Антикризисная книга Коммерсантъ'a

возможные антикризисные меры для строительной отрасли. Как вы считаете, они будут эффективными?

– На совещании речь шла не о решении финансовых проблем отдельно взятых компаний, а о сохранении строительной отрасли в целом. Власти разбили компании на несколько групп. В первую очередь господдержку получат застройщики жилья экономкласса, имеющие необходимую производственную базу. Власти планируют выдавать гарантии государственным банкам, которые в свою очередь будут предоставлять ипотечные кредиты по специальным программам. То есть государство гарантирует две вещи: у населения будут средства для покупки жилья, а у компаний – возможность строить и продавать квартиры по более или менее адекватным ценам. Насколько мне известно, по девелоперам, которые строят жилье бизнес-класса, будут приниматься отдельные решения. Логика властей понятна: если компании из-за финансовых проблем заморозят стройки, на страну нахлынет мощная волна обманутых вкладчиков.

– Но сотрудничество с государством сильно снизит доходность бизнеса, а московские компании привыкли к 35—50-процентной рентабельности…

– При нынешней стоимости кредитов для застройщиков (20 %) никакая истерика не поможет. Девелоперам придется смириться со снижением рентабельности и не рассчитывать на сверхприбыли.

– Европейские застройщики работают с рентабельностью 10–15 % и не жалуются.

– В таком случае мы работаем по европейским стандартам: у нас рентабельность по проектам составляет 7—10 %. Мы пополняем оборотные средства за счет увеличения объемов строительства. И тоже не жалуемся.

– Еще весной банк Зенит (организатор третьего облигационного займа СУ-155 Капитал на 3 млрд руб.) подсчитал, что к концу года долг компании может достигнуть 32 млрд руб. Прогнозы сбываются?

– Сейчас кредиты мы не берем, а только отдаем. Я надеюсь, что за счет оборотных средств до конца года мы снизим кредитную нагрузку почти в два раза. Переориентируемся на строительство за счет бюджета. До ухода в мэрию (в 2001–2005 годах господин Балакин возглавлял оперативно- распорядительное управление реализации городских программ правительства Москвы. – Ред. ) я работал без единого кредита, и компания прекрасно развивалась. Хотя в начале 2000-х годов можно было взять кредит под 6 % годовых. Конечно, по классике жанра девелоперу лучше работать на заемные средства. Но сейчас из-за нехватки денег на рынке приходится искать альтернативу. И здесь выбор небольшой: либо ориентироваться на госзаказ, либо замораживать проекты на начальной стадии.

– Вы не собираетесь замораживать свои стройки?

– Сворачивать уже заявленные проекты по строительству коммерческого жилья точно не будем. Мы к кризису подготовились и сократили издержки. Еще летом, когда стало ясно, что у застройщиков и девелоперов начнутся финансовые проблемы, СУ-155 начало подтягивать обязательства, которые были перед городом и соинвесторами. Например, в конце года откроем новое здание ГИТИСа на улице Пилюгина – это было наше обязательство перед городом по жилой застройке участка. Мы вовремя достроили горку – всесезонный горнолыжный комплекс «Снеж. ком» в Павшинской пойме. В той же Павшинской пойме, где мы построили более 1 млн кв. м жилья и социальных объектов, решили вопрос с коммунальной инфраструктурой. Очень вовремя решили вопрос с электроснабжением наших объектов в Балашихе, Чехове, Москве, Кожухове, Щербинке. Единственная проблема, которую я вижу, это наше подразделение по машиностроению. В разные периоды от 40 до 60 % производимой нами техники и конструкций направляется на наши же стройки. Есть опасения, что из-за проблем с кредитованием остановятся многие стройки, особенно в регионах. В итоге сузится круг девелоперов, закупающих производимую нами технику. Мы сейчас ищем запасные варианты: нам придется либо переориентировать некоторые сегменты нашего машиностроения на выпуск другой продукции, либо направить большую часть продукции на олимпийские стройки в Сочи.

– Что будет в секторе нерудных материалов?

