ТСЖ. Организация и эффективное управление

достаточную мотивацию для обеспечения успешного функционирования ТСЖ.

Легитимность совмещения указанных должностей должна быть обеспечена соответствующим указанием в правилах трудового распорядка наемных работников.

В этом случае целесообразно в положении о председателе правления закрепить возможность совмещения с должностью управляющего ТСЖ.

Совмещение должностей председателем правления и управляющим – это первый шаг к созданию условий для профессионального управления ТСЖ. Очевидно, что такое совмещение возможно и целесообразно при наличии у председателя необходимых деловых качеств, способности к обучению и мотивации к работе.

2.3. Стандарты предприятия как основа системы управления ТСЖ

Для обеспечения функционирования системы управления ТСЖ в заданном режиме необходимо разработать и утвердить ряд стандартов предприятия, т. е. внутренних нормативных актов, строго регламентирующих и подробно излагающих порядок принятия решений на всех уровнях управления, а также устанавливающих функциональные обязанности и границы полномочий и ответственности должностных лиц по соблюдению этого порядка.

Нельзя недооценивать важность самого факта разработки внутренних нормативных актов ТСЖ и их роли в системе управления. По существу эти акты, объединенные в систему стандартов ТСЖ, составляют практическую основу управления всей деятельностью товарищества.

Стандарты предприятия на легитимной основе обеспечивают функционирование удобной схемы управления, при которой на высшем уровне управления (общем собрании членов ТСЖ) рассматриваются только наиболее важные, стратегические проблемы, а все оперативные, текущие вопросы решаются правлением и его председателем. При этом все финансовые ресурсы и наемные работники находятся в распоряжении правления. Такая схема предоставляет широкие возможности для оперативного принятия решений в интересах ТСЖ в зависимости от реально сложившейся ситуации. В то же время она предусматривает повышенную ответственность за принятые решения и общие результаты деятельности ТСЖ на всех уровнях управления.

Такое сочетание прав и ответственности, предусмотренное системой стандартов предприятия, является одной из характерных черт современного менеджмента.

Исходя из изложенного материала автором определены и разработаны типовые стандарты предприятия для ТСЖ, которые могут составлять основу системы управления товариществом. Впоследствии эта система стандартов может быть дополнена блоком управления охраной труда, техническим и другими блоками.

Основу системы управления ТСЖ составляют следующие стандарты предприятия:

• правила внутреннего трудового распорядка для наемных работников;

• положение об оплате труда наемных работников;

• порядок образования специальных фондов;

• положение о резервном фонде;

• положение о фонде материального поощрения (премирования и вознаграждения);

• уточнение функций правления;

• положение об управляющем ТСЖ;

• положение о председателе правления ТСЖ;

• положение о главном инженере ТСЖ;

• положение о главном бухгалтере ТСЖ.

В положениях о должностных лицах помимо обязанностей указываются предъявляемые к этому лицу требования по образованию и стажу работы, порядок назначения и увольнения, подчиненность, права и ответственность, режим работы и другие необходимые сведения.

Каждый стандарт предприятия, кроме необходимых согласований и утверждений, должен иметь ответственного исполнителя, т. е. в стандарте должны быть указаны ФИО разработчика и его подпись, должность, образование, ученая степень, звание.

Необходимо обратить внимание на то, что в настоящей главе содержатся достаточно полные и обоснованные рекомендации, позволяющие каждому ТСЖ разработать и утвердить необходимые стандарты предприятия как основы системы управления товариществом собственников жилья.

Типовые стандарты предприятия системы управления ТСЖ представлены в приложении.

2.4. Блоки и функции системы управления ТСЖ

В системе управления ТСЖ можно выделить два основных блока: экономический и эксплуатационный (технический). Эти блоки присутствуют во всех иерархических организационных уровнях системы. Они неразрывно связаны между собой.

