(до двух миллионов рублей [107] ) освобождаются от уплаты подоходного налога.
Это что касается «плюсов». Однако и минусов у ипотеки также достаточно. Особенно сегодня. Правительство, правда, пытается их как-то уменьшить, однако все предпринимаемые им меры направлены исключительно на поддержку тех, кто взял кредит до 1 июля 2009 года [108] . Те, кто решается на ипотеку сегодня, должны отдавать себе отчет – на помощь вряд ли кто придет.
Это означает, что если вы не сможете платить (а сегодня такая вероятность очень велика), то банк вполне может забрать вашу квартиру и продать ее с публичных торгов. Это может произойти, даже если задержка будет составлять всего лишь три месяца [109] .
Разумеется, с банком можно будет попробовать договориться. Об этом мы с вами поговорим ниже, и все-таки возможность потерять столь вожделенное жилье более чем вероятна. А вот возможность получить назад свои деньги, которые вы уже оплатили по кредиту, напротив, очень мала. Кроме того, вы также должны понимать, что даже если вам каким-то чудом удастся взять кредит на полную стоимость квартиры (без первоначального взноса), все равно покупка недвижимости обойдется вам недешево, так как вы столкнетесь с массой расходов по его оформлению. Таких как оценка, страховка и так далее.
Кроме того, если раньше брать кредит на покупку жилья было выгодно, так как и проценты, и стоимость его обслуживания были сопоставимы или даже меньше, чем темп роста цен на недвижимость, то сегодня никто не может поручиться, что рынок не рухнет. Во всяком случае, цены на жилье уже снизились.
Вообще же решать вопрос об ипотеке всегда нужно, исходя не из наилучшего, а из наихудшего развития событий. То есть, что будет, если вас неожиданно сократят, потянете ли вы в этом случае ежемесячные выплаты. Имеется ли у вас какое-либо оборотоспособное имущество, которые вы в состоянии продать без существенного для себя ущерба: гараж, дача и так далее. Работает ли ваша вторая половина, и есть ли в вашей семье дети. Не планируете ли вы родить еще. Ведь в последнем случае жена уйдет в декрет и, следовательно, рассчитывать на нее уже не придется. Можете ли вы в случае чего полагаться на чью-либо помощь: родителей, друзей и так далее.
Если большинство ответов положительные, то дерзайте. В конце концов, кто не рискует, тот не пьет шампанское. В то же время поговорка про грудь в крестах или голову в кустах в данном случае не совсем уместна. Риск, конечно, дело благородное, но следует понимать, что вы можете обыграть кого угодно, даже судьбу, но уж точно не банк. Он своего не упустит, да и закон будет на его стороне.
Если же, несмотря на все минусы, плюсов вы для себя видите больше, если вы твердо уверены, что ипотечному кредиту в вашей семье быть, то тогда приступайте к расчетам.
Итак, во-первых, ответьте на вопрос: сколько денег у вас имеется на данный момент? Хватит ли этого для выплаты первоначального взноса? Есть ли возможность взять деньги еще где-то: занять у родственников или знакомых, и на каких условиях? К сумме первоначальных расходов следует прибавить также и те, о которых я говорил выше: на страховку, оценку, обслуживание счета, открытого для погашения кредита, и т. д.
Затем оцените ситуацию, существующую на рынке жилья в вашей местности. Прикиньте, сколько стоит примерно квартира вашей мечты и какую сумму вам нужно попросить у банка для ее приобретения. Затем нужно посетить или обзвонить кредитные организации и задать им лишь два вопроса: каков будет ежемесячный платеж, если вы возьмете запланированную сумму, и каковы условия для ее получения. При этом следует особо акцентировать внимание банка на то, чтобы он сказал вам фактическую сумму платежей, включающую в себя все [110] : и тело кредита, и проценты, и комиссию за обслуживание счета и т. д., и тому подобное. Далее, исходя из этого, нужно решить, потянете ли вы данный кредит вообще, и какой именно срок его погашения является для вас наиболее оптимальным.
