крупных проектов, особенно в выборе участков для военных городков, арсеналов и предприятий, производящих военную продукцию. При сравнении издержек производства государственных и частных фирм оказывается, что участки государственных предприятий зачастую учитываются лишь по их сельскохозяйственной стоимости. Но такая практика вводит в заблуждение. Частной фирме приходится либо отчислять очень высокую ежегодную плату за свой участок, либо брать на себя очень большой риск, если она пытается сама для себя выстроить город. Поэтому, чтобы доказать, что правительственное управление предприятием в общем столь же эффективно и экономично, как и частное управление, в отчетности государственных фабрик следует полностью учитывать городскую стоимость занимаемых ими участков. В тех исключительных отраслях производства, для которых правительство может построить город с обрабатывающей промышленностью, не рискуя так, как в аналогичном случае рисковала бы частная фирма, это преимущество можно вполне рассматривать как довод в пользу того, чтобы правительство взяло на себя управление именно этими предприятиями указанных отраслей].
Некоторую аналогию с приведенными примерами составляет случай, когда группа землевладельцев объединяется для постройки железной дороги, не рассчитывая, что чистые транспортные доходы от нее принесут сколь-нибудь значительный процент на вложенный в нее капитал, а ожидая лишь, что она значительно повысит стоимость их земель. В подобных случаях часть прироста их доходов в качестве землевладельцев следует рассматривать как прибыль на капитал, который они вложили в улучшение своих земель, хотя этот капитал и был направлен в строительство железной дороги, а не применен в их собственных владениях.
К такого же рода примерам относятся крупные осушительные работы и другие проекты улучшения общих условий для сельскохозяйственной и городской собственности, когда они осуществляются землевладельцами за свой собственный счет - либо на основе частного соглашения, либо путем самообложения специальными налогами. Таким же примером служит инвестирование целой страной капитала с целью построить свою cобственную общественную и политическую систему, так же как и с целью расширения системы образования населения и разработки своих источников материального богатства.
Следовательно, то улучшение окружающей обстановки, которое увеличивает стоимость земли и других безвозмездных даров природы, во многих случаях является отчасти результатом сознательного вложения капитала собственниками земли с целью повысить ее стоимость; поэтому, когда мы рассматриваем долгие периоды, какую-то долю проистекающего отсюда прироста дохода можно считать прибылью на капитал. Но в ряде случаев это не так, и всякое увеличение получаемого от бесплатных даров природы чистого дохода, которое не является результатом и не служит непосредственным мотивом каких-либо специальных затрат со стороны землевладельцев, следует при всех обстоятельствах считать рентой.
Несколько похожие случаи возникают, когда владелец земельного участка в 20 или более акров, расположенного вблизи растущего города, 'подготавливает' его под застройку. Он, очевидно, прокладывает дороги, решает, какие дома будут стоять в ряд, а какие особняком; он предопределяет общий архитектурный стиль, а возможно, и минимальные строительные затраты на каждый дом, поскольку красивые формы каждого дома повышают стоимость всех. Создаваемая им таким образом коллективная стоимость по характеру своему представляет собой общественную собственность и в большей своей части обусловлена той потенциальной общественной стоимостью, которую земельный участок в целом приобретает от роста по соседству с ним процветающего города. Тем не менее ту ее долю, которая является следствием его предусмотрительности, его зодческого таланта и его затрат, необходимо рассматривать как вознаграждение за деловую предприимчивость, а не как присвоение общественной стоимости частным лицом.
Эти исключительные случаи следует принимать в расчет.
Однако, как общее правило, размер и характер строения, возводимого на каждом участке земли, обусловлены главным образом (с поправкой на действие местных строительных правил) ожиданием наибольшей прибыли, вовсе не учитывающим или очень мало учитывающим то, какое влияние это строение окажет на стоимость по местоположению в данной округе. Иными словами, стоимость строительного участка регулируется причинами, в большинстве случаев находящимися вне контроля того, кто решает, какие на нем возводить здания, и он соразмеряет свои затраты со своей собственной оценкой дохода, который может быть получен от различных типов зданий на данном участке.
§ 3. Владелец земельного участка иногда возводит на нем здание для самого себя, иногда сразу продает его, а очень часто сдает его в наем под фиксированную поземельную ренту сроком на 99 лет, после истечения которого участок со всеми строениями на нем (которые, согласно договору, должны быть в хорошем состоянии) возвращаются его юридическому наследнику. Выясним, что именно регулирует стоимость, по которой он может продать участок и поземельную ренту, по которой он сдает его в наем.
Капитализированная стоимость всякого земельного участка — это статистическая (actuarial)'дисконтированная' стоимость всех чистых доходов, которые он может принести, с поправкой, с одной стороны, на все побочные издержки, включая сюда и издержки по сбору ренты, а с другой стороны, на его полезные ископаемые, его потенциальные возможности для создания на нем всякого рода предприятий и на его материальные, социальные и эстетические преимущества в обеспечении людям возможности для проживания. Денежный эквивалент того общественного статуса и тех других форм личного удовлетворения, которые приносит владение землей, не находит отражения в поступлении извлекаемого из земельной собственности денежного дохода, но входит в состав ее капитальной денежной стоимости. [Стоимость сельскохозяйственных земель обычно выражается в виде помноженной на определенное количество раз текущей денежной арендной платы или, иными словами, в виде 'покупки на ряд лет' этой ренты; при прочих равных условиях она тем выше, чем значительнее указанные непосредственные виды удовлетворения, а также чем больше шансы на то, что они и доставляемый землей денежный доход увеличатся.
Число лет, на какое совершается эта покупка, может возрасти также вследствие ожидаемого снижения либо будущей нормальной процентной ставки, либо покупательной силы денег.
Дисконтированная стоимость очень отдаленного повышения стоимости земли намного меньше, чем обычно полагают.
Например, если мы возьмем ставку в 5% (а в средние века преобладали более высокие ставки), то 1 ф.ст., инвестированный на условиях сложных процентов, возрастет за 200 лет до 17 тыс.ф.ст., а за 500 лет - до 40 млрд.ф.ст. Поэтому затрата государством 1 ф.ст. с целью обеспечить предотвращение увеличения стоимости земли, которая впервые поступила в эксплуатацию лишь в настоящее время, окажется плохой инвестицией, если только размер этого увеличения не превышает теперь 17 тыс.ф.ст. при условии, что затрата произведена 200 лет назад, и 40 млрд.ф.ст. при условии, что она произведена 500 лет назад. Это предполагает, что можно инвестировать такого размера сумму из 5% годовых, что фактически невозможно]
Выясним далее, что именно регулирует 'поземельную ренту' (ground rent), которую владелец может получить за участок, сдаваемый им в аренду под застройку, скажем сроком на 99 лет. Текущая дисконтированная стоимость всех фиксированных денежных платежей по арендному договору имеет тенденцию к равенству с текущей капитальной стоимостью земли за вычетом, во-первых, обязательства вернуть юридическому наследнику нынешнего владельца по истечении срока аренды земельный участок со
