приобретать квартиры на окраинах города и в пригороде. Это создает предпосылки для развития и распространения новых форматов», — уверен руководитель аналитического центра Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков .
Первые пилотные проекты комплексной среднеэтажной застройки уже реализуются. Однако даже на передовом подмосковном рынке их доля не превышает 10–15%. Хитом продаж, как и в предыдущие два года, остается малогабаритное экономичное жилье в высотных домах-муравейниках — панельных или монолитных. Квартиры небольшого метража активно скупаются как на вторичном рынке, так и в сегменте новостроек. При этом качество и количество инфраструктурных опций в новых микрорайонах массовой застройки оставляет желать лучшего, не говоря уже об оторванности многих проектов от транспортной инфраструктуры и центров занятости.
В довесок к традиционным малогабариткам (с мини-спальнями, мини-кухнями, мини-санузлами, мини- коридорами) активно размножаются гибридные форматы экономичного жилья. Например, апартаменты и лофты, то есть помещения в реконструированных административных зданиях или промзонах, в которых можно жить, но нельзя оформить постоянную прописку. В последнее время комплексы апартаментов (зачастую они напоминают общежития с коридорной системой планировки) появляются не только в центральных районах городов, но и в ближайших пригородах. На рынке загородной недвижимости появились поселки с миниатюрными таунхаусами — сблокированными домами с квартирами площадью 80–90 кв. м и небольшими приусадебными участками.
Как и в прошлом году, драйвером спроса на экономичное жилье остается ипотека. «Если в начале года примерно каждую пятую квартиру в новостройках покупали с ипотекой, то уже в конце года — каждую третью», — говорит гендиректор компании «Домус финанс» Павел Лепиш . И это несмотря на плавный рост ставок по ипотеке, ускорившийся во втором полугодии, и замедление темпов роста ипотечного рынка. По данным АИЖК, в этом году банки выдадут около 1 трлн рублей ипотечных кредитов — на 40% больше, чем годом ранее. В 2013 году рынок вырастет еще на 20% — до 1,2 трлн рублей. Темпы роста замедлятся из-за роста ставок и исчерпания эффекта низкой базы. По прогнозу АИЖК, стоимость ипотечных кредитов в следующем году может вырасти с нынешних 12,5 до 13,5%.
Перспектива дальнейшего роста ставок по кредитам всерьез беспокоит многих участников рынка. «Разумна и оправданна ставка, превышающая инфляцию на 1,5–2 процента. Сегодня инфляция 6,5 процента, а ставка по ипотечным кредитам на первичном рынке — 12–13 процентов годовых. Это ненормально! Покупатели сегодня хорошо информированы и прекрасно это понимают. Ставка, превышающая 12,5 процента годовых, является неким психологическим барьером, при достижении которого спрос резко падает», — замечает президент краснодарской компании «Девелопмент Юг» Сергей Иванов . Не случайно еще в ноябре многие столичные и региональные застройщики стали предлагать покупателям квартир 10–15-процентные скидки в рамках предновогодних акций.
Стоит заметить, что неоправданно дорогая ипотека — один из факторов, сдерживающих качественное развитие рынка недвижимости. Сегодня подавляющее большинство транзакций на нем — это сделки, связанные с покупкой первого жилья молодыми семьями. Главный мотивирующий фактор для них — минимальный бюджет покупки, а не комфорт жилой среды и инфраструктурные опции. «Например, на подмосковном рынке экспонируется несколько объектов с довольно негативным окружением, влияющим и на видовые характеристики, и на экологию района. Тем не менее эти проекты успешно продаются за счет хорошего демпинга к рыночной цене», — замечает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая .
Между тем в крупных российских городах накоплен колоссальный спрос на улучшение жилищных условий, прежде всего со стороны домохозяйств, проживающих в жилом фонде советского образца. И это реальный резерв для расширения оборотов рынка недвижимости. Однако пока у большинства семей не возникает стимулов к продаже старого жилья с одновременной покупкой в кредит новой, более качественной и просторной квартиры — как из-за дорогой ипотеки, так и из-за низкого качества рыночного предложения. Качественные сдвиги в структуре спроса и предложения возможны лишь тогда, когда будут удовлетворены первичные потребности в жилье. Однако пока трудно предугадать, когда рынок войдет в новую фазу развития.
График 1
Темпы роста цен на жилье сопоставимы с инфляцией
График 2
Растущие процентные ставки могут охладить рынок ипотечного кредитования и спрос на жилье
График 3
К концу прошлого года прирост продаж автомобилей в России резко упал
