то во избежание каких-либо проблем лучше всего получить официальное разрешение на переустройство (перепланировку). Дело в том, что в этом случае: а) вы одновременно получите также официальное разрешение на проведение шумных работ, чем обезопасите себя от претензий соседей; б) точно будете знать, что в итоге вам не придется возвращать свое жилище в первоначальное состояние.
Алексей М. – довольно крупный предприниматель. Дела его идут хорошо, и он купил себе квартиру в старом сталинском доме в центре Москвы. Этаж Алексей выбрал специально самый верхний. Он знал, что многие таким образом расширяют свою жилплощадь. Не мудрствуя лукаво, новый собственник пригласил строительную бригаду, которая пробила в потолке дыру, возвела на чердаке перегородки, и обычная недвижимость Алексея превратилась в двухуровневую. Расчет хозяина был прост: чердак пыльный и грязный, никому не нужный. Алексей перекрыл крышу над своей квартирой, а также – в качестве компенсации за причиненные неудобства в виде шума и гама – соседям.
Ремонт удался на славу, жилье радовало хозяина и его гостей. О том, сколько денег было вложено в ремонт, Алексей предпочитал не думать. В конце концов, старался не на год – на всю оставшуюся жизнь. Да и детям будет что передать.
Но у его соседа снизу Степана Игоревича С. было на этот счет совсем иное мнение. Пенсионер устал от шума производимого ремонта. Кроме того, в его жилище появились трещины и посыпалась штукатурка. Справедливости ради, конечно, нужно отметить, что ремонт в жилище старика делался как раз в те самые сталинские времена, и трещины не сильно обезобразили недвижимость, и все же возникли они именно после действий нового соседа.
Ну а когда Степан Игоревич узнал, что тот еще и часть общего чердака прихватил, то тут и вовсе обида его обуяла. Ну и что, что пыльный и никому не нужен? Но ведь общий он, а «этот» вот так, никого не спросив… Стал пенсионер искать справедливости. И нашел-таки в суде. Вынесли служители Фемиды свой вердикт – жилье Алексея М. привести в первоначальное состояние. Одним словом, как было. Предприниматель сначала проигнорировал решение суда. Напрасно. В его отсутствие явились приставы, вскрыли квартиру, произвели кое-какие действия: сорвали «экраны» с радиаторов, раскурочили стены, «оголив» трубы. Пришлось Алексею М. обращаться к юристу (жаль только, что так поздно). А тот объяснил, что, согласно действующему жилищному законодательству, если владелец недвижимости сам не устранит последствия допущенных им нарушений, то это сделает за него государство в лице все того же пристава. Причем происходит это следующим образом: квартиру продают с публичных торгов, а деньги пускают на приведение жилья в изначальный вид. Затем все что останется (если останется) возвращают бывшему собственнику [134] . Алексей не стал дожидаться такого развития событий и приступил к новому ремонту. На этот раз по всем правилам.
Рассказанная выше история абсолютно реальна, и произойти она может буквально с кем угодно. Чтобы не оказаться в числе таких «счастливчиков», настоятельно рекомендую еще на стадии подготовки ремонта получить соответствующее разрешение. Только очень тщательно продумайте каждую мелочь и каждую деталь предстоящих работ. Дело в том, что если в ходе ремонта вы решите отступить от проекта, то после его завершения вам придется точно так же проходить через процедуру «узаконивания» перепланировки.
Для удобства я называю все работы по переделке жилья перепланировкой. На самом деле это не совсем правильно. Дело в том, что жилищное законодательство (статья 25 ЖК РФ) предусматривает два понятия: перепланировка и переустройство.
Переустройство жилого помещения – это установка, замена или перенос инженерных сетей санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения – это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
В дальнейшем, чтобы не путаться, я буду называть оба мероприятия привычным словом «перепланировка».
Итак, законодатель предусмотрел правило, согласно которому переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органами местного самоуправления на основании принятого ими решения.
