настоящее московское чудо света. Ну, не восьмое, конечно, не сады Семирамиды. А все ж настоящее волшебство.
Если так случится, что вам попадут в руки архивы всех московских сделок за долгие годы и вы станете анализировать их, то поймете, что москвичи вовсе не такие жадные, как кажется. Многие и вовсе альтруисты и просто не хотят брать дорого за свои квартиры. Ну, вот просто не позволяет им совесть брать с людей больше, чем один миллион рублей. Точнее, девятьсот девяносто девять тысяч рублей ноль-ноль копеек.
Люди эти (возможно, секта) ищут покупателей и продают им квартиры во всех частях Москвы, квартиры всех размеров и всех типов домов. Большие и маленькие, трехкомнатные и однокомнатные, кирпичные и панельные – все по миллиону рублей. Что это такое, задумаетесь вы. Может, это такая специальная круглогодичная московская распродажа? А что, почему нет? Ведь стоят же у метро ларьки с книгами «Все по десять рублей». Может, и квартиры тоже уценяют до миллиона?
Если так, задумаетесь вы, то как бы попасть на эту распродажу! Я бы взял сразу десяточек, раз уж москвичи оказались настолько щедрыми людьми! Даже стометровые апартаменты на Кутузовском проспекте продают за эту смехотворную цену. Просто альтруисты! Если вы покопаетесь в договорах получше, можно за миллион рублей прикупить даже что-нибудь вблизи Красной площади. Что ж это? Такой жилищный секонд-хенд, где квартиры развешивают по живому весу, на килограмм строительного материала?
Как вы уже наверняка поняли, конечно же, нет. Просто у нас тут, в Москве (не осмеливаюсь сказать, в России), как-то, знаете ли, не принято платить налоги. С чего бы? Чего они-то нам хорошего сделали, чтобы мы им еще и налоги платили? И вообще, один раз заплатишь – они тебе потом руки по локти откусят. Нечего баловать. Тринадцать процентов – за что? За то, что у нас дороги такие, что на них в пробке родить можно, пока до роддома доедешь? А пока ты рожаешь, мимо тебя будут весело лететь по встречке машины-членовозы с мигалками. Или за то, что у нас пособие по материнству составляет сумму меньшую, чем надо на месячный проездной по Москве? Или, может быть, за то, что чиновники живут в особняках, держат во дворе лебедей в пруду и позорят Россию в Куршавеле?
Налоги платить у нас как-то даже неприлично. Если уж с нас их сдерут, к примеру, при перерегистрации автомобиля или в качестве НДС отберут – мы отдаем, хоть и безо всякого удовольствия. А уж если можно как-то уклониться – это мы завсегда. И потом, нам налоги платить никак нельзя, нам потом может на взятки не хватить. А взятки у нас – те же налоги, только действительно эффективные.
В общем… квартиры по миллиону рублей – это классический уход от налогов со стороны продавца, исполняемый на бис продавцом и покупателем в сговоре. А почему миллион? Потому что это та сумма, которая может быть по нашему законодательству получена без начисления подоходного налога. Такая своего рода налоговая льгота всем и вся.
Как это происходит? Допустим, хатка стоит на самом деле десять миллионов. Их, аккуратно пересчитав и проверив, закладывают в депозитарий, в ячейку. А в договоре пишется «миллион». Расписки по окончании сделки пишутся в количестве двух штук, одна на миллион, другая – на разницу. Я видела миллион (простите за каламбур) вариантов второй расписки. Кто-то пишет, что получил девять миллионов за дополнительный ремонт в квартире, в которой на самом деле последний ремонт делался при царе Горохе. Кто-то делает соглашение о доплате. У кого-то это не расписка, а гарантийное обязательство. Самые смелые подписывают расписку, фактически являющуюся признанием в налоговом преступлении. Все это делается для того, чтобы, если вдруг покупателю придет в голову опротестовать сделку и вернуть миллион, зажав полученные вчерную девять (а где-то ведь и пятнадцать), чтобы он за все ответил и все деньги вернул.
На практике суды эти вторые расписки за документы не считают и всячески презирают. Сокрытие цены является существенным нарушением формы договора и может повлечь за собой все, что угодно, от потери денег и квартиры до уголовного преследования обеих сторон. Но… кого это волнует в Москве? Мы же доверяем друг другу? А если что – я тебя закопаю. И убью. Вот так у нас делаются дела между вполне приличными людьми.