Экономический блок обеспечивает рациональное управление финансовыми ресурсами. В нем решаются вопросы заключения договоров с энергоснабжающими, обслуживающими и другими организациями, расчета и получения оплаты с жильцов дома; составления сметы доходов и расходов; составления финансового плана и отчета по его выполнению; арбитражной работы; заработной платы наемных работников; платы в бюджет и специальные фонды; финансовой и налоговой отчетности; покупки материальных ценностей и их учета; заключения трудовых договоров и т. д.

К этому блоку можно условно отнести наем и увольнение работников, разработку и утверждение положений и должностных инструкций.

Не рассматривая все перечисленные вопросы, относящиеся к экономическому блоку, следует остановиться на вопросе образования и использования специальных фондов. В соответствии с ЖК РФ такие фонды могут образовываться по решению общего собрания. Представляется целесообразным создать в ТСЖ как минимум два фонда: резервный и материального поощрения (премирования и вознаграждения).

Резервный фонд создается для выполнения аварийных работ, непредвиденных работ и затрат, приобретения материалов, выполнения конкретных, заранее запланированных работ по текущему и капитальному ремонту.

Фонд материального поощрения создается для премирования наемных работников и членов ТСЖ, а также для вознаграждения членов правления по итогам работы ТСЖ за отчетный период (год). При создании такого фонда отпадает необходимость включения в смету расходов и доходов, а также в финансовый план статьи о вознаграждении членов правления. Разница в том, что предусмотренные этой статьей средства обычно рассматриваются как сумма, которая должна быть израсходована для вознаграждения членов правления, а при образовании рассматриваемого фонда формируется источник для этого вознаграждения, которое напрямую зависит от результатов деятельности ТСЖ. Кроме того, фонд материального поощрения, так же как и резервный фонд, может не полностью использоваться в отчетном периоде с переносом оставшихся средств в последующие периоды.

Возможен вариант, при котором средства для премирования и вознаграждения не выделяются в отдельный фонд материального поощрения, а аккумулируются в одном резервном фонде. Однако это не лучший вариант.

Следует остановиться на порядке вознаграждения членов правления. Предпочтительно, чтобы он был прозрачным, т. е. в бюллетень вносились бы ФИО каждого члена правления, включая председателя, с указанием суммы вознаграждения, предлагаемой правлением.

При совмещении должностей председателя правления и управляющего, когда вся повседневная работа обеспечивается этим лицом, вознаграждение остальных членов правления должно быть разумным, соответствующим реальному вкладу в результаты работы ТСЖ.

Эксплуатационный (технический) блок обеспечивает техническое обслуживание ТСЖ, проведение текущего и капитального ремонта, выполнение аварийных и непредвиденных работ и т. п. Осуществляют эти работы в основном главный инженер с привлечением специализированных организаций и наемные работники. При отсутствии в ТСЖ главного инженера контроль за перечисленными работниками осуществляет председатель правления или управляющий. Во всех случаях ответственность перед обществом остается за председателем правления и самим правлением.

Основными документами, регламентирующими работу технического блока, служат «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170, и «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491.

Функции управления в общепринятом понятии подразделяются на планирование, учет и контроль, оперативное управление (регулирование). Они присутствуют на всех иерархических уровнях системы управления и во всех блоках. Подробное рассмотрение функций управления в данную работу не входит; общее понятие о них можно составить при прочтении раздела 2.1.

В заключение следует подчеркнуть, что использование в практической деятельности рекомендаций, вытекающих из представленного материала, поможет ТСЖ избежать многих неопределенных ситуаций и встать на путь профессионального управления деятельностью ТСЖ. В то же время необходимо обратить внимание на то, что настоящая глава, рассматривая основы системы управления ТСЖ, не ставила целью охватить большинство экономических, правовых и технологических аспектов управления, которые могут найти отражение в отдельных работах и частично представлены в последующих главах.

Глава 3 Стоимость услуг, используемых ТСЖ

Для обеспечения эффективной эксплуатации находящихся в управлении ТСЖ многоквартирных домов оно