всеми строениями на нем и, во-вторых, возможных затруднений, обусловленных предусмотренными в договоре об аренде ограничениями в использовании земли. В результате таких вычетов поземельная рента окажется, скорее всего, ниже 'годовой стоимости участка' земли при условии, что на протяжении всего срока аренды ожидается сохранение стоимости участка без изменений. Но в действительности ожидается, что вследствие роста населения и по другим причинам стоимость участка повысится; поэтому поземельная рента обычно несколько выше годовой стоимости участка в начале срока аренды и намного ниже ее к концу этого срока [Стоимость участка в ряде случаев падала в некоторых районах, покинутых по соображениям моды или условий торговли. Однако, с другой стороны, годовые стоимости участков оказались во много раз больше поземельной ренты на тех землях, которые не обладали особой стоимостью по местоположению к моменту заключения договора об аренде, но с тех пор превратились в крупные модные или торговые центры; они оказались особенно высокими в тех случаях, если договор об аренде заключался в первой половине XVIII столетия, когда золото оставалось редкостью, а доходы всех классов населения были в денежном выражении очень низкими. Дисконтированный размер получаемого лендлордом дохода от собственности, который сотню лет назад мог составлять 1 тыс. ф. ст., теперь, очевидно, меньше, чем обычно полагают, хотя разница здесь и не столь велика, как в случае с растянутыми на много сотен лет ожиданиями, рассмотренном нами в предыдущей сноске; если принять ставку в 3%, то он будет равен примерно 50 ф.ст., если же взять преобладавшую три-четыре поколения тому назад ставку в 5%, то лишь 8 ф.ст.]. В состав примерного объема издержек по эксплуатации любого здания, который следует вычесть из примерного объема валового дохода от него, чтобы определить, какова стоимость права на его постройку на данном земельном участке, входят налоги (центральные и местные), которыми, как ожидают, может быть обложена собственность и которые подлежат выплате владельцем собственности. Но здесь возникают трудные побочные вопросы, рассмотрение которых мы относим в Приложение G.
§ 4. Вернемся к тому факту, что закон убывающей отдачи распространяется на использование земли для целей проживания на ней и организации всякого рода предприятий [См. кн. IV, гл. III, 7]. Разумеется, в строительстве, как и в сельском хозяйстве, возможно применять капитал слишком скупо. Точно так же, как гомстедер может счесть, что он сумеет получить больший продукт, обрабатывая лишь половину из выделенных ему 160 акров, чем затрачивая свой труд на всем участке, так и очень низкий дом, даже когда земельный участок едва ли обладает какой-либо стоимостью, может оказаться дорогим по сравнению со своей вместимостью.
Но, как и в сельском хозяйстве, в строительстве также существует определенный объем применения капитала и труда на акр земли, дающий наивысший доход, после чего дальнейшее их приложение уже дает меньшую отдачу.
Размер капитала на акр, приносящий максимальную отдачу, колеблется в сельском хозяйстве в зависимости от характера возделываемых культур, от состояния агротехники и от особенностей рынков сбыта; аналогично этому и в строительстве объем капитала на квадратный фут, обеспечивающий максимальный доход, когда участок не обладает стоимостью, обусловленной редкостью, меняется в зависимости от цели, для которой предназначается строение. Но когда участок обладает стоимостью, обусловленной редкостью, выгоднее применять капитал сверх этого максимума, чем производить дополнительные затраты на приобретение земли, требующейся для расширения участка. В местностях, где стоимость земли высока, каждый квадратный фут площади используется для возведения — с более чем вдвое большими издержками—зданий, быть может, в два раза большей вместимости, чем те, которые возводились бы, если бы земля использовалась для аналогичных целей в районах, где стоимость земли низкая.
