Базовая формула для определения стоимости объекта недвижимости методом прямой капитализации имеет вид:
С = ЧОД / Кк, где С - стоимость объекта недвижимости;
ЧОД - чистый операционный доход (годовой или среднегодовой);
Кк - коэффициент капитализации.
Метод капитализации дохода при оценке рыночной стоимости недвижимости реализуется в следующей последовательности:
- прогнозирование ожидаемого годового (или среднегодового) дохода в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;
- расчет коэффициента капитализации;
- определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и ставки капитализации путем деления ЧОД на ставку капитализации.
Определение стоимости производственного процесса
Система определения стоимости продуктов, изготовленных на перерабатывающем заводе, например на заводе нефтепереработки. Непрерывная последовательность операций этого процесса и единообразие продукта, который получается в результате использования технологий, затрудняют деление общей массы продукта на единицы. Стоимость любой единицы, таким образом, должна приниматься как средняя стоимость производства за какой-либо период времени.
Определение стоимости производственного процесса еще более осложняется некоторыми потерями от химической реакции или испарения в ходе технологического процесса и производственными отходами, на которые также необходимо сделать скидку при подсчетах.
Более того, при изготовлении изделия технологический процесс может подразумевать производство побочных продуктов, что затруднит определение стоимости основного и побочного продукта, поскольку они производятся при единых затратах на сырье и на производственный процесс.
Определение суммы амортизации при применении линейного метода начисления
При применении линейного метода сумма начисленной за один месяц амортизации в отношении объекта амортизируемого имущества определяется как произведение его первоначальной (восстановительной) стоимости и нормы амортизации, определенной для данного объекта. При применении линейного метода норма амортизации по каждому объекту амортизируемого имущества определяется по формуле:
К = [1/п] х 100%,
где К - норма амортизации в процентах к первоначальной (восстановительной) стоимости объекта амортизируемого имущества;
п - срок полезного использования данного объекта амортизируемого имущества, выраженный в месяцах.
Определение суммы амортизации при применении нелинейного метода начисления
При применении нелинейного метода сумма начисленной за один месяц амортизации в отношении объекта амортизируемого имущества определяется как произведение остаточной стоимости объекта амортизируемого имущества и нормы амортизации, определенной для данного объекта. При применении нелинейного метода норма амортизации объекта амортизируемого имущества определяется по формуле:
К = [2/п] х 100%,
где К - норма амортизации в процентах к остаточной стоимости, применяемая к данному объекту амортизируемого имущества;
п - срок полезного использования данного объекта амортизируемого имущества, выраженный в месяцах.
При этом с месяца, следующего за месяцем, в котором остаточная стоимость объекта амортизируемого имущества достигнет 20 процентов от первоначальной (восстановительной) стоимости этого объекта, амортизация по нему исчисляется в следующем порядке: остаточная стоимость объекта амортизируемого имущества в целях начисления амортизации фиксируется как его базовая стоимость для дальнейших расчетов; сумма начисляемой за один месяц амортизации в отношении данного объекта амортизируемого имущества определяется путем деления базовой стоимости данного объекта на количество месяцев, оставшихся до истечения срока полезного использования данного объекта.
Определение точки безубыточности
Точка безубыточности 0' разделяет зону прибыли и зону убытков, в этой точке справедлива формула безубыточности (выручка = затраты):
Р х 0' = БС + ус х 0',
где Р - цена товара,
0 - объём продаж,
БС - общие условно-постоянные затраты (на весь объём продаж), ус - удельные переменные затраты (на единицу товара).
Из этой формулы выводятся базовые параметры управления безубыточностью:
- критическое значение цены реализации;
- критическое значение постоянных и переменных затрат;
- критический (безубыточный) объём продаж, который представляет собой порог рентабельности.
Порог рентабельности определяется как отношение постоянных затрат к удельному маржинальному доходу (Р - ус):
0'= БС/(Р - ус).
На сумму удельного маржинального дохода увеличивается прибыль при росте объёма продаж на единицу. Критический (безубыточный) объем продаж - это количество товара, суммарный маржинальный доход от реализации которого покрывает условно-постоянные расходы.
Методику анализа «затраты-объём-прибыль» на практике называют анализом точки безубыточности, а эту точку называют критической или мертвой, или точкой равновесия. Для вычисления точки безубыточности (порога рентабельности) используются методы:
1) графический;
2) уравнений;
3) маржинального дохода.
Графический метод нахождения точки безубыточности (рентабельности) сводится к построению графика «затраты-объем-прибыль». На график наносится линия постоянных затрат параллельно оси абсцисс. На оси абсцисс выбирается произвольно точка. Для нахождения точки безубыточности рассчитывается величина совокупных затрат (постоянных и переменных). На графике строится прямая, отвечающая этому назначению.
Вновь выбирается точка на оси абсцисс, и для нее находится сумма выручки от реализации. Строится прямая, отвечающая этому назначению.
Точка безубыточности на графике - это точка пересечения прямых, построенных по значениям затрат и выручки.
