вещных прав.
--------------------------------
<1> Schreiber K. Sachenrecht. 3. Aufl. Stuttgart, 2000. S. 26 - 27; Schwab K.H., Pruetting H. Sachenrecht. Ein Studienbuch. 31. Aufl. Munchen, 2003. S. 17.
<2> Напротив, залог движимых вещей, не отвечающий требованиям 'принципа публичности', теряет и свойства вещного права (см.: Чжу Наньпин. Залог движимых вещей по законодательству России и Китая (сравнительно-правовой анализ). М., 2004. С. 65 и сл.).
Таким образом, под ограниченным вещным правом следует понимать зарегистрированное в установленном законом порядке абсолютное гражданское право в том или ином ограниченном, точно определенном законом отношении использовать чужое, как правило, недвижимое имущество в своих интересах без посредства его собственника (в том числе и помимо его воли).
3. Классификация ограниченных вещных прав
Традиционно выделяется три основные группы таких прав:
во-первых, права пользования чужими вещами (например, известные со времен римского права сервитуты, эмфитевзис, суперфиций, т.е. право застройки чужого земельного участка);
во-вторых, права на получение известной ценности из чужой вещи (например, залоговое право или право на получение ренты за счет стоимости недвижимой вещи);
в-третьих, права на приобретение известной вещи (например, преимущественное право покупки недвижимой вещи или доли в праве на нее) <1>.
--------------------------------
<1> См.: Покровский И.А. Указ. соч. С. 207 - 208. Примечательно, что аналогичная по сути классификация ограниченных вещных прав проводится и в современном германском праве, где выделяют: 1) Nutzungsrechte - права пользования чужой вещью (сервитуты, узуфрукт, право застройки); 2) Verwertungsrechte - 'права реализации' чужой вещи (залог и 'вещные обременения' рентного типа); 3) Erwerbsrechte - права приобретения чужой вещи (преимущественное право покупки и некоторые сервитуты) - см.: Baur F. A. a. O. S. 19 - 21; Wolf M. A. a. O. S. 4. Данное обстоятельство не случайно и свидетельствует об общности исходных положений теории ограниченных вещных прав.
К сожалению, отечественная цивилистика по указанным ранее причинам более полувека назад была вынуждена отойти от этих классических подходов и в настоящее время (в действующей кодификации гражданского права) пока лишь пытается возродить их. При этом, с одной стороны, появились искусственно созданные для нужд огосударствленной экономики ограниченные вещные права 'оперативного управления' и 'хозяйственного ведения', не имеющие аналогов в развитых правопорядках и не соответствующие традиционным цивилистическим воззрениям. С другой стороны, ряд известных ранее ограниченных вещных прав оказался просто забытым в этом качестве (например, преимущественное право покупки недвижимости или обременение ее рентой) либо невостребованным из-за неразвитости оборота недвижимости, особенно - земельных участков и прав на них (например, право застройки и узуфрукт), а залог стал рассматриваться законом лишь как способ обеспечения надлежащего исполнения обязательств, что дало основания подвергать сомнению его вещную природу.
В связи с этим набор ограниченных вещных прав и их система в современном российском гражданском праве не совпадают с традиционной систематизацией. Из указанных выше трех групп таких прав отечественному правопорядку пока бесспорно известна лишь первая. Поэтому и систематизация данных прав проводится внутри этой группы по иным, нежели классические, принципам. Ее основным критерием стали не содержание, а объекты рассматриваемых прав.
С этой точки зрения можно выделить четыре группы ограниченных вещных прав:
1) права по использованию чужих земельных участков и других природных ресурсов (земельные, водные, лесные и градостроительные сервитуты, а также права пожизненного наследуемого владения и постоянного бессрочного пользования);
2) права по использованию чужих жилых помещений (право пользования жилым помещением члена семьи его собственника, право пользования жильем по договору пожизненного содержания с иждивением или в силу завещательного отказа);
3) 'обеспечительные' права - залог (включая залог недвижимости - ипотеку) и удержание (вещная природа которых оспаривается в современной отечественной литературе);
4) права на 'хозяйствование с имуществом собственника' ('хозяйственное ведение' и 'оперативное управление'), объектом которых являются имущественные комплексы унитарных предприятий и учреждений (причем недвижимостью абз. 2 п. 1 ст. 132 ГК признает лишь предприятие).
