площадкой по такой перестройке, и незамедлительно провел наше предложение через лабиринт федеральных и городских бюрократических инстанций. После того как учреждения, входившие в состав МХИ, подписались на выделение 500 тыс. долл., «Бовери сэйвингс бэнк» согласился предоставить ипотечную закладную на строительство в сумме 12,5 млн. долл., благодаря, главным образом, Эрлу Швульсту, председателю правления этого банка; Швульст был человеком с воображением и играл активную роль в совете директоров МХИ. Все это означало, что 80 % затрат на проект должно было приходиться на частные фонды.
В октябре 1951 года мы объявили о планах по созданию Морнингсайд-Гарденс, кооперативного многоквартирного комплекса из шести зданий, который должен был дать жилье почти тысяче семей среднего достатка, относящихся к различным этническим группам. В то же время городское управление жилищного строительства Нью-Йорка, также возглавлявшееся Бобом Мозесом, согласилось в дополнение к нашему проекту возвести ЮС Грант Хаусес, государственный жилищный комплекс на 2 тыс. квартир непосредственно к северу от Морнингсайд-Гарденс. Два эти проекта хорошо согласовались друг с другом, отвечая нуждам людей с различным уровнем дохода.
Несмотря на очевидные преимущества Морнингсайд-Гарденс для района, у нас была и оппозиция. Наиболее докучливая кампания проходила под лозунгом «Спасти наши дома»; ее сторонники заявляли, что МХИ целенаправленно выселяет людей с низким уровнем достатка и даже привлекла для поддержки конгрессмена-республиканца Джейкоба Джэвитса. По поводу этого вопроса мы не раз обменивались резкими фразами, однако Джэвитс понял, что его ввели в заблуждение, и признал преимущества, которые проект даст району.
Морнингсайд-Гарденс преподал мне ряд важных уроков: к ним относились необходимость разумной организации и планирования, обязательность сотрудничества между государственным и частным секторами и крайне важная роль делегирования ответственности сотрудникам. В отношении последнего аспекта я знал, что мог эффективно работать в таком сложном проекте только при наличии пользующегося доверием помощника, которому мог делегировать ответственность. Я убедил Уоррена Т. (Линди) Линдквиста, моего друга со времени службы в военном атташате в Париже, чтобы он согласился работать со мной. Первая работа Линди состояла в том, что он принял на себя повседневную ответственность за Морнингсайд-Гарденс.
Линди наладил хорошие отношения с главой аппарата Мозеса Робертом Лебволем. Лебволь предупреждал Линди, когда обладавший диктаторским нравом Мозес был огорчен какими-то реальными или воображаемыми мелочами или якобы проявленным к нему неуважением, что давало мне время для вмешательства, чтобы его успокоить. Такое разделение труда экономило время, предотвращало возможные срывы и держало наш проект в графике. Кроме того, это позволяло мне осуществлять руководство, максимально эффективно используя свое время.
Вскоре после того, как мы начали проект Морнинг-сайд-Гарденс, я обратился к Мозесу по вопросу, решение которого было крайне важным для будущего «Чейза». Чтобы приступить к строительству нашей новой штаб-квартиры в Нижнем Манхэттене, нам нужно было разрешение города на «исключение из карты города» или закрытие участка Седар-стрит длиной в один квартал — это был узкий проезд с напряженным движением. Если бы город отказал, планировавшееся нами строительство современного небоскреба оказалось бы невозможным.
Просьба о закрытии одной из городских улиц не является чем-то обычным, однако наш проект, поскольку он был смелым и масштабным, нравился Мозесу. Он дал согласие на нашу просьбу, но одновременно предупредил меня: «Вы потратите свои деньги попусту, если за вами не последуют другие». Он указал, что многие компании Уолл-стрит уже переехали в Верхний Манхэттен или даже готовились к тому, чтобы вообще оставить город. Если другие будут уезжать, решение «Чейза» остаться окажется колоссальной ошибкой.
Аргумент Мозеса был резонным. С 1920-х годов в районе Уолл-стрит практически не было нового строительства. Финансовый район был тесным, грязным и скученным, кроме того, после 5 час. вечера он представлял собой город-призрак. Было легко понять, почему столь много банков, страховых компаний и других корпораций решили оставить его.
Строительство новой штаб-квартиры «Чейза» могло что-то изменить, однако само по себе этого было недостаточно. Если городскую инфраструктуру и коммунальные службы в Нижнем Манхэттене не подвергнуть радикальному обновлению, исход из района Уолл-стрит будет продолжаться. Мозес предложил мне создать вместе с другими организацию, которая могла бы выступать от имени финансового сообщества