Вообще при выборе кредитной программы и банка нет и не может быть мелочей. Здесь важно все. И проценты, между прочим, далеко не самое главное. Во всяком случае, не единственно важный аспект. В иной кредитной организации они хоть и ниже, а фактические выплаты, между тем, выше за счет многих дополнительных нюансов, о которых, разумеется, банкиры не упоминают в рекламных буклетах. Вообще существует около 60 (!) параметров выбора ипотечного кредита, на которые непременно нужно обратить внимание. Одним из основных является вопрос о типе платежа. Их два:
В первом случае никаких приятных сюрпризов в виде уменьшения ежемесячных платежей ждать не приходится. Банк начислит вам оговоренные проценты на всю выданную сумму, а затем разделит на количество месяцев кредита. Таким образом, вы будете платить совершенно одинаково и в самом начале пути, и в его конце. Но если приятных неожиданностей не будет, то неприятные вполне могут случиться. Произойдет это в случае, если вы не поинтересуетесь у банка о порядке погашения долга. К примеру, при аннуитетном виде кредита очень часто все поступающие от клиента деньги банк «бросает» на погашение процентов, а «тело» кредита остается нетронутым. В итоге, если вы захотите погасить задолженность досрочно, может выясниться, что она осталась практически неизменной. Кстати, возможность такого досрочного погашения является еще одним важным условием, на которое вам следует обратить внимание при выборе кредитной программы. Разные банки относятся к этому вопросу по-разному. Так, по условиям некоторых договоров запрещается погашать кредит раньше времени. Другие предусматривают за это немаленькие штрафы. Большинство же кредитных организаций все-таки разрешают погасить долг заранее, при условии, что не прошло какого-либо срока (как правило, от года до пяти).
Кроме того, вас не должна вводить в заблуждение заманчивая кредитная ставка. Ведь общая сумма выплаченных вами в итоге процентов может оказаться больше, чем в других банках, где проценты выше, но тип платежа – дифференцированный.
В последнем случае «тело» кредита изначально делится на его срок. Получается постоянная часть платежа. А вот проценты будут начисляться уже на остаток. То есть каждый месяц вы будете платить меньше, чем в предыдущий. Правда, самые большие выплаты придутся на начало платежного периода, когда инфляция еще не сделала своего дела, и сумма довольно значительна и ощутима для вашего кармана. С другой стороны, впоследствии и она уменьшится, и за счет инфляции платежи будут не столь внушительны.
Однако следует понимать, что такой кредит дается не всякому, так как не все могут позволить себе сразу большие выплаты.
Еще одним аспектом, на который следует обратить внимание при выборе ипотечной программы, является условие о возможном внесудебном наложении взыскания на предмет ипотеки – то есть на недвижимость. С начала 2009 года банки могут включать его уже в сам текст кредитного договора [111] . Это означает, что в случае значительной просрочки платежа (имеется в виду случаи, когда сумма долга составляет более 5 % от размера оценки предмета ипотеки по договору о ней, а период просрочки – более трех месяцев), банк может безо всякого суда забрать недвижимость и выставить ее на торги. [112] Правда, что касается физических лиц, то в соответствии с ч. 4 ст. 54.1 Закона об ипотеке обращение во внесудебном порядке взыскания на жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности, не допускается. А вот нежилую недвижимость, купленную в кредит под ипотеку, могут забрать и без суда, если вы сами подпишете такое соглашение. Согласие граждан на это должно быть оформлено нотариально [113] .
Итак, после того как вы выбрали кредитную программу и банк, у которого будете одалживать деньги, можно будет приступать непосредственно к сбору документов. Их список варьируется в зависимости от кредитной организации. Вместе с тем, сегодня очень непросто получить деньги у банка. Как правило, он требует огромный перечень различных бумаг, необходимых для одобрения вашей кандидатуры кредитной комиссией.
Это и справка о составе семьи, и выписка из трудовой книжки, и справка о доходах заемщика, а также его супруги и т. д. После получения от вас документов банку потребуется какое-то время на их рассмотрение, а также на проверку и одобрение вашей кандидатуры в качестве заемщика. На это может уйти до полутора месяцев. Зависит уже от банка и от того, какие у вас доходы и каков их источник. Вам же останется лишь ждать. Конечно, вы можете потихоньку присматривать варианты будущего жилья, но сильно рассчитывать на него не стоит. Во-первых, пока суть да дело, квартира элементарно может быть продана. А во-вторых, не факт, что выбранную вами недвижимость одобрит банк. А вместе с тем, это непременное условие получения от него денег. Так что, пока кредитная организация не даст добро на выдачу займа, приступать к выбору жилья преждевременно.
Ваши шансы на получение кредита существенно уменьшатся, если:
1. Вы имеете отрицательную кредитную историю. То есть вы уже когда-то брали кредит и допустили просрочки платежей или, тем паче, деньги с вас взыскивались в судебном порядке.
2. Если вы уже имеете один непогашенный заем или выступаете поручителем по кредитным обязательствам третьего лица.
3. Если вы имеете судимость, или у вас нет постоянной прописки, или вы слишком часто меняете место жительства, работу и т. д.
4. Если ваше финансовое положение не достаточно прочное. И, наоборот, в глазах кредитной организации лицо,
