справедливости в суде и без помощи продавца. Так, в силу ч. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации такой сделки. То есть вас запишут собственником квартиры на основании решения суда. Судебная практика свидетельствует о том, что, как правило, служители Фемиды признают непредставление документов, необходимых для государственной регистрации, уклонением от ее осуществления. Однако традиционно такие дела все равно считаются весьма непростыми.
Хотя куда хуже ситуация, когда на квартиру кто-то претендует. И уж совсем плохо, если претендует на законных основаниях. В этом случае можно и без жилья, и без денег остаться.
Чтобы не попасть в такое положение, используйте предложенную мною ранее схему передачи денег через депозитные ячейки.
Проверьте также, чтобы продавец предоставил в регистрационную службу хотя бы необходимый минимум бумаг. Таковыми сегодня в соответствии со ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» считаются:
1. Акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.
2. Договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
3. Акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения.
4. Свидетельства о праве на наследство.
5. Вступившие в законную силу судебные акты.
6. Акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.
7. Иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент их совершения.
8. Иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
9. Кадастровый паспорт БТИ.
Здесь речь идет о документах на квартиру, то есть тех, которые подтверждают правомочность возникновения права собственности на нее. Также вы лично заинтересованы в том, чтобы проверить наличие у продавца нотариально заверенного согласия на сделку со стороны его второй половины. Оно не требуется, если на регистрацию муж и жена придут вместе.
Также вам нужно будет оплатить государственную пошлину и принести в регистрационную службу соответствующую квитанцию (для граждан она составляет 500 рублей [105] ).
Конкретный перечень документов вы можете узнать в местном управлении Федеральной регистрационной службы России. Он должен быть размещен там на информационном стенде, общедоступном для ознакомления, или на их сайте в Интернете: www.rosregistr.ru.
Некоторые особенности имеет указанная процедура в зависимости от вида сделки.
Так, например, если вы приобретаете не всю квартиру, а только долю в ней, то обязательно нужно удостовериться в том, что продавец действительно известил остальных собственников, и те согласились на продажу доли «на сторону». Дело в том, что остальные участники долевой собственности обладают преимущественным правом покупки доли в общем имуществе. И если это их право нарушить, то сделку впоследствии могут признать недействительной и перевести права покупателя на того собственника, которого не известили [106] .
А ч. 2 ст. 250 ГК РФ предусматривает, что продавец обязан известить их о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых осуществляется сделка. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут долю в течение месяца, то продавец вправе продать ее любому лицу.
По закону в этом случае при государственной регистрации необходимо приложить к заявлению документы, подтверждающие, что надлежащее уведомление действительно имело место быть. На что следует в этом случае обратить внимание покупателю? Во-первых, совпадает ли цена, указанная в извещении и в договоре. Ведь если, она, скажем, в договоре купли-продажи ниже, то это служит основанием для признания его недействительным.
Во-вторых, каким образом было вручено остальным собственникам уведомление о продажи доли. Оно должно быть доставлено им под роспись, подтверждающую получение, или заказным письмом.
Вместе с тем, не советую полагаться в этом деле лишь на продавца. Убедитесь со своей стороны, что действительно все было сделано правильно, что извещение о продаже доли – не подделка, и остальные владельцы покупаемой вами недвижимости не возражают против сделки.
Как минимум, поговорите с ними, а лучше, если вы лично возьмете с них расписку, что они не возражают против совершения сделки по купле-продаже доли.
Вообще-то по идее сам продавец должен обеспечить такую расписку. При этом она принимается регистрирующим органом лишь в случае, когда нотариально заверена. Также остальные собственники продаваемой вам недвижимости могут лично явиться на регистрацию и заявить о своем согласии.
Если же они этого не сделают и у продавца не будет нотариально заверенного документа, подтверждающего, что никаких возражений со стороны сособственников нет, то государственная регистрация права собственности откладывается до истечения срока в один месяц (с даты извещения остальных участников долевой собственности).Покупка недвижимости в кредит
Я вам рассказал об общем порядке покупки и регистрации жилой недвижимости. Вместе с тем, в последнее время случаи, когда покупатель расплачивается за квартиру или жилой дом полностью собственными средствами, весьма редки. Чаще всего сегодня квартиры приобретаются в кредит . В народе такие сделки именуются ипотекой. Это не совсем правильно. Дело в том, что ипотека – это залог недвижимости. В соответствии с п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
Как всегда, законодательные формулировки сложны и запутаны, на деле же все гораздо проще. Это означает, что кредитор, выдавая весьма немаленькую сумму, очень рискует. Ведь в случае неплатежеспособности должника он может остаться ни с чем. Особенно если тот распродаст все свое имущество или распорядится им другим образом. В этом случае даже приставы не помогут, так как взять с должника будет все равно нечего. Совсем другое дело, если «взять в заложники» его квартиру. Вот для этого-то и оформляется ипотечный договор. Он, кстати, также регистрируется в соответствующем порядке. В ЕГРП в данном случае вносятся сведения о залогодержателе. С этого момента ни продать жилье, ни сдать в аренду, ни распорядиться иным образом без согласия кредитора вы не сможете. Ну а в случае если вы перестанете платить, банк, выдавший кредит на покупку жилья, сможет обратить взыскание на заложенную недвижимость и таким образом вернуть свои деньги. При этом после оплаты всех расходов, связанных с реализацией имущества, остаток должен быть возвращен вам. Не всегда эта сумма является достойной и уж совсем редко перекрывает оплаченные к тому моменту взносы по кредиту.
Вот почему ипотеку в народе окрестили «крепостным правом»: ты платишь барину оброк, а когда оказываешься не в состоянии платить, тот забирает у тебя самое ценное – жилье.
Но разница между этими понятиями все же есть. В отличие от крестьян, которые свою судьбу не выбирали, ипотека – дело сугубо добровольное. Все граждане вступают в данную кабалу по собственной инициативе.
С другой стороны, а что им еще остается, когда темпы инфляции совсем не соответствуют темпам роста доходов населения, а цена на квартиры вполне сопоставима со стоимостью космических летательных аппаратов? Иной возможности обрести собственный угол у многих людей попросту не имеется.
В этом случае ипотечный кредит является для многих единственным способом решить свой квартирный вопрос. Особенно для молодежи. Ведь даже с горячо любимыми родителям ужиться могут немногие. Стоит ли говорить о тещах и свекровях. Вместо того чтобы скитаться по чужим углам и платить немаленькие суммы за его наем, лучше эти деньги пустить на ежемесячные платежи по кредиту.
Тем более что «плюсы» такого решения очевидны. Во-первых, сразу же после получения денег от банка вы становитесь собственником своего жилья. Да, конечно, с некоторыми ограничениями в праве распоряжаться им, но все-таки СВОИМ. Это означает, что вы можете делать ремонт, какой захотите (ну или почти), ставить какую угодно мебель, и вообще чувствовать себя как дома. И никто не позвонит вам посреди ночи и не скажет, что обстоятельства изменились и вы в трехдневный срок должны освободить занимаемое помещение.
Во-вторых, проценты по кредиту и часть его самого
