публично-правового участника, например Правительства Москвы. Можно с уверенностью отметить, что там, где гарантом выступали администрации регионов, проблемы у субинвесторов, участвующих в строительстве многоквартирных жилых домов, как правило, отсутствовали. Беря на себя обязательства по предоставлению земельного участка под строительство жилого дома, публично-правовое образование имеет возможность в инвестиционном контракте предусматривать условия социального характера, в частности обязывать застройщиков определять иные (не рыночные) цены на жилище для залогодателей. Тем более что наряду с налоговыми льготами Федеральным законом от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»[65] , Градостроительным кодексом Российской Федерации[66] (далее по тексту – ГрК) предусмотрено, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, теперь будут предоставляться в собственность или аренду без предварительного согласования места размещения объекта на аукционах. Законодательство направлено на регулирование строительной деятельности за счет упрощения процедуры получения земельных участков, снятия городских обременений.
Изменено правовое регулирование вопросов государственной экспертизы проектной документации. Данная процедура сохранена только в отношении особо опасных, технически сложных и уникальных объектов (в виде проверки соответствия проектной документации на особо опасные, технически сложные объекты техническим регламентам, а на уникальные объекты – определение допустимости реализации объекта в условиях отсутствия технических регламентов). Предусмотрено предоставление земельных участков в собственность, обеспеченных необходимой инженерно-коммунальной инфраструктурой. Инвестору, по мнению Дениса Александровича Шевчука, благодаря принятию нового кодекса, не надо будет проходить через бессмысленную череду многочисленных согласований по поводу использования каждого конкретного земельного участка.
Без снижения административных барьеров доступа на рынок жилищного строительства и формирования эффективного механизма предоставления сформированных земельных участков для жилищного строительства, по мнению разработчиков проекта, все усилия по расширению платежеспособного спроса населения через развитие жилищного кредитования приведут лишь к повышению цен на рынке жилья.
Неясно, каким образом перечисленные приоритетные, льготные условия для строителей жилья по ипотечным программам могут обеспечить «доступность жилья для граждан», если отсутствуют нормы в законодательстве, обязывающие эти коммерческие структуры устанавливать для последних иные цены (также льготные) на строящееся жилье. Иначе анализируемое новое законодательство будет способствовать увеличению прибыли и без того не бедствующей стороне по договорам кредитования, об инвестировании строительства, ипотеке жилища и др.
Ежегодно в столице сдается по 3 миллиона квадратных метров. Из них в лучшем случае 200 – 300 тысяч квадратных метров достаются нуждающимся, при простаивании более 1,5 миллионов квадратных метров непроданных и незаселенных квартир. Большая часть жилья распределяется с помощью рыночных рычагов, то есть переизбыток «коммерческих» метров при острой нехватке квартир для очередников.
При уровне рентабельности строителей жилья на сегодняшний день минимум 255 – 275%, новое законодательство предусмотрело дополнительные льготы для последних, без адекватного изменения цен на жилище для залогодателей-субинвесторов такого строительства.
Финансирование строительства будущего жилища с помощью жилищного ипотечного кредитования без правовой защиты населения является весьма рискованными для граждан и представляет серьезную угрозу возникновения строительно-финансовых пирамид. Даже после принятых новых законов, беря на себя весь риск застройщика по завершению строительства, у граждан нет гарантий получить квартиру в собственность из-за изначальной юридической непрозрачности всей схемы договорных отношений. В результате застройщик пользуется бесплатным финансовым ресурсом, не неся при этом практически никакой ответственности за его использование, при этом получив максимальные льготы и гарантии по законодательству, направленному якобы на развитие доступного жилья граждан.
Получив земельные участки по ипотечной программе по льготным условиям, застройщики должны продавать жилье залогодателям-субинвесторам вдвое дешевле рыночной цены за квадратный метр. Тем более что такие условия нисколько не превышают денежный эквивалент доли города, предусмотренный, например, Постановлением Правительства Москвы от 19.08.2003 № 698-ПП (ред. от 06.07.2004) «Об утверждении Методики определения размера компенсации инвесторами городу за социальную и инженерную инфраструктуру при строительстве и реконструкции жилых объектов»[67] .
В противном случае необходимо использование властных прерогатив публичным участником на стадии заключения и исполнения договоров.
Более опытные в этих отношениях кредитные организации остаются в стороне от участия в этих схемах и не оказывают помощь залогодателям[68] .
Напрашивается вывод, что налаженная ипотека жилища должна свести до минимума участие напрямую граждан в долевых схемах по строительству жилья.
Есть все основания утверждать, что участники других договоров в области жилищного ипотечного кредитования (продавцы жилья; страховые компании, осуществляющие страхование жизни, потери трудоспособности заемщика, страхование имущества и страхование титула собственности; оценщики; риэлтерские компании и др.) с помощью профессионалов также позаботились защитить свои интересы с помощью договоров и нормативных правовых актов.
Поэтому наряду с созданием условий приоритетности участников жилищного ипотечного кредитования, в частности для Государственного жилищного ипотечного банка, целесообразно установление не только особого статуса, но и активного участника договорных отношений, возложение на него дополнительных обязанностей в интересах залогодателей. В частности, минимизация риска не только для себя, но и для залогодателей должна входить в задачу банка (с помощью изучения строительной компании – застройщика, с которым заключает договор клиент), равно как упорядочение отношений последних с иными участниками ипотечных отношений, поскольку все договоры неразрывны между собой.
Анализ основных договоров в сфере жилищного ипотечного кредитования позволяет сделать вывод о бессмысленности надеяться на благотворительность со стороны коммерческих структур, при осуществлении государственных проблем. Для решения этой насущной социальной проблемы недостаточно принятие лишь законов. Кроме того, направленность законов, принятых в декабре 2004 года, свидетельствует о недостаточном правовом «обеспечении рынка доступного жилья» для миллионов нуждающихся граждан.
Льготы, привилегии законодательством предусмотрены лишь для строительных компаний, кредитных организаций и других участников ипотечного кредитования, но не для тех, кто больше всего в них нуждается. Остался нерешенным вопрос о целевых дотациях для потребителей, при этом оставаясь «дотационным» для строителей жилья, ипотечных компаний и др. Именно поэтому необходимы проведение мониторинга законодательства об ипотечном жилищном кредитовании, ипотеки жилища и разработка концепции с позиций социальной защиты обездоленных граждан.
По сути лавина новых законов, имитируя заботу и помощь, не упорядочивает, а усложняет, вводит в тупик решение государственного вопроса. Вряд ли надо стремиться к увеличению их числа, равно как постоянное внесение изменений в действующее законодательство. Одним из важнейших условий нормального функционирования государства является стабильность законодательства. В противном случае даже специалистам в этой области сложно проследить и разобраться во всех новеллах законодательства.
Для каждого из участников ипотеки жилища, перечисленных выше, действуют свои десятки нормативных правовых актов всех уровней.
Например, кредитным организациям в своей деятельности не обойтись без: указанных выше 27 Федеральных законов; ГК РФ; Бюджетного кодекса РФ; Налогового кодекса РФ; Гражданского процессуального кодекса РФ; Арбитражного процессуального кодекса РФ; ЗК РФ; Федеральных законов от 02.12.1990 (в ред. от 30.12.2004) «О банках и банковской деятельности»; от 10.07.2002 (в ред. от 23.12.2004) «О Центральном банке РФ»; от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 02.11.2004); от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»; от 29.12.2004 № 193
