западного типа была заведомо плодотворной, степень подготовленности государства и общества к такому глубокому преобразованию социальной системы страны надо считать совершенно неудовлетворительной. Трудно поверить, что власть действительно пойдет на такой шаг. Но тогда непонятно, почему правительство поручает (или разрешает) чиновникам запускать такие пробные шары, которые потрясают общество.
Сообщается, что в III квартале 2010 года Минэкономразвития и «Росреестр» подготовят методику проведения массовой оценки недвижимости. До конца 2011 г. «Росреестр» оценит объекты капитального строительства на территории всей страны. До конца 2012 г. правительство внесет в Госдуму поправки в Налоговый кодекс. Новый порядок взимания налога планируется ввести в 2013 г.
Но прежде всего удивляет тот факт, что во всех выступлениях экспертов и чиновников обходится простой вопрос, который буквально висит в воздухе: какую сумму предполагает собрать с населения правительство, вводя новый тип налога? Почему не называется это число? Ведь все исходные данные налицо, почему же не указать какую-то величину в «стандартных условиях», от которой можно было бы отталкиваться?
Вычислим эту величину по состоянию на 2008 г. сами. Весь жилищный фонд России в 2008 г. составлял 3,12 млрд. кв. м. Средняя по России цена 1 кв. метра на вторичном рынке жилья составляла 56,5 тыс. руб. Значит, введение налога на квартиры в размере 1% их рыночной стоимости означает изъятие у населения стоимости 31,2 млн. кв. метров. В ценах 2008 года это равно 1763 млрд. руб. в год (около 60 млрд. долларов). В состоянии ли население России ежегодно выплачивать сумму под 2 триллиона рублей? Почему же в заявлениях чиновников не называются реальные числа?
Что означает введение этого налога для обывателя?
В 2008 г. средняя зарплата после вычета подоходного налога составляла в Российской Федерации 15 тыс. руб. Средние величины тут, в принципе, не годятся, поскольку в 2008 г. 45% населения имело средний доход на душу менее 10 тыс. руб., а 65% — менее 15 тыс. руб. Но примем для простоты среднюю величину. В Российской Федерации в среднем доход равен начисленной зарплате после вычета подоходного налога.
Таким образом, за всю годовую зарплату средний гражданин Российской Федерации мог купить 3 кв. м среднего жилья. Рядовая квартира из 2 комнат площадью 60 кв. м стоит всей зарплаты за 20 лет. Уже это показывает, что экономика жилищного хозяйства России не выполняет критериев подобия с ЖКХ стран Запада, у которых правительство собирается перенять порядок налогообложения (говорится, например: «в Германии налог на квартиру в среднем составляет 1,5%, в Дании — 2,4%, а в некоторых штатах США доходит до 7% в год»). Это не лежит в русле нашей темы, но надо упомянуть как важный изъян методологии — перенося на российскую почву какой-то институт из иной системы, надо показать, что выполняются критерии подобия.
Перейдем от «России в целом» на уровень типичной семьи из трех человек, которая, взяв в долг все что можно, у родственников и друзей, купила типичную квартиру площадью 60 кв. м, за которую будет расплачиваться всю жизнь. Когда эту семью уговаривали купить это «доступное жилье» и завести детей на благо России, ее не предупредили, что в 2013 г. она станет выплачивать каждый год по 1% стоимости квартиры в качестве налога. В среднем по России это составит 33,9 тыс. руб., а в Москве 93 тыс. руб. в год.
Возможно ли это при зарплате 15 тыс. в месяц, особенно если из-за рождения ребенка работает только отец? В какое «более скромное жилье» должна переехать эта семья, чтобы выплачивать налог? Ведь если она переедет в картонный ящик, то отец (врач или инженер) не сможет заработать и свою скромную зарплату.
