позволило бы Трастовому комитету достичь его цели — снижения общей доли РГИ в трастовых фондах. Эти фонды переходили непосредственно к бенефициарам в семье Рокфеллеров, включая меня.
Дополнительные 100 млн. должны были быть резервированы для выплаты дивидендов акционерам из состава семьи через трастовые фонды на протяжении последующих пяти лет.
200 млн. долл. резервировалось для завершения капитального обновления и модернизации Рокфеллеровского центра.
РГИ разрешали оставить лишь 100 млн. долл., менее 8 % общих полученных сумм, для проведения программы, по нашему мнению, оправдывающих себя покупок, которую мы хотели реализовать; по существу, это снимало данное направление как возможную стратегию.
Принятое решение явилось для меня полным сюрпризом. Я был в негодовании от подхода, который считал неразумной политикой, и сказал об этом не без некоторого ехидства. Отдав распоряжение об использовании капитала для выкупа акций и выплаты дивидендов, превышающих доход, члены трастового комитета фактически санкционировали проведение частичной ликвидации РГИ. По существу, это решение обязывало РГИ оставаться компанией недвижимости, компанией, которая будет еще больше зависеть от Рокфеллеровского центра как ключевого актива, по сравнению с тем, что было когда-либо раньше. Они наложили вето на рассчитанную на успех программу диверсификации, которую Дик Велл и я начали проводить в жизнь в начале 1980-х годов. Майкл Дэвид-Уэйл, один из наиболее проницательных финансовых стратегов в мире, согласился со мной. Он уподобил РГИ гусыне, которая несет золотые яйца, и считал, что действия трастового комитета означают не что иное, как «то, что этой гусыне перерезают горло».
Чтобы гарантировать реализацию принятых ими решений, они пригласили Сэмюэля Батлера, старшего партнера фирмы «Клават, Суэйн и Мор», чтобы их решения были непосредственно переданы менеджерам, что, по существу, делалось в обход правления РГИ. Негодующий и рассерженный, я пригласил судью Саймона Ривкинда, одного из уважаемых старших членов Нью-Йоркской ассоциации адвокатов, чтобы он проконсультировал меня в отношении законности действий трастового комитета. Судья Ривкинд пришел к заключению, к моему большому сожалению, что полномочия, предоставленные попечителям в исходном документе о создании трастового фонда, были настолько велики, что, за исключением незаконных действий, они могли диктовать любой курс, который, как они считали, был наилучшим для бенефициаров — включая роспуск РГИ, если бы они этого пожелали.
На протяжении последующих четырех лет Боуен, ставший председателем трастового комитета после смерти Мэннинга Брауна в конце 1985 года, регулярно вмешивался как в управление, так и в прерогативы правления — беспрецедентная роль для трастового комитета, роль, которую вряд ли имел в виду отец, создавая этот комитет.
ТИФН, официально имеющий название «Рокфеллер сентер пропертиз инк.» (РСПИ) был создан и акционирован в сентябре 1985 года. Я был председателем правления, которое наряду со мной включало моего старого друга Пита Питерсона из группы «Блэкстоун»; Бенджамина Холлоуэя, главу отдела недвижимости «Эквитэбл лайф»; Паула Рейхмана, одного из первых лиц в компании «Олимпия и Йорк», и Дика Велла. Фирмы «Голдман Сакс» и «Ширсон Леман» были гарантами этого крупнейшего предложения ТИФН в истории, выпустив 37,5 млн. акций по 20 долл. за акцию, принесших 750 млн. долл. США, и провели маркетинг 335 млн. облигаций в Европе и 215 млн. вексельных обязательств в Японии.
ТИФН выдал РГИ ссуду в сумме собранных 1,3 млрд. долл., получив взамен закладную на здание и земельный участок первоначального Рокфеллеровского центра. Вырученные средства были выплачены в соответствии с директивами трастового комитета. РГИ производил регулярные выплаты ТИФН за счет средств, выплачиваемых арендаторами Рокфеллеровского центра, а ТИФН в свою очередь выплачивал дивиденды своим акционерам в объеме, составлявшем 95 % годового налогооблагаемого дохода, как это требуется правилами для ТИФН.
В соответствии с условиями ТИФН, как они определялись в его проспекте, дивиденды должны были возрасти с 1,75 долл. в 1986 году до 6,63 долл. в 2000 году, когда акционеры будут иметь возможность либо превратить закладную во владение 71,5 % Рокфеллеровского центра, либо дожидаться возврата своего основного капитала в 2007 году. В проспекте ТИФН было четко указано, что на протяжении первых девяти лет доход за счет аренды будет недостаточным для оплаты закладной и что РГИ покроет недостачу, составляющую, по имеющимся оценкам, 250 млн. долл., за счет привлечения собственных резервов.