– Снижение спроса на гравий и щебень, добываемые в наших карьерах, пока не ощущается. Нет проблем и с нашими заводами, производящими бетон, сборный железобетон, асфальт и отгружающими продукцию сторонним покупателям. Производимые СУ-155 нерудные материалы могут быть направлены на строительство дорог, которое тоже ведется на бюджетные деньги.

– Большую часть олимпийских объектов тоже планируется построить за счет бюджета. Не собираетесь принять участие в сочинской стройке?

– Я не исключаю, что московским компаниям поручат построить олимпийские объекты. Насколько я знаю, МонАрх уже получил поручение по строительству большого ледового дворца, где будет открытие Игр.

– Построить микрорайон Московский в Цхинвали вас тоже попросили?

– Это бюджетный заказ: Москва выделила на строительство в Цхинвали 2 млрд руб. Нам мэрия дала команду – мы пошли.

– Два года назад столичные застройщики заявляли, что невозможно снизить цены из-за дорогих стройматериалов. С мая этого года цемент подешевел почти на треть. Что будет с ценами?

– При строительстве на долю цемента приходится 3–5 % затрат. Да, цемент подешевел на 30 %, но при этом себестоимость сократилась незначительно, всего на 1–1,5 %. Если в ближайшее время, допустим, на те же 30 % упадут цены на металлоконструкции, себестоимость снизится еще примерно на 5–7 %. Но есть более существенные расходы, которые пока не снижаются. Я говорю о подключении построенных домов ко всем инженерным сетям.

– Тем не менее продажи на первичном рынке практически прекратились, и девелоперы уже начинают задумываться о снижении цен.

– То, что цены на жилую недвижимость могут упасть до уровня 1990-х годов, миф. Если бы мне даже захотелось снизить цены, я не смог бы это сделать. Представьте себе: я продал вам в строящемся доме квартиру, условно говоря, за $100 тыс. Завтра в этом же доме я начинаю продавать квартиры уже за $50 тыс. Вы что делаете? Расторгаете со мной предыдущий договор и заключаете другой, уже по новой цене. А у меня нет денег, чтобы компенсировать вам оставшиеся $50 тыс. Все средства, которые я получил от соинвесторов, вложены в стройку. Пойти в банк и просить дорогой кредит тоже не могу, это во времена достаточной ликвидности потенциальные кредиторы выстраивались в очередь к застройщикам. Я с удивлением воспринял сообщение компании ЛЭК о снижении на 15 % стоимости квадрата в новостройках Петербурга. С одной стороны, я их понимаю: сейчас объемы продаж в новостройках снижаются. Но с другой – девелопер рискует завтра остаться без оборотных средств. Многие столичные компании проходили это в 1998 году, когда кризис подтолкнул к снижению цен. Кто из них выжил, можно пересчитать по пальцам. Очень сомнительно, что цены на московское жилье упадут до 30 %, как сейчас прогнозируют.

– Приведет ли кризис на финансовых рынках к консолидации строительной отрасли?

– Отсев обязательно произойдет. С рынка уйдут непрофессиональные девелоперы, которые инвестировали в строительство двух—трех объектов. На самом деле пресса демонизирует нынешний кризис. Представьте себе самый пессимистичный сценарий: неподготовленные люди, начитавшись газет и не разобравшись в ситуации, начнут доставать депозиты из банков. Мы уже преодолевали банковский кризис доверия в 2004 году, толчком к которому по большей части послужила паника. Приведу простой пример. Моя знакомая, живущая десять лет в США, спрашивает у нас: что происходит в России? Американские газеты пишут, что в стране уже начался дефолт. «Нет никакого дефолта. Это у вас финансовый и ипотечный кризис», – говорю я ей. «С чего вы это взяли?» – теперь она удивляется. Откройте любую российскую газету или включите телеканал: каждый день вы получите свою порцию информации о кризисе в нашей стране. В то время как американцы о своих проблемах практически ничего не знают.

– В отчетности компании за прошлый год говорилось о планах довести долю региональных проектов до 43 %. Это до сих пор актуально?

– В этом году мы должны построить около 1,5 млн кв. м, из них только 300 тыс. кв. м в регионах. До конца года в Петербурге мы построим около 100 тыс. кв. м, в будущем году – 250 тыс. кв. м. Увеличиваем