при необходимости устранения их морального износа.
Собственник квартиры при приобретении в собственность смежной квартиры вправе объединить их в одно помещение. Границы между смежными квартирами могут быть изменены без согласия собственников иных квартир, если такое изменение не повлечет за собой изменения границ соседних квартир, а также границ и размера общего имущества.
Если же реконструкция, переустройство и перепланировка квартир невозможны без присоединения к ним части общего имущества, то необходимо получить на это согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в доме.
Основными обязанностями общего собрания являются:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома;
2) принятие решений о строительстве хозяйственных построек;
3) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;
4) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
5) выбор способа управления многоквартирным домом и т. д.
Собственники квартир обязаны проводить ежегодное общее собрание. Сроки и порядок его проведения устанавливаются внеочередным общим собранием. Как правило, все общие собрания считаются внеочередными, они могут быть созваны по инициативе любого собственника, который обязан сообщить остальным собственникам о его проведении не позднее чем за десять дней.
Решения общего собрания принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в собрании, и оформляются протоколами.
Собственнику квартир предоставлено право обжаловать в судебном порядке решение, принятое общим собранием, если он не принимал участия в собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Срок подачи такого заявления составляет шесть месяцев со дня, когда заявитель узнал или должен был узнать о принятом решении.
Решения общего собрания могут приниматься без проведения собрания путем проведения заочного голосования, т. е. передачи по адресу, указанному в сообщении о проведении общего собрания, письменного решения по вопросам, поставленным на голосование.
1.5. Договор социального найма жилого помещения
По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения либо управомоченное им лицо – обязуется передать другой стороне жилое помещение во владение и пользование для проживания.
Особенностью данного договора является, во-первых, его предмет – жилое помещение государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда. К жилым помещениям относятся жилые дома, квартиры, части жилого дома или квартиры. Следует учитывать, что самостоятельным предметом договора не могут быть неизолированное помещение, помещения вспомогательного использования и общее имущество в многоквартирном доме.
Во-вторых, специфичен субъектный состав. Наймодателем может быть собственник соответствующего жилого помещения, от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления. Нанимателем является гражданин Российской Федерации, состоявший на жилищном учете.
Данный договор заключается на неопределенный срок.
Малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, по договору социального найма предоставляются жилые помещения муниципального жилищного фонда. Граждане признаются малоимущими органом местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации. При этом учитываются доход, приходящийся на каждого члена семьи, и стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.
Иным гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях (например, инвалидам, участникам боевых действий и т. п.), по договору социального найма предоставляются жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Российской Федерации. Таким гражданам могут быть предоставлены жилые помещения муниципального фонда в случае наделения органов местного самоуправления полномочиями на обеспечение данной категории граждан жилыми помещениями.
Статья 49 ЖК РФ устанавливает запрет на предоставления жилых помещений по договору социального найма иностранным гражданам, лицам без гражданства. Исключения могут быть установлены только международным договором Российской Федерации.
В соответствии со ст. 51 ЖК РФ гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, признаются:
1) граждане, не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения. К членам семьи нанимателя относятся проживающие совместно с ним его супруг, дети и родители. Иные родственники, нетрудоспособные иждивенцы могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они вселены им в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство;
2) граждане, являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы. Учетная норма площади жилого помещения – это минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях;
3) граждане, проживающие в помещении, не отвечающем требованиям, установленным для жилых помещений;
4) граждане, являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Если у гражданина есть несколько оснований для постановки на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении (например, малоимущий участник боевых действий), то по своему выбору он может быть принят на учет по одному из оснований или по всем основаниям.
Постановка граждан на учет осуществляется органом местного самоуправления на основании соответствующего заявления с приложением необходимых документов (документов, подтверждающих состав семьи (например, свидетельства о рождении, свидетельства о заключении брака), выписки из домовой книги, справки органов государственной регистрации о наличии или отсутствии жилых помещений на праве собственности по месту постоянного жительства и т. д.).
В принятии граждан на учет может быть отказано в случае:
1) непредставления необходимых документов;
2) представления документов, не подтверждающих право заявителя состоять на учете;
3) если не истек пятилетний срок с момента намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий.
Кроме того, граждане, принятые на учет, могут быть сняты с него:
1) в результате подачи соответствующего заявления;
2) при утрате оснований, дающих право на получение жилья по договору социального найма;
3) в случае выезда на местожительство в другое муниципальное образование;
4) при получении бюджетных средств на приобретение или строительство жилья либо предоставлении земельного участка для строительства жилого дома;
