последующей реализации);
З - обычные затраты, понесенные покупателем для последующей реализации (без учета цены, по которой товар был приобретен);
П - обычная для данной сферы деятельности прибыль покупателя.
Определение срока полезного использования объекта нематериальных активов
Определение срока полезного использования объекта нематериальных активов производится исходя из срока действия патента, свидетельства и (или) из других ограничений сроков использования объектов интеллектуальной собственности в соответствии с законодательством Российской Федерации или применимым законодательством иностранного государства, а также исходя из полезного срока использования нематериальных активов, обусловленного соответствующими договорами. По нематериальным активам, по которым невозможно определить срок полезного использования объекта нематериальных активов, нормы амортизации устанавливаются в расчете на десять лет (но не более срока деятельности индивидуального предпринимателя).
Определение стоимости готового объекта недвижимости на основе затратного подхода
Затратный подход предполагает, что стоимость готового объекта недвижимости может быть представлена как сумма стоимости земли и стоимости здания (сооружения):
О = У + З,
где О - стоимость готового объекта;
У - стоимость участка земли;
З - стоимость здания (сооружения).
Стоимость здания (сооружения) вычисляется как полная стоимость воспроизводства или замещения минус общий накопленный износ здания или сооружения:
З = ПСВ - И,
где ПСВ - полная стоимость восстановления (воспроизводства или замещения);
И - износ.
Тогда:
О = У + (ПСВ - И).
Определение стоимости материально-производственных запасов
Стоимость материально-производственных запасов, включаемых в материальные расходы, определяется исходя из цен их приобретения (по общему правилу: без учета налога на добавленную стоимость и акцизов), включая комиссионные вознаграждения, уплачиваемые посредническим организациям, ввозные таможенные пошлины и сборы, расходы на транспортировку и иные затраты, связанные с приобретением материально-производственных запасов.
Стоимость материально-производственных запасов в виде излишков, выявленных в ходе инвентаризации, и (или) имущества, полученного при демонтаже или разборке выводимых из эксплуатации основных средств, определяется как сумма налога, исчисленная с дохода, предусмотренного пунктами 13 и 20 части второй статьи 250 НК РФ.
Если стоимость возвратной тары, принятой от поставщика с материально-производственными запасами, включена в цену этих ценностей, из общей суммы расходов на их приобретение исключается стоимость возвратной тары по цене ее возможного использования или реализации. Стоимость невозвратной тары и упаковки, принятых от поставщика с материально-производственными запасами, включается в сумму расходов на их приобретение.
Отнесение тары к возвратной или невозвратной определяется условиями договора (контракта) на приобретение материально-производственных запасов.
В случае, если налогоплательщик в качестве сырья, запасных частей, комплектующих, полуфабрикатов и иных материальных расходов использует продукцию собственного производства, а также в случае, если в состав материальных расходов налогоплательщик включает результаты работ или услуги собственного производства, оценка указанной продукции, результатов работ или услуг собственного производства производится исходя из оценки готовой продукции (работ, услуг).
Материальные затраты определяют качество и долговечность создаваемой продукции.
Определение стоимости недвижимости методом дисконтирования денежных потоков
Метод дисконтирования денежных потоков позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из предполагаемых денежных потоков и остаточной стоимости объекта недвижимости (реверсии).
Расчет стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков производится по следующей формуле:
где PV - текущая стоимость (present value);
It - денежный поток периода t;
i - ставка дисконтирования денежного потока периода t;
R - стоимость реверсии (остаточная стоимость); n - число периодов (годы, полугодия, кварталы, месяцы).
Чтобы определить текущую стоимость объекта недвижимости, необходимо знать: длительность периода, для которого производится дисконтирование денежных потоков; прогнозируемые величины денежных потоков, включая реверсию; ставку дисконтирования.
Принимая во внимание тот факт, что приведенная формула содержит довольно много компонентов, количество которых определяется числом периодов в рассматриваемом временном горизонте, нетрудно догадаться, что чем больше будет этих компонентов, тем меньше может оказаться точность рассчитанного значения текущей стоимости. Это только предположить легко, что имеется информация о значении размера будущих потоков денежных средств от недвижимости. На самом деле определить денежный поток, который будет давать объект недвижимости в будущем (через несколько лет), не так-то просто. Именно поэтому в международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода составляет не более 10 лет. Учитывая нестабильность, а также «непрозрачность» рынка недвижимости в России, можно смело уменьшать длительность этого периода в два-три раза (до 3-5 лет). Считается, что это реальные сроки, на которые можно сделать более или менее обоснованный прогноз. При более длительном прогнозном периоде расчеты дают значения, которые не удовлетворяют практическим потребностям.
Иногда прогнозный период выбирают исходя из длительности периода окупаемости вложенного капитала, если только период окупаемости не превышает значительно указанные в предыдущем абзаце ориентиры.
Определение стоимости объекта недвижимости методом прямой капитализации
