применительно к ТСЖ и управляющим организациям, услуги банка по оплате населением стоимости услуг ЖКХ должны относиться к накладным расходам (впоследствии вошедшим в состав затрат на управление) ТСЖ и управляющих организаций. Однако отсутствие четкого и однозначного определения состава банковских услуг послужило основанием для некоторых сомнений в легитимности отнесения услуг банка по перечислению населением платы за услуги по содержанию и ремонту жилого помещения и коммунальные услуги к затратам на управление ТСЖ и управляющих организаций. Эти сомнения совершенно естественны и обусловлены желанием этих организаций и ТСЖ возложить на собственников квартир расходы по перечислению платы за услуги ЖКХ.
Для окончательного решения вопроса в рамках правового поля следует обратиться к направленным в адрес автора письмам Комитета по тарифам и Жилищного комитета. Комитет по тарифам в Письме от 13.09.2010 г. № 01-23-123/10-2-1 разъяснил, что в составе платы за управление многоквартирным домом учтены «затраты на услуги, связанные с осуществлением соответствующими организациями расчетов за оказанные гражданам услуги, а также другие затраты».
Учитывая, что вышестоящие организации дают, как правило, разъяснения в общем виде, указанное письмо, во-первых, рассматривает расчеты за все возможные услуги, которые могут быть оказаны гражданам, следовательно, и расчеты за услуги ЖКХ. Во-вторых, в письме имеются в виду организации, которые осуществляют расчеты за оказание гражданам услуги, т. е. это могут быть отделения «Сбербанка» и «Петроэлектросбыта» и другие организации. Применительно к нашему случаю письмо позволяет утверждать, что в плате за управление многоквартирным домом учтены затраты на услуги банка и других организаций за расчеты по оказанным гражданам услуги ЖКХ, т. е. услугам по содержанию и ремонту жилого помещения и коммунальным услугам.
В Письме Жилищного комитета от 16.04.2010 г. № 1744-10-2 об этом сказано более четко и конкретно: «В состав накладных расходов включается оплата услуг банка, в том числе за перечисление на расчетный счет ТСЖ платы собственников жилых помещений, за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги». Следует учесть, что накладные расходы Письмом Комитета по тарифам от 19.07.2010 г. № 01-23-123/10-1-1 включены в затраты по управлению и выделены отдельной строкой – «Управление многоквартирным домом». Далее в письме Жилищного комитета указывается, что ТСЖ должно довести до сведения собственников жилых помещений наименование и адрес банка, с которым заключен соответствующий договор, и «не включать стоимость услуг банка в квитанции об оплате». В этом случае, если собственник жилого помещения будет оплачивать стоимость услуг ЖКХ не через указанный банк, стоимость банковских услуг будет оплачиваться за его счет.
Приведенные разъяснения Комитета по тарифам и Жилищного комитета однозначно указывают, что
Не нуждается в особых комментариях тот факт, что указанные требования в одинаковой степени относятся как к ТСЖ, так и к управляющим организациям.
Безусловно, собственники жилых помещений могут согласиться с оплатой за свой счет банковских услуг по перечислению в адрес ТСЖ или управляющей организации платы за оказанные услуги ЖКХ. Однако такое решение должно быть принято и оформлено в соответствии с требованиями Жилищного кодекса. В противном случае включение в квитанцию об оплате стоимости рассматриваемых услуг банка или другой организации с правовой точки зрения не может быть оправдано.
На практике очень часто оплата банковских услуг по переводу денежных средств на расчетный счет ТСЖ или управляющей организации за оказанные гражданам услуги ЖКХ производится за счет собственников квартир фактически без их согласия, путем включения стоимости банковских услуг в квитанцию об оплате. Это объясняется, с одной стороны, отсутствием у собственников жилых помещений объективной правовой информации, а с другой – недостаточной экономической и юридической грамотностью руководителей ТСЖ и управляющих организаций или сознательным нарушением с их стороны соответствующих правовых норм, что в одинаковой степени может привести к негативным последствиям.
В этой связи необходимо указать на недостаточную работу соответствующих служб Жилищного комитета и районных администраций, а также ассоциаций и объединений ТСЖ и управляющих организаций по информированию и обсуждению всех аспектов услуг ЖКХ.