Легальная или нет эта «миллионная» схема? Да нет, конечно. И все же, сильно пораскинув коммерческими мозгами, банкиры приняли решение выдавать ипотечные кредиты под такие вот серые квартиры. А почему? Да потому, что, если сильно постараться, весь риск для банка по такого рода сделкам можно снизить до минимума. Заставить заемщика оплатить специальную страховку на сумму реальной стоимости квартиры, взять какие-нибудь специальные заявления с обеих сторон, подписать гарантийное обязательство. Поднять, наконец, процент за кредит. И все в выигрыше, а если что – в долгах, в проблемах и на улице останется только заемщик. Банк же не потеряет ничего.
После того как ипотечный кредит стал настолько доступен людям, за ним ломанулись толпы. И выдача его была настолько выгодна банкам, что они дополнительно еще снижали первоначальный взнос. Все для народа, который не привык считать деньги и потому готов был выплачивать их тридцать лет. И в какой-то момент стало абсолютно возможно купить любую помойку за «якобы миллион», не внеся никакого вообще первоначального взноса и не имея легальной белой зарплаты. Правда, впоследствии это оборачивалось длительным долговым рабством, с тридцатью пятью процентами годовых. Но кто об этом будет думать, когда прямо перед тобой на банковском столе лежит ХАЛЯВА.
Я помню глаза одного моего клиента, молодого парня на гоночном «Мерседесе», такого, знаете ли, везунчика по жизни. Красивый мальчик в хорошей одежде, женат, детей нет. Квартиру купить решил, потому что жена запилила. Машина осталась с хороших времен, с девяностых. Уж не знаю, чем он занимался в те годы, но после них у него всего и осталось, что гоночная тачка, черная зарплата в каком-то сомнительном фонде и огромное самомнение. Он не реагировал на меня всю дорогу, потому что я была: А – женщина, Б – меня нашла его жена, которая тоже была женщиной. Когда я пыталась что-то ему пояснять, он говорил:
– Татьяна, делайте свое дело, а я уж как-нибудь все свои вопросы решу сам.
– Конечно, конечно, – наконец кивнула я, и таким образом мы оказались в офисе банка, с согласованной квартирой за шесть миллионов, трешкой в панельной девятиэтажке, и с ипотечным договором на пятнадцать лет, без первоначального взноса вообще, с повышенной до тридцати процентов ставкой из-за «миллионной цены». По этому договору мальчику на «Мерседесе» предстояло в ближайшие пятнадцать лет выплачивать по сто тысяч рублей в месяц за квартиру, которая в итоге обходилась ему чуть ли не втрое дороже, чем стоила номинально.
– Татьяна, это же сумасшествие! – прошептал он, сидя за круглым столом в прекрасно отремонтированном, кондиционированном помещении банка.
– Это точно, – кивнула я.
– Подписывай, – жена нежно пододвинула к нему документы и улыбнулась. – Мы же уже все решили.
– А что будет, если я потеряю работу? И на что мы будем жить, это же почти все, что я зарабатываю! – вскричал он, а лицо его побелело.
Я сидела и злилась, так как все это время пыталась сказать ему, что ипотека на таких условиях – это безумие. И что надо хоть как-то постараться и найти первый взнос. И перейти в другой банк. И найти поручителей, чтобы снизить ставку. Но – я женщина, он мужчина. И он все подписал, что делает ему честь. Выплатил он свой кредит или нет – я не знаю. Честно. Это уже не мои проблемы. Мы, риелторы, – только зрители, мы сидим на высоком утесе и смотрим на штормящее море. Максимум – до нас могут долететь брызги. Но горе кораблям, построенным из непрочной древесины, горе тем, у кого пробоина в бюджете. Они будут тонуть, и никто из тех, кто остался на берегу, не сможет им помочь. Включая банки. Помню, рассказывали мне о таком звонке в отдел кредитов:
– Здравствуйте, у мена задержка три месяца, можно обойтись малой кровью или уже поздно?!
Это, как вы понимаете, не о беременности, а о просрочке платежей. Да, ипотека – веселая вещь. И все же эта программа дала многим возможность обрести дом. Вот только по ходу пьесы наш город сошел с ума. Кажется, мы не вылечились до сих пор.
Окончательно все свихнулись, когда банки открыли ипотеку для покупки новостроек. Вот тут покупателей стало гораздо больше, чем продавцов. Цены начали расти так, что, если утром я публиковала объявление о квартире за шесть миллионов, к вечеру она могла дойти уже до шести с
