основе разницы в уровне потенциального или действительного валового дохода.
Под корректировкой на компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью, понимается учет вклада бизнеса в цену продажи объекта сравнения. Величина корректировки на наличие компонентов стоимости, не связанных с недвижимостью, определяется выделением стоимости бизнеса из общей стоимости недвижимости.
Корректировки цен продажи объектов сравнения выполняются в следующей последовательности факторов:
* набор прав на недвижимость;
* условия финансирования сделки купли-продажи;
* условия сделки купли-продажи;
* время совершения сделки купли-продажи.
Каждая последующая корректировка применяется к предыдущей скорректированной цене продажи. Последовательность выполнения остальных корректировок свободна от приоритетности, при этом все корректировки применяются к одной базовой цене - цене продажи, скорректированной на время совершения сделки купли-продажи.
При корректировках все поправки выполняются по принципу 'от объекта сравнения к объекту оценки'.
Для реализации метода сравнения продаж для оценки рыночной стоимости, в зависимости от объема имеющейся информации, применяются качественные или количественные методики. Наиболее точно отражает объективное отношение рынка к конкретному типу недвижимости сравнительный анализ. Под данным термином понимается либо анализ парного набора данных, либо относительный сравнительный анализ.
Сравнительный анализ включает выполнение четырех последовательных этапов:
* определение элементов сравнения;
* определение разницы между объектом сравнения и объектом оценки по каждому элементу сравнения;
* определение суммарной корректировки цены продажи для каждого объекта сравнения;
* определение наиболее вероятной величины (или интервала) рыночной стоимости из анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения.
Анализ парного набора данных заключается в получении скорректированной цены продажи из сравнения двух объектов, отличающихся одним элементом.
Относительный сравнительный анализ заключается в разделении всех объектов сравнения на две группы. К первой группе относят объекты, превосходящие по своим характеристикам объект оценки, а ко второй группе относят объекты, имеющие более низкие качественные характеристики, чем объект оценки. Таким образом, выделяется ценовой диапазон вероятной стоимости объекта оценки.
Окончательное заключение о величине рыночной стоимости делается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения и с учетом количества и абсолютной величины произведенных корректировок.
Метод капитализации дохода для определения рыночной стоимости недвижимости
Определение рыночной стоимости недвижимости методом капитализации дохода производится в два этапа:
* прогнозирование будущих доходов;
* капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.
Прогнозирование будущих доходов
Расчет прогнозируемого дохода от объекта недвижимости для целей оценки выполняется в виде составления реконструированного отчета о доходах, который имеет следующий вид:
Потенциальный валовый доход
Плановая аренда
ХХХХ
Скользящий доход
ХХХХ
Рыночная аренда
ХХХХ
Прочие доходы
ХХХХ
Итого потенциальный валовый доход
ХХХХХ
Недогрузка и потери при сборе арендной платы
-ХХХХ
Действительный валовый доход
ХХХХХ
Операционные расходы
Постоянные
-ХХХХ
Переменные
-ХХХХ
Расходы на замещение
-ХХХХ
Итого операционные расходы
-ХХХХ
Чистый операционный доход
ХХХХХ
Обслуживание долга
-ХХХХ
Денежный поток до выплаты налогов
ХХХХХ
Потенциальный валовый доход есть общий доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ной занятости без учета всех потерь и расходов.
Потенциальный валовый доход включает арендную плату со всех площадей, увеличение арендной платы в соответствии с договором и другие доходы от недвижимости.
Плановая аренда - часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет условий арендного договора. При расчете плановой аренды необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов. Такие позиции могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам, возможности для арендаторов прерывать договор, использование репутации здания и т. д.
Скользящий доход - образуется за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре.
Рыночная аренда - часть потенциального валового дохода, которая относится к свободной и занятой владельцем площади. Определяется на основе рыночных ставок арендной платы.
Прочие доходы - доходы, получаемые за счет функционирования недвижимости и не включаемые в арендную плату. (В эту позицию включаются доходы от пользования гаражом и автостоянкой, оплата телевизионных подключений, доход от торговых автоматов и т. д.). Разделение доходов на доходы от недвижимости и доходы от бизнеса должно соответствовать традициям местного рынка.
Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта, смены арендаторов и неуплаты арендной платы. Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу и определяются для каждого местного рынка. Оценка занятости должна проводиться с учетом тенденций изменения спроса и предложения на будущий период.
Действительный валовый доход есть предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от незанятости, смены арендаторов и неплатежей арендаторов.