В качестве положительного примера легитимного решения вопроса оплаты стоимости перевода гражданами денежных средств за услуги ЖКХ можно привести ЗАО «Петербургрегионгаз» и петербургский филиал «Лентелеком». Эти организации получают указанные переводы соответственно за поставку газа и услуги связи за счет собственных накладных расходов, не включая эти затраты в квитанции об оплате своих услуг. За электроэнергию в Санкт-Петербурге граждане производят оплату через широкую сеть пунктов «Петроэлектросбыт» тоже без каких-либо дополнительных затрат.
Указанные примеры лишний раз подтверждают возможность решения всех вопросов оплаты услуг ЖКХ, оказываемых собственникам квартир и членам ТСЖ, в правовом поле.
Заключая главу, необходимо еще раз подчеркнуть, что изложенные в ней сведения о формировании стоимости затрат на услуги ЖКХ, предоставляемые товариществу собственников жилья, и о порядке оплаты этих услуг окажут реальную помощь руководителям ТСЖ в квалифицированном анализе и решении одного из важных вопросов, оказывающих влияние на успешное функционирование ТСЖ.
Глава 4 Некоторые экономические и правовые аспекты функционирования ТСЖ
В практической деятельности ТСЖ встречаются вопросы экономического и правового характера, вписывающиеся в общую схему функционирования ТСЖ, но требующие некоторых пояснений, особенно в связи с их нечетким обозначением в нормативных актах. При этом экономические и правовые аспекты вопросов неразрывно связаны между собой: экономические указывают на путь решения, а правовые – на соответствие этого пути законодательным актам.
4.1. Профессиональное управление и хозяйственная деятельность
Руководители большинства ТСЖ, принявших решение об управлении собственными силами, очень быстро пришли к пониманию того, что в этом случае путь к профессиональному управлению связан с работой руководящего звена на договорной, оплачиваемой основе. В первую очередь это касалось председателя правления. Безусловно, можно было бы принять на должность управляющего наемного работника. Однако даже в этом случае председатель правления, как распорядитель всеми финансовыми ресурсами ТСЖ, должен постоянно решать как перспективные, так и оперативные вопросы, связанные с оплатой тех или иных услуг, покупкой материалов и т. п., а также принимать решения по административным, правовым и другим вопросам.
Теория управления и практика работы ТСЖ показали, что для успешного руководства деятельностью ТСЖ председатель правления должен, оставаясь на этой избранной должности, одновременно выполнять функции управляющего, которые должны быть детально разработаны в каждом ТСЖ. На это обстоятельство было указано в главе 2, но важность и острота вопроса обязывают еще раз обратить на него внимание.
С экономической точки зрения решение о совмещении должностей абсолютно оправданно, ибо если председателем правления избран человек, способный и желающий выполнять работу по управлению ТСЖ, требующую ежедневной отдачи, на профессиональном уровне, то выполнение этой работы должно базироваться на трудовом договоре.
Однако с правовой точки зрения оплата труда председателя или членов правления на договорной основе должна быть определенным образом обоснована и подкреплена соответствующими решениями и документами. Совершенно недопустимо руководствоваться принципом времен «дикого» капитализма: «Что не запрещено, то можно». Да, можно, но только с учетом действующего законодательства. В противном случае неизбежно произойдет нарушение какого-либо нормативного акта с самыми неприятными последствиями.
Председатель правления одного из ТСЖ отмечал, что руководимое им правление состоит из трех человек (председателя, его заместителя и главного бухгалтера), работающих на постоянной основе по трудовым договорам. Подобное положение дел характерно для многих ТСЖ.
Как указывалось выше, экономически и организационно это положение может быть оправданно, и именно оно будет способствовать переходу к профессиональному управлению. Однако при этом нарушается п. 11 ст. 145 ЖК РФ, который прямо указывает, что члены правления (председатель также является его членом) за свою работу получают не ежемесячную зарплату, а вознаграждение по итогам года.
Правовой аспект решения этого вопроса заключен в совместном прочтении ст. 145 ЖК РФ и ст. 189 ТК РФ. Эти статьи показывают, что законодатель предусмотрел возможность оплаты труда членов правления на договорной основе при выполнении ими определенных обязанностей. Алгоритм принятия такого решения заключается в следующем.
Общее собрание