Итак, правительство предлагает среднюю ставку налога в 1% от рыночной стоимости жилья. Первым делом возникает вопрос, на каком основании за мерило берется рыночная стоимость того жилья, которое является предметом купли-продажи и аренды на рынке. Как ни странно, никаких объяснений для этого выбора не давали ни чиновники, ни привлеченные для работы над доктриной специалисты. Когда удавалось задать этот вопрос, отвечали: «так делается во всем мире». Этого ответа принять невозможно. Ведь очевидно, что на жизни нескольких поколений
В действительности так делается только в странах, где длительное воздействие рыночной экономики привело к формированию рыночного общества. Исторически сложившиеся в России и в рыночных обществах представления о недвижимости различались кардинально. Нагляднее всего это выражалось в отношениях к земле. Вплоть до реформы Столыпина практически вся земля находилась в казенной, общинной и феодальной собственности, а также в собственности монастырей. Свободной купли-продажи земли не было. Попытка провести приватизацию общинных земель, в общем, не увенчалась успехом. Соответственно, рыночная стоимость земли, очевидно, не могла служить индикатором для оценки участков — земля не имела товарной формы.
В СССР вплоть до конца 20-х годов XX века 80% населения жило в селах и деревнях. Жилье там практически полностью не покупалось, а строилось для своей жизни. В большой мере так же было и в городах. Это значит, что подавляющее большинство населения жило в домах, составлявших часть натурального хозяйства, а не рыночной экономики. Дом не рассматривался как товар, покинуть его, продать или бросить заставляли повороты судьбы, и это чаще всего было драмой.
В советское время очень небольшой рынок жилья дореволюционной России сузился еще больше. Городской жилищный фонд был собственностью государства и предоставлялся гражданам практически в вечное пользование. Отношение к дому как товару иссякло, смена квартиры, тем более с теневыми коммерческими сделками («доплата»), была редким приключением. Рынок жилья стал складываться лишь с середины 90-х годов.
На Западе, напротив, буржуазное общество формировалось через разрыв всяческих «оков», привязывающих человека к земле, деревне, общине. Свободный индивид становился неукорененным и подвижным. Крестьяне сгонялись с земли и превращались в пролетариев. В сельской местности они переселялись в коттеджи (т.е. мызы, хутора) и арендовали участки, в городе снимали жилье. Даже купив квартиру, они не привязывались к ней, двигаясь по стране согласно спросу и предложению на их рабочую силу.
Даже сегодня, когда самой массовой социальной группой стал «средний класс», 60% немцев живут на съемных квартирах. Понятие «родной дом» ушло из массового сознания. Жилье — ликвидная недвижимость, продажа которой определяется чисто рациональными соображениями и является рядовым событием. Жилищный фонд здесь реально есть часть рыночной экономики.
Если так, то применение для урегулирования жилищных отношений в России инструментов, созданных и применяемых на Западе, с необходимостью требует предварительно обосновать саму эту возможность. Инструменты рыночной экономики могут быть совершенно непригодны для применения в натуральном хозяйстве. Таким образом, натуральное и рыночное ЖКХ — два пространства, различных экономически и культурно. Переток недвижимости и граждан из одного в другое идет с большим трудом и в малом масштабе (точнее, купленная на рынке «для жизни» квартира в большинстве случаев уходит с рынка и включается в «косную материю» натурального хозяйства).
Обсуждение, проведенное нами в Интернете, показало, что большинство участников этого разговора отвергают саму проблему. Они принципиально отказываются признавать различие между рыночным и натуральным хозяйством в жилищной сфере. Многие искренне не понимают, о чем идет речь, или даже не верят, что существуют методологические проблемы. Они готовы обсуждать методику оценки квартир «натурального сектора», но и здесь не видят никаких трудностей.
Получивший образование в Европе экономист (назовем его П.) пишет: «Если сегодня квартира не выставлена на продажу — это не значит, что завтра владелец не захочет или не сможет этого сделать. И, значит, рыночная оценка к его квартире вполне применима… Можно построить эконометрическую модель. Тогда можно почти моментально получить оценку цены данной квартиры на основе данных об известных
