* должно совпадать наилучшее и наиболее эффективное использование.
Окончательное значение общего коэффициента капитализации определяется методами статистической обработки полученных значений.
Анализ коэффициентов расходов и доходов применяется в случаях, когда полная информация об объектах сравнения недоступна, но есть данные о действительном валовом доходе и операционных расходах. В этом случае общий коэффициент капитализации определяется на основе коэффициента действительного валового дохода (EGIM - отношение цены продажи к действительному валовому доходу) и коэффициента операционных расходов (OER отношение операционных расходов к действительному валовому доходу):
.
Техника инвестиционной группы основана на предположении, что при наличии в объекте недвижимости нескольких интересов общий коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям дохода владельцев всех интересов.
Для случая, когда рассматриваются финансовые составляющие интереса в объекте недвижимости (собственный и заемный капитал), коэффициент капитализации заемного капитала, или ипотечная постоянная, (Rm) определяется по формуле:
,
где
DS - годовой платеж по обслуживанию долга;
ML - сумма ипотечного кредита.
Коэффициент капитализации заемного капитала есть функция нормы процента, частоты выплат и срока кредита (имеется в виду самоамортизирующийся кредит) и является суммой нормы процента и коэффициента фонда возмещения.
Коэффициент капитализации собственного капитала (Re) определяется по формуле:
,
где
PTCF - денежный поток до уплаты налогов;
ЕI - сумма собственного капитала.
Общий коэффициент капитализации, удовлетворяющий и владельцев собственного капитала, и кредиторов, является средневзвешенной величиной, учитывающей процентное соотношение собственного и заемного капитала в стоимости собственности:
,
где
М - доля заемных средств в стоимости (доля заемного капитала).
Для случая, когда рассматриваются физические составляющие интереса в объекте недвижимости (земля и здания), если известны коэффициенты капитализации для земли (RL) и для зданий (Rb), а также если можно определить доли стоимости-земли (L) и зданий (В) в общей стоимости объекта, общий коэффициент j капитализации рассчитывается следующим образом:
.
Общий коэффициент капитализации, определяемый с учетом требуемого покрытия долга, рассчитывается по формуле:
,
где
DCR - коэффициент покрытия долга, определяемый по формуле:
.
Техника остатка
Сущность техники остатка заключается в капитализации дохода, относящегося к одной из инвестиционных составляющих, в то время как стоимость других составляющих известна.
Для применения техники остатка необходимо выполнить следующую последовательность действий:
* определить часть годового дохода, приходящуюся на компоненту с известной стоимостью путем умножения этой стоимости на соответствующий компоненте коэффициент капитализации;
* определить сумму годового дохода, приходящуюся на компоненту с неизвестной стоимостью путем вычитания из общей величины годового дохода суммы, приходящейся на известную компоненту;
* определить стоимость неизвестной компоненты объекта путем деления приходящегося на нее дохода на соответствующий коэффициент капитализации;
* определить стоимость объекта путем сложения стоимости известной и полученной стоимости неизвестной компоненты.
В методе прямой капитализации в первую очередь применяется техника остатка для физических компонентов (земли и зданий), и техника остатка для финансовых компонентов.
Применение техники остатка для зданий предполагает, что стоимость участка земли можно оценить достаточно точно. Кроме этого должны быть известны чистый операционный доход и коэффициенты капитализации для земли и для зданий.
При наличии необходимой информации этот метод можно применять для оценки недвижимости, имеющей значительный износ. Кроме того техника остатка для зданий прямо измеряет вклад здания в стоимость, что может определить экономическую целесообразность модернизации или ликвидации здания.
Применение техники остатка для земли предполагает, что стоимость здания можно определить достаточно точно. Технику в основном применяют в анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земли, определяя стоимость здания как стоимость строительства нового здания. Техника может быть полезна в случаях, если нет достоверных данных о продажах земли. В случае, если стоимость постройки нового здания не соответствует вкладу в общую стоимость объекта, данный метод применять нельзя.
Применение техники остатка для собственного капитала предполагает возможность определения срока ипотечного кредита и размер годового платежа на обслуживание долга. Техника применяется главным образом для оценки полного права собственности заново сооружаемого объекта.
Техника остатка для заемного капитала подразумевает, что стоимость собственного капитала известна, а стоимость заемного капитала - нет.
Капитализация по норме отдачи
Капитализация по норме отдачи переводит будущие выгоды в настоящую стоимость двумя способами:
* методом дисконтирования каждого денежного потока соответствующей нормой отдачи;
* методом капитализации дохода общим коэффициентом капитализации, учитывающим характер поступающих доходов, изменение стоимости объекта недвижимости и ожидаемую норму отдачи.
Метод дисконтирования денежных потоков применим к денежным потокам любого вида и является универсальным. Настоящая стоимость будущих выгод от владения недвижимостью (PV) определяется из выражения:
,
где
Ct - денежный поток периода t;
it - норма дисконтирования периода t.
Для определения нормы дисконтирования применяются следующие методы:
* метод кумулятивного построения;
* метод сравнения альтернативных инвестиций;
* метод сравнения продаж;
* метод мониторинга рыночных данных.
Метод кумулятивного построения заключается в суммировании величин, отражающих степень риска данного проекта. Общая структура построения имеет следующий вид:
Норма прибыли = безрисковая ставка + норма инфляции + премия за риск
