на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством РФ и законодательством субъектов Федерации[277]. Данное правило означает возможность расторжения договора о приватизации при соблюдении ряда условий: для граждан — чтобы приватизированное жилое помещение, во-первых, было «для них единственным местом постоянного проживания» и, во-вторых, «свободно от обязательств». Для органов и организаций круг ограничен органами местного самоуправления либо уполномоченными ими организациями.
Как видно, обозначенные ограничения весьма существенно сужают возможности расторжения договора о приватизации жилого помещения по сравнению с возможностью приватизации. Закон не предусматривает расторжение договора с государственными органами и с государственными и муниципальными унитарными предприятиями, а также с государственными и муниципальными учреждениями. Нет здесь и коммерческих организаций, которые передали жилье, находившееся у них на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, из чего следует, что реализация Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» существенно ограничена и не всегда приводит к расторжению договора о приватизации жилого помещения.
Хотелось бы обратить внимание на ограничения, установленные для граждан. Неоднократно в литературе отмечалась неточность формулировок в текстах законодательных актов. В данном случае мы наблюдаем еще один пример вольного обращения с юридической терминологией. Речь идет о термине «единственное место постоянного проживания». Известно, что в ст. 20 ГК РФ указывается на то, что местом жительства (именно так) признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Двух или более постоянных мест жительства быть не может, поскольку одно из них уж никак не постоянное.
Кроме того, расторжение договора о приватизации жилого помещения возможно в случае признания договора недействительным.
§ 8
Окончание периода приватизации жилищного фонда
Период приватизации жилищного фонда в Российской Федерации продолжается уже более 20 лет, и в 24 часа 00 минут 28 февраля 2013 г. завершается процесс приема заявлений в государственные или муниципальные органы о приватизации жилых помещений. Процедура рассмотрения полученных заявлений, заключения договоров и государственная регистрация права собственности на приватизируемое жилое помещение продолжается до завершения. С государственной регистрацией завершается процесс передачи жилого помещения из государственной или муниципальной собственности в частную гражданам, в этих жилых помещениях проживающим.
Безусловно, именно приватизация позволила сформировать рынок жилых помещений. Выше отмечалось, что основная часть жилищного фонда находится в частной собственности. И, конечно же, важно, что прекращение приватизации жилищного фонда происходит не «в одночасье», не с момента публикации в официальном источнике: гражданам предлагается период времени для того, чтобы принять решение — приватизировать жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, или остаться проживать в качестве нанимателя (ч. 2 ст. 2 Вводного закона к ЖК РФ). В тех случаях, если наниматель подаст заявление о приватизации занимаемого жилья в конце февраля 2013 г. (например, 25 или 28 февраля 2013 г.), наймодатель (орган местного самоуправления или государственная организация) обязан будет заключить договор, даже если это организационно-технически возможно, например, только в марте или апреле 2013 г.
Более того, законодатель предусмотрел возможность и соответственно право для граждан, которые приватизировали жилые помещения, передать жилье в государственную или муниципальную собственность и заключить договор социального найма. В соответствии со ст. 20 Вводного закона к ЖК РФ граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 марта 2013 г., вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях.
Нельзя не отметить, что государство периодически меняет позицию по поводу завершения периода приватизации жилищного фонда.
Первоначально в законодательстве о приватизации указывалось на некий «переходный период» (ст. 10 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»; п. 4 Постановления Верховного Совета РСФСР «О введении в действие Закона РСФСР „О приватизации жилищного фонда в РСФСР“»).
С принятием Вводного закона к ЖК РФ срок окончания периода приватизации устанавливался 1 января 2007 г., а для лиц, заключивших договоры социального найма после 1 марта 2005 г., т. е. после введения в действие ЖК РФ, приватизация жилья была невозможна, поскольку договор заключался на условиях нового закона (ЖК РФ).
16 июня 2006 г. Государственная Дума приняла Федеральный закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»[278], где в ст. 8 срок окончания приватизации перенесен с 1 января 2007 г. на 1 марта 2010 г., а затем на 1 марта 2013 г.[279]. Казалось бы, вопрос о сроках приватизации закрыт, однако данный вопрос стал предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ.
Результатом рассмотрения стало Постановление Конституционного Суда РФ от 15 июня 2006 г.[280]. Поводом к рассмотрению дела явились запрос Верховного Суда РФ, жалоба граждан М. Ш. Орлова, Х. Ф. Орлова и З. Х. Орловой. Основанием к рассмотрению дела стала обнаружившаяся неопределенность в вопросе о том, соответствуют ли Конституции РФ оспариваемые заявителями положения Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» об отмене приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
В ходе рассмотрения Конституционным Судом РФ установлено, что согласно подп. 1 п. 2 ст. 2 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с 1 января 2007 г. утрачивают силу содержащие общие положения ст. 1, 2, 4, 6–8 и 9.1 Закона РФ от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и его разд. II, закрепляющий основные принципы и условия приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. Статьей 12 того же Федерального закона ч. 1 ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», определяющая жилые помещения, не подлежащие приватизации, дополнена положением, согласно которому не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г.
Оспаривающий конституционность названных законоположений Верховный Суд РФ утверждает, что отмена законодателем права граждан на бесплатную приватизацию жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов (с 1 марта 2005 г. — частичная, а с 1 января 2007 г. — полная) противоречит вытекающим из Конституции РФ принципам справедливости, стабильности и гарантированности прав граждан, поддержания доверия граждан к закону и действиям государства, недопустимости издания законов, отменяющих или умаляющих права и свободы человека и гражданина, и не соответствует ее ст. 19 (ч. 1) и 55 (ч. 2 и 3).
Граждане М. Ш. Орлов, Х. Ф. Орлов и З. Х. Орлова, которым на основании ч. 1 ст. 4 Закона РФ «О