При этом ГК в п. 1 ст. 216 в качестве ограниченных вещных прав прямо называет лишь некоторые из этих групп. В действительности ими, однако, не исчерпываются предусмотренные как Гражданским кодексом, так и другими законами иные вещные права. Другое дело, что эти законы, в особенности Земельный и другие природоресурсные кодексы, будучи по своей юридической природе актами публичного, а не частного (гражданского) права, тем не менее вмешиваются в регулирование не входящих в их предмет отношений, нередко искажая традиционные цивилистические конструкции. Данное положение следует отнести к издержкам формирования нового российского законодательства.
Вместе с тем перечень ограниченных вещных прав остается прямо предусмотренным законом и в этом смысле продолжает быть исчерпывающим. Никаких иных вещных прав, кроме прямо установленных, законодательство не допускает, и создать их или изменить их содержание в результате соглашения (договора) участников имущественного оборота невозможно. Тем самым можно сказать, что и в отечественном правопорядке действует важнейший для юридической характеристики ограниченных вещных прав принцип 'numerus clausus' (исчерпывающий перечень) их видов и содержания.
Иное дело, что по мере развития законодательства этот перечень может изменяться и дополняться. Так, преимущественное право покупки недвижимой вещи или доли в праве собственности на нее при придании ему законом свойств права следования вполне может быть квалифицировано как ограниченное вещное право <1>. В этом же качестве может быть рассмотрено и право получателя ренты, обременяющей недвижимость <2>, а также право покупателя предприятия (имущественного комплекса) распоряжаться приобретенным имуществом еще до его полной оплаты или до государственной регистрации данной сделки 'в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено' (п. 3 ст. 564 ГК) <3>.
--------------------------------
<1> Таковым оно было ранее (см., например: Покровский И.А. Указ. соч. С. 208) и является сейчас в ряде европейских правопорядков (ср. § 1094 - 1097 Германского гражданского уложения; § 1073 австрийского Общего гражданского уложения; ст. 256 Закона о вещном праве Эстонии 1993 г.).
<2> Что давно известно развитым правопорядкам в виде 'земельных' или 'вещных обременений' (§ 1105 - 1112 и 1191 - 1203 Германского гражданского уложения; ст. 782 - 792 Швейцарского гражданского кодекса; § 530 австрийского Общего гражданского уложения и § 12 Федерального закона Австрии от 2 февраля 1955 г. 'О поземельных книгах'), а теперь закреплено (в качестве особого вещного права 'реальных обременений') в современных законах ряда прибалтийских и балканских государств (см., например, ст. 229 Закона о вещном праве Эстонии 1993 г.; ст. 246 Закона о собственности и других вещных правах Хорватии 1996 г.; ст. 236 Закона о собственности и других вещных правах Македонии 2001 г.). Подробнее о договоре ренты см. § 3 гл. 44 т. III настоящего учебника.
<3> См.: Суханов Е.А. Понятие и виды ограниченных вещных прав // Вестник Московского университета. Право. 2002. N 4. С. 33 - 34. В литературе имеются и другие предложения по расширению данного перечня, в частности, путем установления 'права ограниченного владения земельным участком' (Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М., 2004. С. 33 - 39).
§ 2. Отдельные виды ограниченных вещных прав
1. Сервитуты
Это классическая группа ограниченных вещных прав, ряд из которых имеет уже многовековую историю. К ним прежде всего относятся сервитуты (сервитутные права), которые чаще всего могут иметь объектом (обременять в том или ином отношении) земельные участки, например, путем предоставления субъекту такого права возможности прохода или проезда через чужой земельный участок и т.п.