Мы были удовлетворены тем, что наши прогнозы в отношении ТИФН носили реалистический характер и оказались достижимыми, поскольку 40 % договоров о лизинге Центра на более 2,3 млн. квадратных футов площади должны были возобновляться в 1994 году. Мы считали, и большинство экспертов были с этим согласны, что рынок нью-йоркской городской недвижимости продолжит внушительный рост после спада в начале 1980-х годов. Мы рассчитывали, таким образом, что к 1994 году сможем увеличить арендную плату в среднем до 75 долл. за квадратный фут, что даст увеличение на 100 %. Мы также считали, что остающиеся договоры о лизинге, подлежащие возобновлению в срок с 1995 по 2000 год, пойдут по цене от 80 до 100 долл. за квадратный фут. Таким образом, вместо потерь на ранних этапах придет серьезная прибыль, и если акционеры ТИФН реализуют опцион на владение в 2000 году, мы передадим им, как и обещали, недвижимость, находящуюся в хорошей форме.
Наши прогнозы оказались точными на протяжении первых пяти лет. ТИФН начал выкуп своих облигаций и векселей (почти 480 млн. долл. из общей суммы в 550 млн. долл.), вовремя выплачивал дивиденды в обещанных количествах и даже начал возвращать капитал своим акционерам — по 1,58 долл. за акцию к концу 1988 года. Сильный фондовый рынок в эти годы подтолкнул к увеличению залогового фонда и уменьшению сумм, которые РГИ должна была вносить из собственных наличных средств. Кроме того, цены на новый лизинг возрастали в соответствии с нашими ожиданиями. ТИФН был в отличной форме.
То же самое относилось и к РГИ. По настоянию Трастового комитета мы продали «Аутлет коммюникэйшнз», центральное звено нашей ранее проводившейся стратегии на диверсификацию, за хорошую сумму, составлявшую 236 млн. долл. до уплаты налогов. Другие активы РГИ, в частности «Кушман энд Уэйкфилд» и полностью перестроенный «Радио-сити мюзик-холл», ведущая концертная площадка страны с годовой прибылью, приближающейся к 9 млн. долл. в год, — также демонстрировали хороший рост. Таким образом, несмотря на снятие Трастовым фондом средств в сумме 250 млн. долл. на нужды семьи, балансовая ведомость РГИ оставалась в хорошем состоянии. По существу, к концу 1988 года чистая стоимость компании возросла с 350 млн. долл. до 1,1 млрд. долл., темпы роста компании всего лишь за три года, выраженные в процентах, уже характеризовались двузначной цифрой.
Забавно, что этот здоровый процесс повышения стоимости оказался обоюдоострым мечом. Стоимость РГИ опять выросла до более 50 % общей стоимости трастовых фондов 1934 года, что вызывало тревогу среди членов Трастового комитета.
К концу 1988 года Дик Велл и я начали проводить регулярные встречи с Трастовым комитетом для обсуждения будущего РГИ. Боуен сказал нам, что он и другие попечители считают «нездоровым», что на РГИ приходится такая большая доля активов трастовых фондов. Они были особенно озабочены уязвимостью РГИ к падению стоимости недвижимости в Нью-Йорке. Пол Уолкер, ставший членом Трастового комитета в 1987 году, после выхода в отставку с поста председателя Федеральной резервной системы, согласился с Боуеном, ибо был особенно встревожен ситуацией с недвижимостью в Нью-Йорке. Дик Велл сообщил, что Пол Уолкер сказал ему, что, по его мнению, «недвижимость не является подходящей формой трастовых инвестиций; он не чувствует себя хорошо из-за долгов, которые требуются при инвестициях в недвижимость, и, что еще важнее, у него мало веры в нью-йоркских политиков».
Трастовый комитет пришел к выводу, что для защиты интересов бенефициаров доля акций РГИ, выраженная в процентах к сумме трастовых фондов, должна быть уменьшена с 50 % до величины, приближающейся к 15 %. Для достижения этой цели члены комитета хотели уменьшить долю акций РГИ во владении трастовыми фондами с 86 процентов примерно до 25 %, причем как можно скорее. После того как управляющие РГИ достигнут этого результата, заверил нас Боуен, Трастовый комитет не будет более вмешиваться в политику и оперативную деятельность РГИ и будет рассматривать компанию как любую другую значительную инвестицию.