Можно применить выражение предел строения к той вместимости, которую как раз целесообразно обеспечить на данном участке и которой не стали добиваться, если бы земля была менее редкой. Для ясности допустим, что такую вместимость дает верхний этаж здания. [В многоквартирных домах часто сооружают лифт, который эксплуатируется за счет владельца дома, а в таких случаях, по крайней мере в Америке, домовладелец иногда взимает за жилье на верхнем этаже более высокую квартирную плату. Когда участок очень ценный и закон не ограничивает высоту дома в интересах его соседей, домовладелец может строить очень высокие дома, пока не достигнет предела строения, но в конце концов он обнаруживает, что связанные с увеличением этажности дополнительные затраты на фундамент, утолщение стен, на лифт наряду с некоторым обесцениванием нижних этажей принесут ему больше потерь, чем выгод; дополнительную полезную жилую площадь, которую он как раз сочтет выгодным построить, следует в таком случае считать пределом строения, несмотря даже на то, что валовая квартирная плата за жилье на верхних этажах будет выше, чем за квартиры на нижних. (См. сноску 2 в кн.IV гл.III § 7) Однако в Англии власти своими постановлениями ограничивают право отдельного лица строить дома такой высоты, при которой они могут лишить ближайших соседей воздуха и света. Со временем желающие строить высокие здания вынуждены будут обеспечивать вокруг своих зданий значительное свободное пространство, а это сделает очень высокие дома невыгодными]
Возведение этого этажа вместо строительства дома на большей площади дает экономию на стоимости земли, которая как раз возмещает дополнительные затраты и трудности, связанные с проектом более высокого здания. Площадь указанного этажа как раз достаточна — с поправкой на возникающие при этом потери,—чтобы покрыть затраты на нее без какого-либо ущерба для земельной ренты; издержки производства товаров на этом этаже, если он составляет часть фабрики, как раз покрываются их ценой; здесь не возникает излишка, входящего в земельную ренту. Издержки производства промышленных товаров можно, следовательно, рассматривать как издержки на товары, производимые на пределе строительства с тем, чтобы не платить земельной ренты. Иначе говоря, земельная рента не входит в тот состав издержек на пределе, на котором можно наиболее четко увидеть воздействие сил спроса и предложения на процесс формирования стоимости.
Допустим, например, что некто предполагает построить гостиницу или фабрику и прикидывает, сколько ему для этого приобрести земельной площади. Веди земля дешевая, он приобретет больший участок, если же она дорогая, он предпочтет взять меньший участок и строить высокое здание. Допустим, что он подсчитывает издержки строительства и эксплуатации своего заведения в двух вариантах - с шириной участка по фасаду в 100 и 110 футов,—в равной мере, в общем, подходящих для него самого, для его клиентов и для его рабочих и служащих, а следовательно, в равной мере прибыльных для него самого. Пусть он сочтет, что разница между двумя проектами составляет после капитализации будущих издержек 500 ф.ст. в пользу большего участка; в этом случае он предпочтет приобрести больший участок, если земля обойдется ему меньше, чем в 50 ф.ст. за каждый фут по фасаду, и никак не иначе; 50 ф.ст. образуют для него предельную стоимость земли. К такому заключению он может прийти, подсчитав возросшую стоимость предприятия, если прочие издержки окажутся одинаковыми и на большем, и на меньшем участке или же если он выберет для него вместо менее благоприятного по местоположению более дешевый участок. Однако, по какому пути он ни пошел бы в своих расчетах, характер этих расчетов аналогичен тем, с помощью которых он решает, стоит ли ему покупать всякого другого рода производственные средства; он учитывает чистый доход (за вычетом амортизации), который он ожидает получить от любого вида капиталовложений, находящегося в такой же общей связи с его предприятием; и когда выгоды местоположения таковы, что все имеющиеся здесь земли могут найти себе различные виды применения, в каждом из которых его предел представлен капитальной стоимостью 50 ф.ст. на фут по фасаду здания, тогда эти 50 ф.ст. и составят капитальную стоимость земли.
§5. Все это означает, что конкуренция из-за земли для различных видов ее использования приводит к тому, что строительство во всякой местности и для всякой цели осуществляется до того предела, на котором уже становится невыгодным дальнейшее вложение капитала на одном и том же участке. По мере того как спрос на жилые и торгово-промышленные помещения возрастает, становится выгоднее платить все более и
