представить себе не может.
Затем он нарисовал следующую диаграмму:
Я посмотрел на диаграмму и сказал:
— Ваши расходы идут на то, над чем вы имеете контроль. В данном случае ваш ресторанный бизнес платит арендную плату вашей компании по инвестициям в недвижимость.
Богатый папа кивнул, говоря:
— Так что же я делаю в техническом плане?
— Вы берете заработанный доход от своего ресторанного бизнеса и конвертируете его в пассивный доход для вашей компании по недвижимости. Другими словами, вы платите сами себе.
— И это только начало, — сказал богатый папа. — Но я хочу предупредить тебя, что, начиная с этого момента, тебе потребуются самые лучшие советники по вопросам бухгалтерского учета и права. Именно здесь у неискушенных инвесторов начинаются неприятности, поскольку диаграмма, которую я тебе нарисовал, может быть реализована как законным путем, так и незаконным. Операции между такими двумя корпорациями всегда должны быть обоснованы с точки зрения бизнеса, к тому же существуют определенные нюансы, касающиеся контрольных групп собственников, которые необходимо учитывать, когда владеешь акциями сразу в нескольких корпорациях. Ведь так просто делать деньги законным путем, поэтому найми лучших консультантов — и тогда еще больше узнаешь о том, как богатые становятся еще богаче, — законным путем.
Управление условиями контрактов
Когда искушенный инвестор находится «внутри» инвестиции, он управляет условиями заключаемых контрактов. Например, когда я продал несколько маленьких отдельных домов и купил небольшой многоквартирный дом, я использовал статью 1031 об обмене (законодательство США), что позволило мне реинвестировать прибыль.
Управление доступом к информации
Как и инвестор изнутри, искушенный инвестор имеет контроль над доступом к информации Именно здесь необходимо знание требований законодательства к 'людям изнутри', установленных КЦББ в Соединенных Штатах (в других странах имеются аналогичные надзирающие организации).
Рычаг управления инвестора № 10
Управление возможностью отдавать, филантропией, перераспределением богатства
Искушенный инвестор понимает, что вместе с богатством приходит и ответственность перед обществом, поэтому он готов отдавать. Это может делаться через благотворительность, филантропию, а в какой-то мере — капиталистическим путем за счет создания рабочих мест и развития экономики.
Глава 38. АНАЛИЗ ИНВЕСТИЦИЙ
'Цифры могут все рассказать, — говорил мой богатый папа. — Научившись читать финансовые отчеты, ты сможешь видеть, что происходит внутри любой компании или инвестиции'.
Богатый папа показал мне, как он использовал финансовые коэффициенты при управлении своим бизнесом. Будь то инвестиции в акции компании или покупка недвижимости, я всегда анализирую финансовые отчеты. Я могу определить, насколько прибыльным является бизнес, насколько сильны его «рычаги», просто глядя в финансовые отчеты и вычисляя финансовые коэффициенты.
В случае инвестиции в недвижимость я вычисляю, каким будет доход 'деньги за деньги' на основе того, сколько я должен потратить на первый взнос.
Но в конечном счете все всегда упиралось в финансовую грамотность. В этой главе мы рассмотрим некоторые важные аспекты, которые анализирует каждый искушенный инвестор при выборе инвестиций для своего финансового плана:
• Финансовые коэффициенты компании;
• Финансовые коэффициенты недвижимости;
• Природные ресурсы;
• Это хороший или плохой долг;
• Сбережения — это не инвестиции.
Коэффициент валовой прибыли — это валовая прибыль, поделенная на объем продаж, что показывает, какая часть общей выручки от продаж осталась после вычета стоимости проданных товаров. Выручка от продаж минус стоимость проданных товаров называется валовой прибылью. Помню, как богатый папа говорил: 'Нет вала — нет и чистого дохода'.
Каким высоким должен быть коэффициент валовой прибыли, зависит от того, как организован бизнес, и от разнообразных затрат, которые он должен покрывать. Рассмотрим пример магазинов моего богатого папы, торгующих товарами повседневного спроса. После того как рассчитан коэффициент валовой прибыли, надо еще заплатить за аренду зданий, за правительственные разрешения, за утраченные и бракованные товары, выплатить зарплату служащим, коммунальные платежи и уплатить налоги. Существует целый список других расходов, но ведь богатый папа должен еще иметь прибыль от своих первоначальных инвестиций.
Сегодня для коммерческих сайтов в Интернете эти дополнительные затраты обычно значительно ниже, поэтому этот вид бизнеса может позволить себе осуществлять продажи и делать прибыль при значительно более низких значениях коэффициента валовой прибыли.
В целом, чем выше валовая прибыль, тем лучше.
Коэффициент чистой текущей прибыли является показателем чистой прибыльности бизнеса до того, как вы учтете налоги и стоимость денег. Доход без вычета процентов и налогов — это выручка от продаж минус все затраты, связанные с бизнесом, за исключением затрат постоянного капитала (процентов, налогов, дивидендов).
Отношение дохода без вычета процентов и налогов к объему продаж называется коэффициентом чистой текущей прибыли. Бизнес с высоким значением коэффициента чистой текущей прибыли обычно сильнее, чем бизнес, у которого этот процент низкий.
Чем выше коэффициент чистой текущей прибыли, тем лучше.
Контрибуция — это термин, обозначающий валовую прибыль (выручку минус стоимость продукции) за вычетом переменных издержек (все издержки, не являющиеся постоянными, называются переменными и колеблются в зависимости от объема продаж). Постоянные издержки включают в себя все торговые, общие и управленческие расходы, которые являются постоянными и не колеблются в зависимости от объема продаж. Например, стоимость рабочей силы, связанная с постоянными работниками, и большинство
