момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено соглашением сторон. Например, наниматель не может потребовать обратно свои денежные средства, которые он оплатил в исполнение своих обязанностей по договору.
Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.
4.3 Специализированные жилые помещения
Необходимо отметить, что жилищное законодательство впервые собрало отдельные категории жилых помещений в зависимости от специфики их использования (целевого назначения). И ранее в отечественном жилищном законодательстве были такие виды жилых помещений, как общежития, служебные жилые помещения, впервые введено особое назначение некоторой части государственного и муниципального жилищного фонда – жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан. Ранее, по ЖК РСФСР, предусматривалось, что в случае выселения граждан ввиду капитального ремонта дома или его сноса, им предоставляются другие жилые помещения временно или на постоянной основе. В ЖК РФ для подобных и других случаев предусмотрели такую категорию, как жилые помещения маневренного фонда.
Основания предоставления указанных помещений (ст. 99 ЖК РФ), правила о договоре найма специализированного жилого помещения (ст. 100 ЖК РФ), его расторжении (ст. 101 ЖК РФ) и прекращении (ст. 102 ЖК РФ), о выселении граждан из специализированных жилых помещений (ст. 103 ЖК РФ) являются едиными для всех жилых помещений специализированного жилищного фонда, независимо от их вида и целевого назначения. При этом особенности предоставления служебных жилых помещений (ст. 104 ЖК РФ), жилых помещений в общежитиях (ст. 105 ЖК РФ), домах маневренного фонда (ст. 106 ЖК РФ), системы социального обслуживания (ст. 107 ЖК РФ), а также предоставления жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев (ст. 108 ЖК РФ) и жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан (ст. 109 ЖК РФ) установлены в специальных нормах.
Юридическими основаниями предоставления всех видов специализированных жилых помещений (по договорам найма или безвозмездного пользования) являются решения собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти либо органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц. Принятие указанных решений и их надлежащее оформление по установленным правилам должно предшествовать заключению соответствующего договора, по которому предоставляется специализированное жилое помещение.
По договорам найма соответствующих специализированных жилых помещений, как правило, предоставляются все виды жилых помещений специализированного жилищного фонда. Исключение из этого правила составляют жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются бесплатно – по договорам безвозмездного пользования. Напомним, что безвозмездное пользование имуществом регулируется ст. 689–701 гл. 36 ГК РФ.
Для всех видов специализированных жилых помещений предусмотрено, что они предоставляются по установленным ЖК РФ основаниям не любым гражданам, а только тем из них, которые не обеспечены жилыми помещениями в данном населенном пункте (ст. 99 ЖК РФ).
По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона – собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (ч. 1 ст. 100 ЖК РФ).
Для всех видов договора найма жилых помещений в специализированном жилищном фонде ЖК РФ предусматривает только письменную форму. Такие договоры заключаются в простой письменной форме, нотариальная форма в указанных случаях не требуется (см. также ст. 161 ГК РФ). Содержание договоров найма специализированных жилых помещений определяется с учетом положений ст. 100 ЖК РФ. В таких договорах обязательно определяется предмет договора, права и обязанности сторон. В качестве примерных образцов указанных договоров можно использовать типовые договоры найма специализированных жилых помещений, которые должны быть утверждены Правительством РФ. Однако, как мы уже отмечали, пока типовые договоры не разработаны, как и не построен жилищный фонд специализированного назначения. Фактически это не работающая глава в ЖК РФ, поскольку государству, при учете того, что в некоторых субъектах РФ около 80% жилищного фонда находится в ветхом состоянии, просто неоткуда взять жилые помещения специализированного назначения, кроме как перевести на эти нужды определенную часть старого жилого фонда.
При предоставлении некоторых специализированных жилых помещений применяются специальные правила о норме предоставления жилой площади. Для случаев предоставления специализированных жилых помещений в общежитиях и домах маневренного фонда установлена специальная норма предоставления – не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека. Для служебных жилых помещений сохранен особый норматив предоставления – такие помещения всегда предоставляются в виде отдельной квартиры (см. ст. 104 ЖК РФ). Порядок и условия предоставления остальных видов специализированных жилых помещений определяются специальным законодательством (ст. 107–109 ЖК РФ).
При этом для всех видов договора найма специализированного жилого помещения установлено ограничение прав нанимателей: наниматель не вправе произвести обмен предоставленного ему специализированного жилого помещения (в т. ч. на другое специализированное жилое помещение), сдать его в поднаем. Кроме того, такие жилые помещения не могут быть предметом договора аренды.
ЖК РФ различает расторжение (ст. 101 ЖК РФ) и прекращение (ст. 102 ЖК РФ) договора найма специализированного жилого помещения. Логически это не вполне корректно, поскольку расторжение договора влечет его прекращение. Поэтому расторжение договора найма было бы правильнее рассматривать как одно из оснований прекращения такого договора.
Расторжение договора найма специализированного жилого помещения возможно:
1) по соглашению, т. е. взаимному согласию, наймодателя и нанимателя;
2) по инициативе нанимателя;
3) по инициативе наймодателя. В последнем случае расторжение договора производится в судебном порядке (ст. 101 ЖК РФ).
Прекращение указанного договора происходит в связи с разрушением (уничтожением) жилого помещения, являвшегося предметом договора, и по иным основаниям, предусмотренным ЖК РФ (ст. 102 ЖК РФ). Например, такими иными основаниями могут быть:
1) прекращение трудовых отношений или пребывания на выборной должности, а также увольнение со службы – для прекращения договора найма служебного жилого помещения (ст. 104 ЖК РФ);
2) прекращение трудовых отношений, учебы или увольнение со службы – для прекращения договора найма жилого помещения в общежитии (ст. 105 ЖК РФ);
3) истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, – для прекращения указанного договора.
Выселение из специализированных жилых помещений регулирует ст. 103 ЖК РФ. Нормы данной статьи имеют общее значение для всех случаев выселения из указанных помещений, независимо от их вида.
Если договор найма специализированного жилого помещения расторгается с нанимателем, то, соответственно, он обязан освободить данное жилое помещение в добровольном порядке. Если бывшие наниматели не желают добровольно освободить жилое помещение, то для их фактического выселения необходимо получать решение суда об их выселении без предоставления другого жилого помещения. ЖК РФ обязательно предусматривает возможность только судебного порядка выселения граждан в подобных случаях.
Совсем иначе можно решить вопрос с выселением из жилого помещения, являющегося предметом коммерческого найма. Для выселения нанимателей в этом случае вовсе не нужно
