Инвестиционные проекты: от моделирования до реализации

остальное время они используются как базы выходного дня;

? ни одного СКК в Месте сейчас нет. Нет ни одной базы с круглогодичным циклом работы;

? идеи современного строительства СКК, действующего круглый год и имеющего постоянную загрузку пока никто еще не предлагал и пока, видимо, не предложит;

? конкуренции по проектам организации СКК в Месте нет.

Календарный план проекта приведен в таблице 24.

Таблица 24 Календарный план проекта

Проект должен пройти следующие этапы.

1. Приобретение земельного участка (1–2 месяца):

? участок – ключевой ресурс, удачность проекта во многом зависит от выбора участка;

? цена на землю в настоящий момент держится на уровне 50 тысяч рублей за сотку;

? участок – редкий ресурс: сейчас участки не продают и ждут роста цен; расширение территории поселка ограничено вследствие окружающих гор и заповедных зон;

? площадь участка для СКК желательно иметь не менее 0,5 гектара с возможностями расширения;

? при покупке и выборе участка следует ограничивать ценовые ожидания потенциальных продавцов земельных участков.

2. Проектирование СКК (2–4 месяца):

? архитектурный проект будет разработан после принятия решения о начале реализации проекта;

? предлагается качественный проект в немецком стиле из местного леса и камней;

? все коммуникации, за исключением газа, присутствуют на месте.

3. Строительство СКК (3–12 месяцев):

? выполняется опытной строительной фирмой под руководством местных партнеров;

? есть лицензия, кадры, возможности, подтвержденный опыт и все прочие необходимые для строительства ресурсы (за исключением финансирования);

? точная смета будет подготовлена после принятия решения о начале реализации проекта;

? копии документов на строительную фирму прилагаются (письменно).

4. Приобретение оборудования, обустройство СКК (2–4 месяца).

На этом этапе предстоит купить следующее оборудование:

? оборудование на 45 номеров (45 комплектов: шкаф, две-три кровати, два-три стула, два-три кресла, стол, телевизор, холодильник, шторы);

? оборудование обеденного зала (30 обеденных столов, 120 стульев, столовые приборы, скатерти и т. д.);

? оборудование кухни и продуктового склада (4 электроплиты, 2 жарочных шкафа, тестосбивалка, мясорубка, хлеборезка, птицегольевая машина, моечная машина, холодильные камеры, грузовой лифт);

? оборудование лечебного отделения (мебель для кабинетов врачей и медсестер, оборудование для отпуска ванн, оборудование физиотерапевтического кабинета на 6 кабин, оборудование массажного кабинета);

? оборудование спортивного и тренажерного зала;

? оборудование для проката горных лыж.

5. Эксплуатация СКК:

? продажа путевок должна быть организована в Москве;

? дополнительным плюсом будет привлечение корпоративных клиентов, например, если организовать корпоративный отдых и лечение;

? у местной команды устойчивые позитивные контакты с местной ИФНС и властями.

Состав СКК на 100 мест: два четырехэтажных корпуса общей площадью 3000 кв. м.

Первые этажи имеют служебное назначение, в которых размещаются обеденные залы на 120 посадочных мест, кабинеты врачей медсестер, лечебные кабинеты. В цоколе одного из корпусов размещаются сауна, ванное отделение, тренажерный зал. Корпуса соединяются крытым переходом. На территории также имеются:

? стоянка на 30 автомашин;

? 2 бокса;

? помещение проходной;

? котельная;

? открытая танцплощадка.

Команда проекта:

? для реализации проекта есть местные партнеры;

? вероятность того, что команда справится с оперативным управлением, высокая;

? в целом данная команда – видимо, лучший вариант местных партнеров, без которых реализовать проект будет маловероятно;

? досье на партнеров, копии документов об образовании, паспортов прилагаются (письменно).

Роль местных партнеров в проекте:

? знание местной специфики, устойчивые контакты с местными властями;

? необходимость оперативного управления СКК и персоналом;

? необходимость строительства СКК местными силами;

? экономия при приобретении участка.

Состав необходимого персонала ССК приведен в табл. 25.

Таблица 25 Персонал ССК

Набор персонала происходит из региона (в поселке и ближайших населенных пунктах недостаточно трудоспособных кадров). Работа персонала происходит вахтовым способом по одной неделе.

Для управления ССК характерно следующее разделение полномочий:

? ключевые решения принимаются инвестором;

? оперативное управление осуществляется местной командой;

? контроль реализации проекта и целевого использования средств обеспечивается присутствием на месте представителя инвестора с правом подписи финансовых документов (финансового директора).

Предлагаемая юридическая схема проекта:

? земельный участок оформляется на физическое лицо – представителя инвестора;

? для реализации проекта создается ЗАО (владелец ССК) с участием инвестора и инициатора;

? инвестор в качестве вклада вносит минимальное финансирование и гарантирует кредитование проекта;

? проект кредитуется под залог участка и ССК после завершения строительства, а также некоторых активов инициаторов проекта.

Обеспечение и гарантии:

? в связи с тем что в строительстве используются материалы местного происхождения, а стоимость земли растет, стоимость строящегося СКК со временем становится больше суммы взятого кредита;

? местные партнеры готовы предложить в залог некоторое имеющееся у них имущество (его стоимость лишь частично покроет сумму кредита).

8.2.2. Расчеты по проекту

Рассматриваются два варианта финансирования проекта[12] .

1. За счет кредитных средств.

2. За счет собственных средств.

Для оценки проекта при финансировании за счет кредитных средств следует рассмотреть графики поступлений и платежей в разных вариантах. Основной смысл – показать эффективность проекта, притом что необходимые для финансирования кредитные средства возвращаются вовремя с учетом процентов.

Для этого выполнено 8 вариантов расчетов для участка площадью 2 гектара. За переменные параметры в рассматриваемых вариантах взяты:

? количество мест (100 или 120);

? объем капитальных затрат (стандартные – 2,6 миллиона рублей для 100 номеров и 2,85 миллиона