Органы местного самоуправления должны определить отдельную службу, осуществляющую согласование перепланировки и (или) переустройства. В каждой местности эта разрешительная спецслужба – своя.
Для того чтобы получить разрешение на перепланировку, вам нужно обратиться в такую службу (отдел, комитет, департамент, инспекцию) и представить следующие документы:
1. Заявление установленной формы о переустройстве и (или) перепланировке. Форма и содержание данного документа определены Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 апреля 2005 г. № 266. «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения».
2. Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о праве собственности, договор социального найма и так далее). Данные документы представляются либо в подлинном виде, либо в нотариально заверенной копии.
3. Проект перепланировки. Он должен быть подготовлен и оформлен профессиональной проектной организацией, имеющей разрешение на проведение данного рода работ. Проект этот – своего рода гарантия того, что вам разрешат перепланировку, так как тот, кто будет его разрабатывать, обычно знает, какие работы разрешены, а какие нет. Поэтому в случае, если задуманное вами неосуществимо, вам об этом скажут уже на стадии подготовки проекта.
4. Технический (кадастровый) паспорт БТИ.
5. Если речь идет о неприватизированной квартире, то нужно также представить письменное согласие всех членов семьи нанимателя и, разумеется, разрешение от собственника жилья на проводимую перепланировку.
6. Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры. К сожалению, данный пункт понимается чиновниками слишком буквально. Поэтому во многих регионах они требуют от гражданина заключение архнадзора о том, что дом, где расположена перестраиваемая квартира, не является памятником того или иного наследия. Иногда доходит до абсурда: в ином городе всего-то два подобных строения, адрес которых всем известен. Но все равно, даже если перепланировка проводится в доме, которому от силы двадцать лет, и он никак не может быть памятником архитектуры, истории и культуры, от хозяина квартиры требуют пресловутую справку.
Данный перечень установлен ч. 2 ст. 26 ЖК РФ и является исчерпывающим, то есть жилищное законодательство запрещает просить представления иных документов, чем эти.
Если же у вас приняли все документы, то это обязательно должна подтвердить расписка с указанием их конкретного перечня и даты получения. Особенное внимание обратите именно на дату. Ведь с момента принятия бумаг начинают отсчитываться сроки их рассмотрения. Какое-либо решение по вашему заявлению (положительное или отрицательное) должно быть принято не позднее чем через сорок пять дней со дня получения чиновниками ваших документов [135] . О решении вам должны сообщить не позднее чем через три рабочих дня с момента его принятия. Отказ в перепланировке получить вполне реально.
Оснований для этого несколько:
– непредставление определенных документов. Повторю еще раз: указанный выше перечень является исчерпывающим, то есть никаких иных документов от вас требовать не имеют права;
– представление документов в ненадлежащий орган. В Жилищном кодексе указано, что согласование перепланировки должно осуществляться в органе местного самоуправления. В каждой местности конкретный отдел администрации муниципалитета может именоваться по-разному. В столице, например, разрешение на переустройство (перепланировку) выдает Государственная жилищная инспекция Москвы (Мосжилинспекция);
– несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. Как уже отмечалось, если проект будет составлен профессионалами, то такого не произойдет. Они знают, что нельзя ломать несущие стены, нельзя переносить санузел и кухню таким образом, чтобы она была расположена над жилыми комнатами, и т. д. Отказ в согласовании перепланировки должен быть аргументированным и содержать ссылку на одно из перечисленных выше оснований. В том случае, если вы не согласны с решением об отказе в согласовании перепланировки и (или) переустройства, вы можете обжаловать его в судебном порядке. Порядок обжалования предусмотрен Гражданским процессуальным кодексом РФ.
Если решение о согласовании перепланировки все же положительное (а скорее всего так и будет), то с момента получения указанного документа вы можете приступать к ремонтным работам. На практике чаще всего владельцы жилья поступают иным образом: они подают заявление на перепланировку и тут же начинают ее
