отказополучатель, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением. При этом плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ).
Как правило, прекращение права пользованием жилым помещением обязывает пользователей освободить соответствующее жилье. Если гражданин в срок, установленный собственником, не освобождает жилое помещение, то он может быть выселен в судебном порядке. Кроме того, помимо истечения установленного срока, основанием для выселения являются следующие обстоятельства:
1) использование жилого помещения не по назначению;
2) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей;
3) бесхозяйственное обращение с жилым помещением.
Если названные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, то собственник вправе назначить разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. Если лицо, пользующееся жилым помещением, не устранит указанные обстоятельства в разумный срок либо не проведет ремонт, то собственник вправе обратиться в суд с заявлением о выселении.
Собственник жилого помещения может быть лишен права пользования им по решению уполномоченного органа, если участок, на котором оно расположено, необходим для государственных или муниципальных нужд. Изъятие жилого помещения осуществляется путем выкупа. При этом выкуп части жилого помещения разрешается только с согласия собственника. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии необходимого земельного участка. Данное решение должно быть обязательно зарегистрировано в налоговом органе. В случае принятия такого решения собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия должен быть уведомлен об этом в письменной форме. До истечения данного срока выкуп может быть осуществлен только с согласия собственника.
До достижения соглашения о выкупе жилого помещения за собственником сохраняется право владения, пользования и распоряжения. При этом он вправе производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения, однако на него возлагается и риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в данный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого помещения.
Как правило, выкупная цена жилого помещения определяется соглашением с собственником жилого помещения. При недостижении соглашения уполномоченный орган праве предъявить иск о выкупе помещения. Право на иск сохраняется в течение двух лет с момента уведомления собственника об изъятии жилого помещения.
При определении выкупной цены в нее включается рыночная стоимость и убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием (например, убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, и т. п.).
С согласия собственника вместо выкупной цены ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Особым случаем изъятия земельного участка, на котором расположено жилое помещение, является признание многоквартирного дома аварийным. В данном случае собственники квартир в таком доме должны за свой счет осуществить снос дома. Если снос не произведен, то участок подлежит изъятию для муниципальных нужд. При этом орган местного самоуправления праве выкупить такие квартиры в любое время после принятия решения об изъятии земельного участка.
1.4. Общее имущество и общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
К общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме ст. 36 ЖК РФ относит помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, в частности:
1) межквартирные лестничные площадки и лестницы;
2) лифты и лифтовые шахты;
3) коридоры;
4) технические этажи;
5) чердаки и подвалы;
6) крыши;
7) ограждающие несущие и ненесущие конструкции;
8) электрическое и санитарно-техническое оборудование;
9) земельный участок, на котором расположен дом;
10) внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения (стояки, ответвления от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, и т. д.);
11) внутридомовую систему отопления (стояки, обогревающие элементы, регулирующую и запорную арматуру, общедомовые приборы учета тепловой энергии);
12) внутридомовую систему электроснабжения;
13) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома (трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки) и т. д. Такое имущество принадлежит собственникам квартир на праве общей долевой собственности. Оно может быть передано в пользование третьим лицам по решению, принятому на общем собрании собственников квартир.
Размер общего имущества может быть уменьшен в результате реконструкции дома, но только с согласия всех собственников.
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами (сервитутом). Все споры, возникающие в связи с установлением сервитутов в отношении земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, подлежат разрешению в судебном порядке.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме установлены постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и повышения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме надлежащего качества и (или) с перерывами превышающими установленную продолжительность». Этим же постановлением Правительства РФ утверждены Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.
Содержание общего имущества зависит от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома.
Собственники квартир могут самостоятельно обеспечивать содержание и ремонт общего имущества либо привлекать третьих лиц для оказания соответствующих услуг.
Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается либо собственниками помещений, либо товариществом собственников жилья, жилищно-строительным кооперативом.
Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников квартир в целях предупреждения преждевременного износа дома, поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества.
Капитальный ремонт проводится по решению общего собрания собственников для устранения физического износа или разрушения дома, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, замены соответствующих элементов общего имущества. В решении о проведении капитального ремонта собственники могут предусмотреть замену элементов общего имущества
