компания залогодержателем не является и соответственно в ЕГРП не регистрируется, то права обратить взыскание у нее нет. Залогодержателями являются владельцы сертификатов, у которых, казалось бы, есть право обратить взыскание, но и здесь не все просто.
Как уже говорилось, Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» называет владельцев сертификатов участниками общей долевой собственности на ипотечное покрытие, то есть собственниками совокупности залоговых прав. Несмотря на то что ипотечное покрытие состоит из конкретных, четко определенных требований, обеспеченных ипотекой, в совокупности эти права обезличиваются. Ипотечный сертификат участия не привязан к какому-то обособленному требованию, обеспеченному залогом определенного имущества (или хотя бы к части требования), суть конструкции в том, что все должны получать деньги из общей корзины. Либо платят всем, либо взыскание на недвижимость несостоятельного залогодателя надо обращать в интересах всех владельцев сертификатов одновременно.
Иными словами, один владелец ипотечного сертификата участия, формально даже зарегистрированный залогодержателем, самостоятельно не сможет обратить взыскание на какой-то объект недвижимости, обеспечивающий требование, входящее в ипотечное покрытие. Обратное выглядело бы абсурдно, поскольку владельцы нескольких ипотечных сертификатов участия могли бы одновременно предъявить требования к одному залогодателю.
В лучшем случае владельцы сертификатов смогут обратить взыскание все вместе, действуя как единый залогодержатель (предположим, что такая юридическая фикция существовать может). Но для этого необходим специальный порядок обращения взыскания, которого ни в одном законе нет.
Следует отметить, что регистрация владельцев ипотечных сертификатов участия залогодержателями объектов недвижимости без закрепления принадлежности определенному лицу права на определенный объект, как того требуют общие правила Закона об ипотеке, затруднит возможность продажи (уступки) требований, входящих в ипотечное покрытие. Предположим, необходимо продать ипотечное покрытие по частям, для чего покупателю каждого отдельного требования надо передать право залога недвижимости, обеспечивающего это требование. Передать право залога может только залогодержатель определенного объекта недвижимости, а таковой в ЕГРП не указан. Нет также ответа на вопрос, кто мог бы обратиться в ЕГРП с заявлением о регистрации перехода залогового права на определенный объект.
Впрочем, проблемы с ипотечными сертификатами участия пока выглядят чисто теоретическими. Есть надежда, что на практике такие бумаги даже не появятся. Гораздо большее практическое значение имеет следующий казус.
Спешка, в которой принимался весь «жилищный пакет», привела к тому, что дублирующие друг друга нормы разных законов оказались сформулированы по-разному. Поскольку обязательное нотариальное удостоверение договора об ипотеке отменено, повышается ответственность госрегистратора. Для повышения надежности госрегистрации прав Закон об ипотеке (п. 1 ст. 20) требует, чтобы теперь в регистрирующий орган обращались сразу две стороны договора об ипотеке, подавая совместное заявление. Раньше, когда договор об ипотеке удостоверял нотариус, достаточно было заявления только одной из сторон (это правило и теперь сохраняется для тех, кто обратится к нотариусу добровольно).
В п. 1 ст. 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», однако, осталась прежняя норма, позволяющая регистрировать ипотеку по заявлению одной из сторон. А поскольку эта норма общая, то получается, что сейчас она распространяется даже на случаи, когда нотариус договор об ипотеке не удостоверяет.
Учитывая, что особенности госрегистрации ипотеки определяются Законом об ипотеке, можно утверждать, что для госрегистрации ипотеки по новым правилам необходимо совместное заявление залогодателя и залогодержателя.
2.3. Объекты незавершенного строительства
Другое «больное место» при строительстве жилых домов, состоит в правовом положении объектов незавершенного строительства. Судебная практика, законодательство и многие юристы неоднозначно смотрят на данный вопрос. Для риэлторской фирмы данный вопрос так же имеет значение, поскольку на объект недвижимого имущества, могут быть зарегистрированы права, права как самих риэлторских фирм, их клиентов, так и права третьих лиц (контрагентов). Контрагенты могут своими недобросовестными действиями завладеть недвижимым имуществом в будущем, когда объект будет достроен или передать (уступить по договорам уступки прав требования) права требования определенной части в незавершенном строительством объекте, хотя фактически они не будут являться собственниками всего объекта недвижимого имущества. Риэлторской фирме следует постоянно отслеживать ход строительства дома, завершения строительства отдельных секций, этажей. Неопределенность в законодательстве, его различные и противоречивые трактовки арбитражными судами различных субъектов РФ, создают «широкое поле» для проведения различных мошеннических действий с будущими квартирами в строящемся доме.
Федеральным законом «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» в перечень недвижимого имущества в ст. 130 ГК РФ был включен объект незавершенного строительства. Тем не менее, многое осталось неясным, поскольку, определяя объекты недвижимости, законодатель не уточнил, с какого момента они становятся недвижимостью, всегда ли являются недвижимостью или только в том случае, если не выступают в качестве предметов действующего договора подряда.
Мнения о том, чем именно является объект незавершенного строительства, высказывались разные.
Объекты незавершенного строительства можно было бы считать специальным видом недвижимости (ибо их тесная связь с землей как один из основных признаков недвижимости очевидна), однако они по общему правилу не подлежат самостоятельной государственной регистрации в качестве недвижимостей, а следовательно, юридически не являются таковыми. Весьма сложен для определения и момент их фактического создания… Будучи предметом договора строительного подряда, они остаются известной совокупностью строительных материалов и конструкций, в которую также вложен труд строителей (т. е. движимым имуществом), а право собственности на них по общему правилу принадлежит подрядчику (ср. п. 2 ст. 702, п. 2 ст. 703, п. 1 ст. 705, п. 1 ст. 741 ГК РФ). Их можно считать недвижимостями лишь за рамками подрядных отношений (в частности, после консервации строительства).
До окончания строительства заказчику (застройщику) нет необходимости доказывать свой титул на недостроенный объект, строительный объекта – предмет договора строительного подряда. Таким образом, авторы сходятся во мнении о том, что объект незавершенного строительства является недвижимостью только в том случае, если отсутствует действующий договор строительного подряда. Необходимо отметить, что данные работы были опубликованы до внесения изменений в ст. 130 ГК РФ.
Что касается объекта незавершенного строительства, в отношении которого отсутствует действующий договор строительного подряда, тут можно сказать однозначно: если данный объект по своим признакам является недвижимым имуществом, то он является недвижимостью.
Сложнее решается вопрос в отношении объекта, который является предметом действующего договора строительного подряда или возводится силами застройщика. Иногда такой объект пытаются квалифицировать в качестве совокупности строительных материалов, сложенных в определенном порядке.
