не хотите замечать.
— Ну и что? — скажете вы. — Люди покупают стены. Кому надо, сделают ремонт.
Уверяю вас, при нынешних ценах на квартиры денег на ремонт нет почти ни у кого. Покупая жилье, люди выворачивают карманы до дна. Глобальный ремонт, перед тем как въехать, делают только очень обеспеченные семьи. Но они не живут в ебенях. Они покупают квартиры совсем другого класса и в других местах.
— Кому надо, все равно купит! — пренебрежительно махнув на риелтора рукой, говорите вы. — На каждый товар есть свой покупатель.
— Давайте выставим вашу квартиру за миллион долларов? — ехидно предлагает риелтор. — И подождем миллионера, жаждущего жить с вашими тараканами.
— И сколько же стоит моя квартира? — Наконец вы соизволили поинтересоваться мнением профессионала.
И получаете ответ, который вам совсем не нравится. Прикинув в уме, вы понимаете, что вместо «Бентли» придется ограничиться стареньким «Фордом» (Митька из соседнего подъезда как раз продает задешево), брильянты надо будет дарить вместе с микроскопом — невооруженным взглядом их будет плохо видно, а мир вам удастся рассмотреть разве что в профиль. Вас это не устраивает. Вам не хватает денег на ваши планы! И вообще, в стране инфляция. Все дорожает не по дням, а по часам. И квартиры тоже.
Если цены на квартиры в этот период растут, агент с вами согласится. И предложит выставить квартиру несколько дороже, чем стоят аналогичные квартиры. Но вам все равно придется подождать, пока с рынка уйдут более дешевые варианты. Тогда дойдет очередь и до вас.
Если цены падают, вы можете выкручивать агенту руки до бесконечности. Вашу квартиру никто не купит, пока вы не приведете цену в соответствие с рыночной.
Каждый продавец хочет продать свое имущество как можно дороже, каждый покупатель хочет купить как можно дешевле.
Это закон рынка, который будет действовать, даже
Откуда берутся ценовые коридоры, которые мы видим в базах по недвижимости? Какие факторы на них влияют?
Вопреки расхожему мнению, курс мировых валют не отражается на ценах. Разве что весьма косвенным образом, через стоимость импортируемых строительных материалов. Главным фактором, влияющим на цены вторичного рынка, является стоимость квартир в строящихся домах — цена первичного метра.
На первичном рынке существует разница в цене между квартирами в домах на стадии нулевого цикла (когда только начинают рыть котлован под фундамент) и квартирами в новых домах с зарегистрированной собственностью. Цены вторичного рынка находятся внутри этих границ.
Единственное исключение — элитное жилье. Например, видовые квартиры в центре города. Цены на них не зависят ни от каких массовых застроек. Но это штучный товар, и о нем мы сейчас говорить не будем.
Как продают жилье строительные организации? Какова роль риелторов в процессе продажи? У крупных фирм есть свои отделы сбыта. Они не работают с агентствами. Небольшие организации заключают договоры с риелторами, параллельно продавая квартиры сами. Вешают баннеры на стройплощадках с телефонами своей службы продаж, дают рекламу на сайтах. В этих случаях агентства работают на дисконте — их цена не отличается от цены, определенной застройщиком, а свою фиксированную маржу они получают от продавца в соответствии с договором об оказании услуг.
От чего зависят цены первичного рынка? От множества составляющих. От стоимости материалов и рабочей силы. От суммы, в которую заказчику обошлось пятно застройки. От стоимости электроэнергии и транспортных расходов. От взяток чиновникам и, конечно, жадности владельцев компании. Подчеркну — так формируется цена предложения.
На современном первичном рынке достаточно много игроков. Сговор между ними вряд ли возможен. Участниками вторичного рынка являются миллионы частных лиц. Сговор между ними невозможен в принципе. Но, даже если совершить невозможное и, собрав всех игроков за круглым столом, организованно поднять цены, это не приведет к желаемому результату. Потому что нельзя заставить купить квартиру, если у человека нет денег.
Поэтому для любителей теории заговоров говорю громким голосом:
ЦЕНА НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ОПРЕДЕЛЯЕТСЯ НАЛИЧИЕМ ПЛАТЕЖЕСПОСОБНОГО СПРОСА.
Беспрецедентный рост цен за последние три года был результатом того, что впервые в России появилась и заработала ипотека. Так называемый отложенный спрос — потребность в жилье, на удовлетворение которой не хватало средств, — превратился в спрос платежеспособный. Предложение не успевало за миллионами рублей, которые банки выбросили на жилищный рынок. Естественно, цены поползли вверх. А вы бы на месте продавцов согласились из любви к ближнему продать квартиру дешевле человеку, которого до сделки и знать не знали? Вот то-то и оно.
Риелторы никогда и ни в какой стране не определяли и уж тем более не диктовали цены участникам рынка.
Но вообще-то приятно почувствовать себя всемогущей хотя бы на секунду, во время чтения комментариев к своим постам. Финансовый и сырьевой рынки агенты уже уронили. Рынок труда вслед за ними упал сам. Что у нас осталось неизменным? Разве что земная ось. Но мы, специалисты по недвижимости, знаем, где находится точка опоры! Так что на следующем шаге — вы уже поняли, да? — нам остается только перевернуть мир.
Иллюстрации
