ипотеки жилища и определены возможные пути решения наиболее актуальных из них. В частности, обосновывается настоятельная необходимость активизации развития социальной ипотеки жилища, поддерживаемой государством. Только тогда она сможет эффективно влиять на решение жилищной проблемы и способствовать социально-экономической стабилизации в обществе. По мнению автора, необходимо возрождать и развивать социальную направленность ипотеки жилища через усиление ее взаимосвязи с публично-правовыми институтами для решения сугубо конституционных проблем в стране, связанных с обеспечением граждан жильем.
Решению одной из социальных задач – гарантированности использования социальной ипотеки жилища для создания рынка доступного жилья для нуждающихся граждан – могли бы служить также следующие выводы автора.
1. Ипотека жилища, ипотечное жилищное кредитование населения, применяемые в настоящее время в России как чисто гражданско-правовые, финансовые институты, не в состоянии выполнить в полной мере те задачи, которые перед ними ставит программа «создания формирования рынка доступного жилья» для миллионов граждан, нуждающихся в жилище и улучшении жилищных условий. Ипотека в качестве панацеи от всех жилищных проблем хороша для западного среднего класса с его уровнем платежеспособности и надлежащим правовым регулированием. Социальная ипотека жилища имеет особую природу, поскольку затрагивает различные аспекты проблемы сущности и содержания права граждан на жилище, которому традиционно придавалось важное значение в теории гражданского и жилищного права, конституционного, права социального обеспечения, финансового, бюджетного и др. Основываясь на анализе понятия и правовой природы конституционного права граждан Российской Федерации на жилище в современных условиях, прежних и нынешних конституционных норм, закрепляющих право граждан на жилище, необходимо усиление взаимосвязи ипотеки с публично-правовыми институтами.
Ипотека жилища, обеспечивающая жилищное ипотечное кредитование, должна находиться в неразрывном единстве с другими институтами, например с долевым участием в строительстве жилого дома по ипотечной программе и др. Определяющей при принятии решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления по предоставлению земельного участка застройщику должна быть цель его использования, а именно строительство жилья по социальной ипотечной программе. Использование властных прерогатив публичным участником возможно при предоставлении земельного участка для жилищного строительства по конкурсу в рамках ипотечной программы[126] . Взамен непрозрачной бартерной схемы расчета (в виде квартир) застройщиков с органами местного самоуправления приоритетное право получения земельного участка для такого строительства должно быть у застройщиков, предложивших не только максимальную цену, но и лучшие предложения полностью отвечающие условиям конкурса, в первую очередь гарантирующие реализацию жилья участникам долевого строительства (залогодателям по кредитным договорам) по фиксированным, льготным ценам, и т.п.
2. Крайне необходимо создание безопасных и надежных условий участия залогодателей в ипотечной программе, в получении кредита, покупке квартиры и участии в строительстве объектов жилой недвижимости. Под понятием «надежность сбережений» имеются в виду минимальные риски и максимальная защищенность целевых вкладов от инфляции и недобросовестного партнерства. Гарантом таких отношений должно быть государство. Недопустимо, когда после стольких затрат (30% стоимости нового жилья первоначальный взнос, непомерные выплаты по кредиту, с таким же удорожанием из-за других расходов страховщикам, риэлторам и др.) залогодатели оказываются без всего, будучи выселенными с семьей из жилища. Устранению перечисленного, в частности, может способствовать создание государственного фонда перераспределения жилья, чтобы залогодатели, не выходя самостоятельно на рынок жилья, имели возможность обменять жилище большей площади на другое, исходя из фактических накоплений. Натуральная компенсация в виде жилого помещения наиболее предпочтительна для большинства бывших залогодателей (см. подробнее Шевчук В.А., Шевчук Д.А. Банковское право: Учеб. пособие. – М.: Издательство РИОР, 2005).
3. Поскольку ипотека жилища имеет особую социальную, конституционную значимость, настало время активизации участия государства в данных отношениях, реализации государственных программ, финансовой поддержки освоения ипотечного механизма и гарантии его применения. При решении Национальной программы недостаточно рекомендательной нормы: «заинтересованным органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления принять участие в финансировании мероприятий Программы за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации, местных бюджетов и внебюджетных источников», заложенной в Федеральной целевой программе «Жилище»[127] .
Государственная адресная финансовая помощь гражданам при приобретении жилья с привлечением долгосрочных ипотечных кредитов в действительности должна стать на деле неотъемлемым элементом федеральной жилищно-социальной политики[128] . Законодательство должно содержать нормы, направленные на создание условий доступности ипотечных кредитов для социально незащищенных слоев населения, рядового гражданина через: адресную государственную (за счет бюджетов всех уровней) поддержку нуждающихся в жилище и улучшении жилищных условий граждан[129] ; установление льгот в получении и погашении кредита (субсидирование первоначального взноса, процентных ставок при кредитовании), его индексации; налоговое стимулирование; поощрение накоплений; право выбора различных видов кредита (в частности, фиксированные или варьирующие проценты общих затрат и т.п.). Все перечисленное невозможно решить без участия государства. И это не единственный компонент решения жилищной проблемы, но важный и незаменимый.
4. Бессмысленно надеяться на благотворительность со стороны сугубо коммерческих кредитных организаций при осуществлении государственных социальных проблем. Поэтому необходимо создание специального Государственного жилищного ипотечного банка [130] , под гарантию государства по экономическим и другим рискам (задержка платежа, неплатежеспособность и т.п.). Нахождение определенной части имущества на положении имущества самого банка[131] (его собственного имущества) не исключает передачи ему определенных средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов[132] , в отношении которых он будет осуществлять жилищное ипотечное кредитование нуждающихся граждан по поручению и от имени Российской Федерации (ч. 3 ст. 125 ГК РФ), т.е. в качестве ее представителя. При этом должны сохраняться контрольные функции государства за деятельностью указанного банка, например за явным занижением залоговой цены и установлением выгодной для себя разницы между суммой ипотечного кредита и стоимостью заложенной недвижимости и др.
При применении банком льготного жилищного ипотечного кредитования за счет своего капитала целесообразно ввести для него благоприятный налоговый режим. Используя смешанный кредит с участием частного капитала и государственного – для льготных кредитов, вполне реально закрепление пониженной учетной ставки на кредитные ресурсы Банка России, выделенные на развитие ипотеки жилища, либо ограничение уровней максимальных размеров дивидендов для банка, которому предоставлена лицензия на осуществление ипотечных операций, как это практикуется в США (см. подробнее Шевчук В.А., Шевчук Д.А. Финансы и кредит: Учеб. пособие. – М.: Издательство РИОР, 2006). С целью защиты кредитных ресурсов от инфляции, потери (из-за разницы между обычной и пониженной процентной ставкой) могли бы возмещаться из государственных резервов Национального проекта в централизованном порядке.
Наряду с созданием условий приоритетности в кредитной сфере для Государственного жилищного ипотечного банка целесообразно установление его особого статуса как активного участника договорных отношений, возложение на него дополнительных обязанностей в интересах залогодателей. В частности, минимизация риска не только для себя, но и залогодателей с помощью изучения строительной компании – застройщика или инвестора, с которым заключает договор клиент.
5. Анализ принятых 27 федеральных законов в конце декабря 2004 года свидетельствует о недостаточном «законодательном обеспечении рынка доступного жилья» для миллионов нуждающихся граждан. Следует отметить нежелательную для последних тенденцию развития законодательства по
