правоустанавливающей государственной регистрации в качестве недвижимости эти объекты подлежат лишь тогда, когда они перестают быть предметом действующего договора строительного подряда, т.е. при необходимости совершения сделки с таким объектом (включении его в имущественный оборот) после приостановления и консервации строительства <1>. Кроме того, такая регистрация (и, соответственно, признание незавершенного строительства объектом недвижимости) может иметь место в случае их приватизации, также осуществляемой после приостановления строительства <2>. В ходе обычного строительства 'незавершенка' вообще не является самостоятельным оборотоспособным объектом гражданских прав.
--------------------------------
<1> См. п. 2 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ 'О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним' // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; 2001. N 11. Ст. 997; N 16. Ст. 1533; 2002. N 15. Ст. 1377; 2003. N 24. Ст. 2244; п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 'О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав' // Вестник ВАС РФ. 1998. N 10. С. 19; Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М., 2004. С. 40 - 41.
<2> Ср. п. 1 Указа Президента РФ от 16 мая 1997 г. N 485 'О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами' // СЗ РФ. 1997. N 20. Ст. 2240; 1999. N 45. Ст. 5418; 2003. N 13. Ст. 1229 и п. 1 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ 'О приватизации государственного и муниципального имущества' // СЗ РФ. 2002. N 3. Ст. 251; 2003. N 9. Ст. 805.
Лицо, осуществившее самовольную постройку объекта недвижимости, по общему правилу не приобретает на нее право собственности, а сама эта постройка не становится недвижимостью, ибо она не подлежит государственной регистрации по причине допущенных при ее создании нарушений (например, из- за отсутствия разрешения на строительство или отсутствия титула на земельный участок). Речь здесь может идти лишь о совокупности стройматериалов, которые их собственник вправе забрать, осуществив за свой счет снос такой постройки (п. 2 ст. 222 ГК).
Самовольным считается строительство объекта недвижимости при наличии любого из следующих нарушений (п. 1 ст. 222 ГК):
- нарушение порядка землеотвода или его целевого назначения;
- отсутствие необходимых разрешений на строительство (хотя бы одного из них);
- существенное нарушение строительных норм и правил.
Правила о последствиях самовольного строительства прежде широко использовались при нарушении застройщиками не всегда обоснованных ограничений на размер и характер возводимых построек, например садовых домиков, закреплявшихся ранее действовавшим законодательством. Однако отпадение таких ограничений вовсе не привело к возможности возведения любых объектов по усмотрению их заказчиков или застройщиков. Очевидна необходимость сохранения ограничений, предусматриваемых строительным, природоохранным, земельным и иными отраслями административного законодательства, устанавливаемых в публичных интересах. Поэтому самовольным строительством следует, в частности, считать возведение дач, коттеджей, особняков и т.п. на основании незаконно полученных (в том числе впоследствии отмененных) разрешений органов публичной власти или должностных лиц.
Лишь в порядке исключения возможно признание права собственности на самовольную постройку за застройщиком либо за собственником или иным титульным владельцем земельного участка, на котором осуществлено такое строительство. Застройщик может стать собственником самовольно возведенного строения как объекта недвижимости, если этим не нарушаются законные интересы других лиц (например, соседних землепользователей) и не создается угрозы жизни и здоровью граждан (что подтверждается наличием необходимых разрешений со стороны органов пожарной охраны, санитарного надзора, архитектурного или строительного контроля и т.д.), а лицо, осуществившее такую постройку, должным образом оформило право на соответствующий земельный участок (п. 3 ст. 222 ГК). При наличии перечисленных условий суд может признать право собственности на данную постройку за собственником или иным законным владельцем земельного участка, на котором она осуществлена. В последнем случае новый собственник обязан компенсировать застройщику необходимые расходы на строительство.
Право собственности на новую движимую вещь возникает также в результате переработки соответствующих материалов (specificatio), из которых она создается (ст. 220 ГК). По общему правилу право собственности на такую вещь приобретается собственником материалов. Когда такой собственник одновременно не является лицом, осуществившим переработку материалов, он должен компенсировать стоимость переработки произведшему ее лицу (если только иное не предусмотрено их договором). Если же переработку материалов с целью изготовления новой вещи осуществит их недобросовестный владелец, воспользовавшийся ими без согласия собственника, последний получает право требовать передачи ему этой вещи и возмещения причиненных такими действиями убытков.
В случаях, когда стоимость переработки значительно превышает стоимость материалов, собственником вещи становится лицо, осуществившее их переработку, если оно действовало добросовестно (т.е. договорилось с собственником материалов либо добросовестно полагало, что оно и является одновременно их собственником) и выполняло эту работу для себя, а не по заказу другого лица. Но при этом необходимо возместить стоимость материалов их собственнику. Собственник материалов может не стать собственником вещи, созданной из этих материалов, и в случаях, предусмотренных договором (например, договором подряда по изготовлению вещи из материалов подрядчика, а не заказчика).
Право собственности на продукцию, плоды и доходы как результаты хозяйственной эксплуатации имущества по общему правилу возникает у лица, использующего данное имущество на законном основании, - собственника, арендатора и т.д. (ст. 136 ГК). Однако нормативным актом или договором может быть установлен и иной порядок (например, передача арендатором собственнику определенной части этих результатов).
Сбор ягод и грибов, лов рыбы, сбор или добыча других общедоступных вещей или животных становятся первоначальным способом приобретения права собственности для любого собравшего или добывшего их лица при условии, что они осуществлены в соответствии с законом, разрешением собственника или местным обычаем (ст. 221 ГК) <1>.
--------------------------------
<1> Согласно ст. 4 Федерального закона от 24 апреля 1995 г. N 52-ФЗ 'О животном мире' (СЗ РФ. 1995. N 17. Ст. 1462; 2003. N 46 (часть I). Ст. 4444) животный мир в пределах РФ является государственной собственностью. Поэтому охота, рыболовство и иная добыча его объектов рассматриваются этим Законом как разрешенное государством-собственником 'пользование животным миром' (ст. ст. 33, 34; ср. ст. 86 Лесного кодекса РФ и ч. 2 ст. 143 Водного кодекса РФ). В связи с этим переход их в собственность охотников и рыболовов, формально говоря, нельзя считать первоначальным способом их приобретения (occupatio - захват), хотя и остается непонятным, какие вещные права могут быть установлены на эти объекты в период их нахождения в естественном состоянии.
К числу первоначальных способов приобретения права собственности относится и приобретение этого права на бесхозяйные вещи (res nullius).
Понятие бесхозяйных вещей является собирательным, охватывающим такие разновидности, как брошенные собственником вещи, находки, безнадзорные животные, клады.
Во всех этих случаях речь идет о возможности приобретения права собственности на вещи, собственник которых либо неизвестен, либо отказался от них, либо утратил на них право (п. 1 ст. 225 ГК). Ранее бесхозяйное имущество по общему правилу поступало в собственность государства, но после вступления в силу 1 июля 1990 г. правил союзного Закона о собственности государство как собственник утратило эту привилегию. На такое имущество правовое основание (титул) отсутствует как у частных, так и у публичных собственников. Право собственности на него появляется у фактических владельцев по традиционному правилу res nullius primo occupanti cedit ('бесхозяйные вещи переходят к первому, кто захватил их') в силу указанных в законе обстоятельств, т.е. первоначальным способом.
Порядок возникновения права собственности на движимые и недвижимые бесхозяйные вещи различен. Бесхозяйные движимости становятся объектом собственности их фактических владельцев либо
